Что такое аварийное жильё и как добиться расселения

Дом получает статус аварийного, когда несущие элементы не выдерживают нагрузку. Жить в таком строении небезопасно для здоровья — жильцов нужно расселять и предоставлять им новую жилплощадь или деньги на её покупку. Но на практике это происходит не всегда. Например, к началу 2023 года в расселении нуждались уже более 1,3 млн россиян.

Рассмотрим, что такое аварийное и ветхое жильё, кто это определяет и куда могут переселить жильцов таких домов.

Ветхое и аварийное жильё: в чём разница

На бытовом уровне эти слова употребляются с одним и тем же смыслом, но с точки зрения закона это разные термины.

Ветхий — это оценочная характеристика дома. Так говорят, когда здание старое и нуждается в ремонте, но опасности его обрушения нет. А аварийное жильё — дом, в котором жить нельзя, так как базовые конструкции не могут выдерживать нагрузку на них. Помимо этого, дом может быть временно признан неподходящим для проживания и ждать своей очереди капитального ремонта за счёт средств бюджета.

Аварийность дома определяют и строительные нормы, и гражданские законы. Например, в правилах обследования строительных конструкций зданий есть и другая классификация. Согласно ей, жильё может быть:

• исправным;
• полностью или ограниченно работоспособным;
• недопустимым для эксплуатации;
• аварийным.

В постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 есть чёткие критерии того, какое жильё считается недопустимым для проживания. По этому закону дом не подходит для жизни, если:

• он признан аварийным по объективным техническим характеристикам;
• он расположен в зоне с превышением санитарных требований по шуму, радиации и другим параметрам;
• он находится в производственных зонах или областях, где возможны чрезвычайные ситуации;
• есть повреждения после взрывов, пожаров, землетрясений и других ЧС, а восстановление невозможно.

Аварийным признаётся жильё, в котором фундамент, капитальные стены и другие несущие конструкции исчерпали запас прочности, из-за чего появился риск обрушения или имеется критический наклон — когда дом может упасть. Помещения в нём признаются непригодными для жизни по техническим нормам ГОСТ 31937-2011, а здание нельзя отремонтировать, оно подлежит сносу.

Ветхим признаётся жильё, которое нуждается в ремонте, но нет необходимости расселять жильцов и сносить здание полностью. Обычно это строения с ограниченно работоспособными несущими конструкциями. По рекомендациям Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу МДК 2-04.2004, для каменных строений критерием становится износ более 70%, для деревянных — более 65%. Возможны косметические дефекты, но техническое состояние основных элементов контролируемо.

Например, сталинка постройки 50-х годов может выглядеть непривлекательно, есть большой износ по коммуникациям, краска на лестничных пролётах обшарпанная. Но сам дом прочный и может простоять ещё долго. Это ветхое строение. А небольшой брусчатый дом на три квартиры, в котором есть критические повреждения фундамента и стен, по результатам проверки может получить статус аварийного, потому что есть угроза обрушения.

Кто определяет аварийность жилья

Администрация обязана контролировать состояние жилых домов в своём городе. Для этого она собирает межведомственную комиссию, куда приглашаются представители:

• отдела архитектуры;
• МЧС;
• государственного пожарного надзора (ГПН);
• БТИ;
• администрации города;
• ЖКХ.

Комиссия проверяет, отвечает ли здание требованиям для жилых помещений и есть ли необходимость в сносе. Для этого оценивают технические показатели несущих конструкций, их степень износа, изучают строение снаружи и изнутри, проверяют проект и данные об эксплуатации помещений, включая узаконенные перепланировки и капитальные ремонты.

Комиссия выносит заключение после экспертной оценки. В нём должно быть указано, подходят ли квартиры для безопасной жизни людей и можно ли признать дом аварийным.

Условия для признания дома аварийным описаны в статье 48 ГК РФ «Архитектурно-строительное проектирование». Главный критерий — физический износ, который измеряется в процентах. Строения с износом конструкций более 80% с большой вероятностью признаются аварийными. Также сносу подлежат строения со значительным креном, который приводит к потере устойчивости и потенциальному обрушению.

Дом не будет признан аварийным, если в нём нет необходимых для жизни коммуникаций — централизованного водоснабжения или канализации, а площадь квартир не соответствует современным требованиям.

Как получить статус аварийного дома

Запустить процесс признания дома аварийным может собственник или семья, которая снимает квартиру по договору соцнайма. Также администрация должна и самостоятельно контролировать состояние жилья в регионе. 

Чтобы власти населённого пункта сформировали комиссию и провели оценку здания, потребуются документы из списка ниже. 

1. Заявление по установленной форме. Образец можно найти на сайте администрации города или уточнить при личном обращении в ведомство.
2. Любой документ, подтверждающий законность заявителя; например, это может быть решение общего собрания жильцов дома.
3. Экспертное заключение о проведении обследования дома.

Заключение экспертов — самый важный документ для признания дома аварийным. Его может выдавать компания, которая официально входит в СРО в сфере строительного проектирования. Подтверждение из реестра СРО должно быть приложено к заключению. Проведение экспертизы — платная услуга, которую оплачивают собственники помещений. Сроки зависят от особенностей здания и объёма работы, но обычно на составление заключения уходит не более одного месяца.

Чтобы ускорить решение, пакет документов стоит дополнить письменными жалобами жителей дома на условия проживания. Составить заявление можно своими силами или коллективно, на общем собрании жильцов, желательно — в присутствии сотрудников управляющей компании.

Заявление и весь пакет документов можно отнести лично в городскую администрацию, отправить по почте или подать через портал Госуслуг, МФЦ «Мои документы». 

Работа межведомственной комиссии

После принятия заявления уполномоченное ведомство обязано создать комиссию по оценке технического состояния. Далее процедура проходит по следующему алгоритму:

• комиссия анализирует документы;
• составляет перечень экспертов с учётом особенностей дома;
• выходит на объект, проводит оценку и составляет акт обследования;
• на голосовании члены собранной комиссии решают, подходит ли дом под критерии аварийного, или дают обоснованный отказ.

Регламенты ответа местных властей подробно описаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. С момента регистрации заявления о признании дома аварийным у уполномоченных органов есть 30 рабочих дней, чтобы ознакомиться с документами, собрать межведомственную комиссию и вынести решение.

На основе заключения комиссии власти решают, можно ли использовать дом в жилых целях, а также какие должны быть сроки расселения, реконструкции или ремонта, если это возможно. Все эти пункты подробно описываются в распоряжении. На его подготовку и утверждение у властей есть также 30 дней. Исключение — если дом был разрушен или повреждён в результате чрезвычайной ситуации: в этом случае заключение должно быть готово в течение 10 дней.

Издав распоряжение, администрация обязана в течение 5 дней уведомить заявителя по обычной почте, email или через оповещение на Госуслугах. 

Если дом признан аварийным, муниципальные власти должны в кратчайший срок уведомить об этом надзорный орган, жилищную инспекцию и обязать собственников дома снести или реконструировать его своими силами, по статье 32 ЖК РФ. На практике жильцы сделать этого не могут. В результате жилые помещения и земля, на которой находится дом, переходит под контроль муниципалитета. 

Включение в программу расселения

Чтобы у муниципальных властей не было сложностей с поиском денег на снос и переселение жильцов из аварийных домов, была разработана программа расселения. Она действует в рамках федерального нацпроекта. По нему все многоквартирные дома, получившие статус аварийного после 2017 года, попадают в реестр и включаются в очередь для расселения. Финансирование программы федеральное, деньги из специально созданного под эти цели фонда выделяются всем регионам.

Дома, признанные аварийными до 2017 года, расселяются в рамках старой программы, финансирование в данном случае поступает из специального фонда ЖКХ.

Сроки расселения

Очередь на расселение определяется муниципальными властями и наличием денег в бюджете региона на эти нужды. Как правило, это общий порядок — чем раньше здание признали аварийным, тем быстрее его расселят. Дома, нуждающиеся в срочном сносе, попадают в программу вне очереди.

Ориентировочная дата расселения указана в реестре аварийных домов, для каждого региона он свой. Данные в нём не всегда актуальные и полные, поэтому конкретный срок лучше узнавать в местной администрации.

Признание аварийности жилья через суд

Если комиссия не считает, что дом в аварийном состоянии, решение можно обжаловать в судебном порядке. На это имеет право собственник или человек, арендующий жильё по договору соцнайма. К исковому заявлению нужно приложить тот же перечень документов, что для обращения в администрацию для проведения проверки состояния дома, а также жалобу на действия комиссии. 

Также вопрос можно решить через суд, если местная администрация затягивает срок проведения проверки и подготовки заключения. На судебное разбирательство может уйти от нескольких недель до нескольких лет, поэтому в долгосрочной перспективе это не самое удачное решение.

Расселение аварийного дома

Если власти по результатам заключения комиссии признают дом аварийным, то требуется его снос. В этом случае собственникам предлагается получить:

• другое жильё аналогичной площади;
• денежную выплату за квартиру.

Сумма компенсации будет рассчитана по формуле выкупной стоимости, которая,как правило, сильно ниже цен на рынке. При этом, если у собственника нет другой квартиры, представители местной власти могут пойти на уступки и дать возможность жить в аварийном доме до полугода. Также можно добиться возмещения затрат на съёмную квартиру, включая даже услуги риелтора по её поиску.

Жильцы, проживающие в аварийном доме и ожидающие сноса, на основании статьи 174 ЖК РФ вправе требовать возврата взносов за капитальный ремонт. Если квартира сдавалась в аренду по официальному договору, то можно добиваться и компенсации ренты, так как арендаторов пришлось выселять раньше договора.

На практике процесс расселения может затянуться на несколько лет, так как денежная компенсация не позволяет приобрести равноценное жильё по рыночной стоимости. Кроме того, власти могут предложить квартиру в другом районе или даже городе — собственник аварийной квартиры вправе отказаться от этого.

Если речь идёт о муниципальной квартире, а жильцы заключили договор социального найма, власти обязаны предложить равное по площади и комфорту жильё в другом доме. В этом случае денежная компенсация не предусмотрена — будет заключён новый договор и выдано другое помещение под аренду.

Получение нового жилья

Сложность в выделении нового жилья заключается в том, что если аварийный дом не попал в программу региона по переселению, то жильцы вправе претендовать только на компенсацию.

Новая квартира, которую предлагают жителям аварийных домов, должна быть благоустроенной и находиться в этом же городе. Жильё обязано соответствовать требованиям к жилым помещениям. 

Предоставление жилья в данном случае имеет компенсаторный характер, так как это не улучшение условий жизни. Недвижимость должна соответствовать по метражу, но не обязана быть лучше в плане благоустройства. В реальности новые квартиры, полученные взамен, обычно более современные и комфортные.

Компенсация и выкупная стоимость

Денежная компенсация, которую предоставляют жильцам аварийного дома, называется выкупной ценой. По закону она включает в себя стоимость помещения и доли участка, где стоит дом, а также все убытки, который несёт собственник. 

Расчёт выкупной стоимости регламентируется статьёй 32 ЖК РФ, также она устанавливает срок и условия предоставления денежной компенсации. Оценку квартиры проводит эксперт независимой организации. Если собственника не устроило его решение, оспорить стоимость можно через суд. В этом случае будет назначена повторная экспертиза. Если и после неё не получится добиться согласия — назначенная судом сумма будет переведена на счёт нотариуса, а он в свою очередь будет обязан передать её собственнику.

Как проверить дом на аварийность

Уточнить информацию можно на сайте Фонда развития территорий — для этого нужно просто ввести адрес в поисковой строке. Если дом признан ветхим или аварийным, будет отображаться подробная карточка объекта. Также там можно запросить выписку со сведениями об аварийном доме и заключение по результатам проведённого комиссией обследования.

В реестр Фонда включаются аварийные жилые дома со всей страны, которые попадают под снос и расселение. В каждой области есть собственный перечень таких объектов, уточнить информацию по своему жилью можно на сайте местной организации. 

Также статус жилья можно узнать из выписки из ЕГРН. Её получение — платная процедура, для физических лиц стоимость составляет 350 рублей. 

Можно ли признать аварийным частный дом

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, под программу расселения попадают исключительно многоквартирные дома. Ими считаются здания, в которых более 2 квартир с отдельными выходами, а также общее имущество всех собственников.

Ответственность за частный дом несёт только его владелец. Собственник не делает взносы на капитальный ремонт и обслуживание, а в случае необходимости сноса или реконструкции работы придётся оплачивать самостоятельно — требовать этого от администрации нельзя. 

Компенсацию в виде выкупной стоимости за индивидуальный дом можно получить только в том случае, если муниципалитет примет решение изъять личный участок под собственные нужды — для строительства федеральной дороги или стратегического объекта. Претендовать на получение нового жилья в данной ситуации не выйдет.

Коротко о главном

Аварийный дом — многоквартирное здание с серьёзными повреждениями несущих конструкций. Жизнь в таком здании небезопасна. Дом получает такой статус по решению администрации. Запустить процесс признания дома аварийным могут и собственники помещений, а ещё наниматели, снимающие квартиру у города.

Решение о техническом состоянии дома принимает профильная комиссия, в которую входят специалисты разных ведомств. Заключение или затягивание сроков его оформления можно оспорить через суд.

Если дом будут сносить или перестраивать, жильцов нужно расселять. Для этого им предлагают другую квартиру не меньшей площади и удобства или денежную компенсацию (выкупная стоимость). Те, кто снимает квартиру по договору соцнайма, могут претендовать только на новое жильё. Владельцы частных домов не попадают под федеральную и региональную программы расселения.