Что будет, если акт приёма-передачи квартиры не подписан

Передаточный акт квартиры — подтверждение, что одна сторона передала имущество, а другая получила его. Также в документе отмечается текущее состояние объекта. Бумага потребуется при оформлении налогового вычета или права собственности в ЕГРН, а также при судебном решении конфликтов. В статье рассмотрим, можно ли не подписывать такой документ. 

Для чего нужен акт приёма-передачи

Подписанный акт подтверждает, что ответственность за недвижимость переходит к покупателю, а продавец больше никак не связан с жилплощадью. Технически это финальный этап при покупке и продаже квартиры, на котором меняется собственник. После этого остаётся лишь формальность в виде подачи документов для регистрации сделки и собственности.

Такой документ используется в разных ситуациях.

1. При продаже и покупке квартиры. Акт заключается в момент передачи ключей и подтверждает, что помещение освобождено, а покупатель принимает его в текущем состоянии и не имеет никаких претензий. Оспорить это довольно сложно даже через суд.
2. При дарении. В этом случае акт подтверждает, что помещение передаётся безвозмездно в дар, а одаряемый принял его и не имеет претензий. Акт не обязателен, но может быть решающим аргументом при судебном разбирательстве.
3. После сдачи новостройки. Акт используется при покупке квартиры в строящемся доме в рамках долевого строительства. В этом случае покупатель подтверждает приёмку помещения после осмотра и не имеет претензий. Если дольщик не подписывает акт приёма-передачи квартиры из-ха дефектов, застройщик обязан исправить обнаруженные недостатки или оспорить их.

Составление передаточного акта

Чтобы избежать проблем в будущем, акт приёма-передачи квартиры должен включать все необходимые пункты. Они могут отличаться в зависимости от ситуации.

Для вторичного жилья

Строгих требований к оформлению передаточного акта нет, документ можно заполнить в свободной письменной форме в двух экземплярах — для покупателя и продавца. Он должен содержать:

• паспортные данные всех сторон сделки;
• адрес объекта по договору;
• информацию о состоянии объекта;
• показания счётчиков воды и света;
• дату, место подписания.

Все проблемы, найденные в квартире, нужно подробно расписать в передаточном акте, а также указать, кто ответственен за их устранение. Если покупатель не подписывает акт приёма-передачи, продавец должен исправить все оговорённые условия, только если это прописано в договоре. Но можно обойтись и вовсе без акта.

Закон не устанавливает универсальную форму передаточного акта. При необходимости там можно указать любые пункты, особенно при покупке квартиры, в которой остаётся ремонт и мебель. Допускается фиксировать не только характеристики интерьера, например, покрытие пола или цвет стен, но и каждую вещь, оставленную прошлым владельцем.

Для новостроек

В этом случае акт составляют для застройщика, для покупателя и для подачи в Росреестр. В нём должна быть следующая информация:

• ФИО и паспорта;
• адрес помещения;
• отсутствие или наличие претензий к состоянию;
• дата.

Если в квартире найдены недочёты, покупатель вправе отказаться подписывать передаточный акт или поставить отметку о том, что объект не принимается. Во втором случае важно отдельно установить сроки исправления дефектов.

Когда нужно подписывать акт приёма-передачи

Подписывать передаточный акт нужно, когда квартира уже освобождена и ключи передаются собственнику, даже если права на недвижимость ещё не оформлены.

Рекомендуется подписывать акт непосредственно в квартире, которая передаётся. Это поможет убедиться, что она находится в оговорённом сторонами и описанном в договоре по сделке состоянии.

Если в ДКП указано, в какой срок продавец должен освободить квартиру и передать ключи покупателю, за нарушение может быть назначена неустойка.

Кто подписывает акт

Документ подписывают передающая и принимающая стороны, то есть продавец и покупатель соответственно. Поставить подпись могут физическое лицо или его нотариально заверенный представитель, а также компания — в этом случае действует руководитель или его доверенное лицо.

Допускается, что акт приёма-передачи квартиры может быть подтверждён и подписью третьих лиц. Это актуально, если стороны договора не доверяют друг другу или есть конфликт между ними. Чтобы засвидетельствовать передачу имущества, следует приглашать независимых свидетелей (соседей, представителейагентства недвижимости), родственники могут быть предвзятыми.

В каких ситуациях требуется акт приёма-передачи квартиры

Стороны подписывают документ по своему желанию и требованию договора, за исключением долевого строительства, но на практике он требуется в целом ряде ситуаций:

• при регистрации права собственности в Росреестре;
• при покупке квартиры в ипотеку;
• при подаче документов в ФНС на имущественный налоговый вычет за покупку недвижимости;
• при обнаружении любых дефектов в новостройке: в таком случае застройщик обязан их устранить безвозмездно, при этом требовать устранения недочётов можно в течение 5 лет;
• для судебного разбирательства касательно покупки и продажи квартиры.

Акт — защита обеих сторон при сделке. Подписываясь, продавец передаёт ответственность за имущество, а покупатель принимает недвижимость. После этого остаётся только формальный шаг — регистрация права собственности в Росреестре и получение выписки ЕГРН.

Что делать, если покупатель отказывается подписывать акт приёма-передачи

Согласно ст. 556 ГК РФ, оформление передаточного акта квартиры обязательно не во всех случаях. При завершении сделки основной документ, регламентирующий права и ответственность сторон, — договор. Он сам по себе может выступать подтверждением сделки (за исключением долевого строительства и ипотечного кредитования). 

Если в договоре не указано требование подписывать акт приёма-передачи, можно обойтись без него, и сделка признается действительной. Оспорить неподписание акта покупателем или продавцом недвижимости можно только через суд.

При этом покупатель лично заинтересован в том, чтобы всё-таки подписать передаточный акт. Без него будет невозможно зарегистрировать право владения и получить ипотечные средства, а также оформить налоговый вычет. В случае любых проблем с квартирой без зафиксированного приёма-передачи выиграть суд не получится.

Коротко о главном

Акт приёма-передачи квартиры подтверждает, что недвижимость переходит от покупателя к продавцу. Подписывать документ желательно прямо на объекте сделки.

Передаточный акт нужен по закону только при долевом строительстве, во всех остальных случаях его заменяет договор купли-продажи. Но акт требуется для возврата части налогов и покупки жилья в ипотеку.

За уклонение от подписания акта приёма-передачи квартиры любой из сторон наказания нет. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Фотография на обложке: Freepik