Банк не одобрил ипотеку: в чём причины, как исправить и подготовиться к повторной подаче

Казалось бы, ипотека выгодна всем: кредитор зарабатывает на том, что выдаёт деньги в долг, а заёмщик может приобрести квартиру без необходимости долго и упорно копить. Что здесь может пойти не так, если огромное количество граждан каждый день получают одобрение на ипотеку от банка? И такие ситуации встречаются: в ипотечном кредитовании могут отказать, даже если клиент накопил первоначальный взнос и имеет подтверждённый регулярный доход. 

Рассмотрим, почему могут отказать в ипотеке и что с этим можно сделать.

Почему отказывают в ипотеке: 6 распространённых причин

Банку выгодно выдавать кредиты, поэтому в случае отказа у организации наверняка была веская причина — например, что-то смутило службу безопасности. Вот несколько таких обстоятельств, которые могут не понравиться банку при оформлении ипотеки. 

Причина 1: плохая кредитная история. Кредитная история (КИ) — это данные обо всех займах, которые получал гражданин, а также один из первых критериев, по которым банк оценивает платёжеспособность будущего заёмщика. Отказ может прийти, если КИ нулевая (то есть если человек вообще не оформлял кредиты), так как в таком случае банк не может спрогнозировать поведение заёмщика. 

Нулевая кредитная история, регулярные просрочки, уклонения от уплаты, судебные разбирательства — всё это снижает шансы на одобрение займа. Особенно если речь идёт о длительных рассрочках. 

Разберём несколько сценариев. 

1. Отказ по причине плохой КИ, но клиент точно знает, что просрочек не было. Ошибку можно исправить — для этого достаточно написать заявление в бюро кредитных историй. Если КИ была испорчена ошибочно, специалисты проверят всё и внесут изменения, после чего гражданин может подать заявку ещё раз.
2. Отказ по причине плохой КИ, при этом бюро кредитных историй выдаёт информацию о том, что всё чисто. При рассмотрении КИ могут учитываться и другие задолженности: штрафы ГИБДД, долг за коммунальные услуги, налоговые задолженности, долг по алиментам. Всё это можно проверить на сайте Госуслуг. 
3. Отказ по причине нулевой кредитной истории. Отказать в ипотеке могут даже в том случае, если клиент никогда не брал кредит. Поэтому перед тем, как подать заявку, рекомендуем взять небольшой заём — например, на три месяца или полгода. Главное — выплатить кредит без просрочек. Но имейте в виду, что банки плохо относятся и к досрочным платежам, ведь в таком случае они теряют часть прибыли. Также советуем обходить стороной микрофинансовые организации. Даже если клиент исправно выплачивает долг, заём в МФО — пятно на репутации.
   

Причина 2: уровень дохода. Для банка очень важно убедиться, что заёмщик способен отдавать определённую сумму ежемесячно. Если кредитор с доходом на семью 60 тысяч рублей подаёт заявку на ипотеку с ежемесячным платежом в 55 тысяч рублей, то банк закономерно решит, что заёмщик не сможет выполнять свои обязательства по кредиту — ему ничего не останется на пропитание, оплату ЖКХ и другие нужды. 

Есть несколько вариантов решения проблемы.  

1. Выбрать жильё дешевле. Например, рассмотреть другой район или площадь поменьше. 
2. Уменьшить запрашиваемую сумму. Некоторые заёмщики запрашивают сумму кредита с запасом. Банк считает по верхней границе и может отказать, если заёмщик не способен выплачивать кредит на эту сумму. 
3. Увеличить срок ипотеки. Размер ежемесячного платежа зависит от срока кредитования: больше срок — меньше сумма платежа. 
4. Найти созаёмщиков. Например, эту роль может взять на себя супруг — в таком случае будет учитываться и его доход. 
5. Сообщить о дополнительных источниках дохода. Это можно сделать даже в том случае, если доход неофициальный. Считается всё — от сдачи в аренду квартиры бабушки до продажи фенечек в социальных сетях, но надо быть готовым к тому, что доход придётся подтвердить — например, с помощью выписок с банковских счетов.

Причина 3: большая кредитная нагрузка. Банки обязаны учитывать показатель долговой нагрузки при принятии решения о выдаче кредита. На все обязательные платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой заёмщик должен тратить не более 50% от дохода. Если у гражданина уже есть займы, то лучше закрыть их как можно скорее и приложить к заявке справки о погашении. Если такой возможности нет, то в заявке можно указать, что сделать это планируется в ближайшее время. 

Причина 4: банку не подошла недвижимость. Решение о выдаче ипотеки принимается в два этапа: сначала банк оценивает платёжеспособность клиента, а потом — выбранное им жильё. Очень важно, чтобы банк на этом этапе всё устроило, так как квартира останется у него в залоге, пока кредит не будет выплачен. 

Причины для отказа, как правило, связаны с обременениями или рисками потери недвижимости. 

Для банка важны следующие критерии:

1. Недвижимость находится на территории РФ.
2. Состояние дома — удовлетворительное, он не должен подлежать сносу или расселению. Это не касается домов, включенных в программу реновации: если дом подходит под эту программу, то банки выдают ипотеку на такие квартиры.
3. Недвижимость не под арестом.
4. Если это участок или дом с участком, то должно быть проведено межевание.
5. В жилом помещении не должно быть опасных перепланировок.
6. В квартире не могут быть прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды и дети, имеющие право на пожизненное проживание на этой жилплощади, а также не должно быть обнаружено признаков массовой регистрации людей.

Надо выбирать квартиру, которая соответствует этим требованиям, а также запрашиваемой сумме. 

Причина 5: маленький первоначальный взнос. Первоначальный взнос нужен для того, чтобы банк мог убедиться в платёжеспособности клиента. Обычно размер взноса составляет 10, 15 или 20% — всё зависит от банка и программы, по которой будущий заёмщик подаёт заявку. Если взнос меньше требуемой суммы, ипотеку могут не одобрить. 

Не стоит подавать заявку, если на руках нет минимальной суммы первоначального взноса. Если уже получен отказ, можно попробовать подать новую заявку с другой суммой — выше минимальной. 

Причина 6: недостоверная или неполная информация. Совсем не важно, предоставил клиент недостоверную информацию по ошибке или умышленно: служба безопасности банка проверяет все поданные документы, а недостоверной считают информацию, которую не получается подтвердить. 

Например: 

• клиент указал номер телефона работодателя, а менеджер не смог дозвониться; 
• в справке о доходах была допущена опечатка; 
• в документе отсутствует подпись руководителя;
• банк обнаружил, что какая-то из справок поддельная.

Как узнать причину отказа 

Самое простое решение — сразу поинтересоваться у кредитного специалиста, но банк оставляет за собой право не озвучивать причину отказа. При этом по закону информация обязательно должна появиться в кредитной истории заявителя. 

Поэтому, если в банке отказались раскрывать причину, можно запросить кредитный отчёт в бюро кредитных историй. Правда, никто не гарантирует, что официальная причина отказа поможет: иногда банки отделываются общими формулировками. 

Что делать и когда можно подать заявку повторно

Через 30 дней можно подавать заявку повторно. Это время можно использовать для того, чтобы поправить положение — закрыть задолженности, привлечь созаёмщика, исправить ошибки в кредитной истории. 

Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки: памятка 

Идеальный заёмщик для банка выглядит примерно так: 

• мужчина или женщина от 21 до 45 лет; 
• есть работающий муж или жена; 
• работа полностью официальная, с белой зарплатой; 
• доход регулярный и высокий; 
• стаж работы — от одного года, работает на одном месте не меньше полугода, редко меняет место работы. 

Понятно, что стать идеальным заёмщиком мало кому удаётся, но можно сделать всё возможное, чтобы увеличить шансы на одобрение. 

1. Заранее планировать покупку и присмотреть жильё, которое по карману. Подсчитать, какая сумма нужна для первоначального взноса, и заблаговременно начать её копить. 
2. Проверить документы. Перечень необходимых документов можно узнать в банке, в котором планируется оформление ипотеки. Перед подачей очень важно убедиться, что данные в бумагах корректны. 
3. Проверить кредитную историю. Лучше узнать заранее о каких-то пробелах и устранить их, чем получить отказ от банка. 
4. Оценить свою платёжеспособность. Если на выплаты по кредиту будет уходить более 50% дохода, то следует рассмотреть другие варианты. 

Коротко о главном

Отказ в ипотеке — неприятное явление, но это не безнадёжно. Можно исправлять ситуацию, подавать заявку повторно, рассматривать другие банки. Количество попыток не ограничено, поэтому всегда можно повысить свои шансы.