Оформляем квартиру на несовершеннолетнего: что нужно знать

Покупая квартиру, некоторые родители решают оформить её на детей, обеспечивая чадо в будущем своей жилплощадью. Но может ли быть собственником квартиры несовершеннолетний ребёнок?

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребёнка: несколько вариантов

Никаких препятствий к оформлению недвижимого имущества на лицо, не достигшее совершеннолетия, нет. Вот несколько ситуаций, в которых право собственности на квартиру оформляется на несовершеннолетнего:

• приватизация;
• покупка;
• дарение;
• наследование.

В каждом случае есть свои нюансы в процессе оформления, которые затрагивают жилищные права несовершеннолетних.

Приватизация жилплощади

Муниципальную или государственную квартиру, в которой семья живёт по договору социального найма, можно оформить в собственность. Об этом говорит статья 2 ФЗ №1541-1.

Жильё может быть приватизированным либо в общую собственность всей семьи, либо кого-то одного, в том числе несовершеннолетнего ребёнка. Главное условие — письменное согласие всех лиц старше 14 лет, имеющих право на приватизацию этой квартиры. В законе есть прямое указание на то, что в момент приватизации жилплощади ребёнок может стать её полноправным собственником.

Несовершеннолетний может отказаться и не участвовать в приватизации: до 14 лет отказ можно оформить через законных представителей, а после 14 — самостоятельно, но с письменного разрешения органов опеки и попечительства. И даже если ребёнок отказался от приватизации, он по-прежнему имеет право жить в квартире и быть в ней зарегистрированным. 

Права на пользование недвижимостью несовершеннолетнего будут бессрочными, если во время приватизационного процесса он попадает под следующие условия:

• зарегистрирован на этой жилплощади;
• имеет право на пользование жилплощадью наравне с нанимателем;
• не включён в число собственников жилья согласно договору передачи;
• не имеет другой жилой площади.

Это означает, что право ребёнка следует учитывать даже тогда, когда квартира продана, то есть перешла в собственность к другим людям. Это обозначено в Определении Верховного Суда № 5 КГ 13-52. 

Итак, можно ли собственником муниципальной квартиры сделать несовершеннолетнего ребёнка? Да, если соблюдать условия, прописанные в статье 2 ФЗ № 1541-1. Жильё могут передать ребёнку в том числе и по инициативе органов опеки в силу определённых обстоятельств — например, болезни или смерти родителей.

Приведём пример

Семья, состоящая из отца, матери и несовершеннолетнего сына, проживала в квартире по договору соцнайма более 10 лет. Родители погибли, поэтому, чтобы мальчик не остался без жилья, органы опеки и попечительства оформили приватизацию на имя сына, которому было 12 лет.

Сын до наступления совершеннолетия не имеет права совершать какие-либо сделки с этой недвижимостью, но может в ней прописаться и проживать вместе с опекунами. Если у мальчика не осталось родственников, которые могли бы взять опекунство, государство определяет ребенка в детский дом, и в таком случае уже после 18 лет юноша имеет право вернуться в квартиру и проживать там самостоятельно — то есть эта квартира сохранится за ребёнком.

Покупка квартиры несовершеннолетним

Вряд ли несовершеннолетний ребёнок сможет сам купить квартиру, но вот оформить приобретаемую недвижимость можно даже на младенца, сделав его собственником квартиры.

Процесс стандартный и ничем не отличается от составления обычного договора купли-продажи. Ребёнок до 14 лет в момент сделки может даже не присутствовать: все подписи за него по закону ставит законный представитель, отец или мать. С 14 лет несовершеннолетний участник должен присутствовать на сделке, но подписывать документы имеет право только с согласия законного представителя.

В договоре в таком случае прописывается примерно следующая формулировка: «законный представитель (ФИО), действующий от имени покупателя (ФИО ребёнка)». Собственником (покупателем) недвижимости будет указан именно ребёнок. В том случае, если представитель несовершеннолетнего надумает продать (или по-иному распорядиться) жильём, оформленным на ребёнка, он должен получить письменное разрешение в органах опеки.

Можно ли сдавать жильё несовершеннолетнего

Официально сдавать в наём такую квартиру также не получится без согласия опеки: нужно чётко прописать в договоре найма все условия сдачи и получения прибыли и согласовать их с опекой. Обычно органы опеки и попечительства настаивают, чтобы родители открыли именной счёт на ребёнка, куда будут перечисляться средства по договору найма. Эти деньги можно получить только после достижения ребёнком 18 лет, а до этого возраста они могут быть потрачены на его прямые нужды: обучение, лечение и т.д.

Оформляя жильё на несовершеннолетнего, надо помнить, что все сделки с этой квартирой, будь то продажа или сдача в аренду, нужно будет согласовывать с органами опеки. 

Дарение

Чаще всего дарение на ребёнка оформляют, когда кто-то из пожилых родственников (бабушки, дедушки) решает оставить свою недвижимость в дар кому-то из внуков. 

При дарении недвижимости несовершеннолетнему заключается договор, а сторону ребёнка в такой сделке представляет родитель или опекун. Он же подписывает документ.

Для удостоверения сделки, в которой получатель — несовершеннолетний — обращаться к нотариусу не обязательно. Сделка регистрируется через Росреестр. Договор дарения удобен также тем, что в таком случае уплачивать налог при переходе объекта к близкому родственнику (детям, братьям, сестрам, внукам и т.п.) не придётся.

Наследование квартиры несовершеннолетним ребёнком

По закону, существует три варианта получения наследства:

• по завещанию наследодателя;
• по договору наследования;
• в законном порядке: когда человек не оставил завещания или другой подобной бумаги, имущество переходит к родственникам как к наследникам первой очереди — это регулирует статья 1142 ГК РФ.

Чтобы ребёнок стал полноправным собственником недвижимости в будущем, лучше не прибегать к завещанию. Этот метод не даёт полной гарантии, так как бумагу могут оспорить другие собственники через суд в случае, если у них есть одинаковые права с лицом, обозначенным в тексте завещания.

По закону, все несовершеннолетние родственники вправе претендовать на половину возможной доли в наследстве, даже если их нет в завещании. Если же вы хотите, чтобы сын или дочь гарантированно получили свои доли в имуществе, лучше оформить договор дарения на ребёнка.

Завещание — сложный способ получения недвижимости, который не даёт полной гарантии того, что жильём в дальнейшем будет владеть именно ваш ребёнок.

Оформление недвижимости на ребёнка: плюсы и минусы

Как правило, решив оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребёнка родители хотят для того, чтобы в будущем не было проблем с переоформлением и прочими нюансами передачи недвижимости. Кроме того, у схемы есть ещё плюсов, так как жилплощадь, принадлежащую несовершеннолетним детям:

• нельзя никому подарить;
• нельзя разделить — объект, оформленный на ребёнка, не будет участвовать в разделе имущества родителей;
• нельзя отнять за долги, даже если это долги по коммунальным платежам.

Минусы ситуаций, в которых дети являются собственниками квартиры, как ни странно, вытекают из плюсов:

• на эту квартиру нельзя оформить залог под кредит в банке;
• такой квартирой нельзя свободно распоряжаться — всегда нужно спрашивать разрешение органов опеки, выдвигающих особые условия для реализации имущества несовершеннолетних;
• квартиру сложно продать — опека запрашивает договор на покупку нового жилья на ребёнка;
• сдать недвижимость тоже сложно.

Этапы оформления недвижимости на несовершеннолетнего

При покупке квартиры или дома оформлением собственности занимаются родители или представители, но в документах прописывают имя несовершеннолетнего как собственника.

Этап 1 — сбор документов

Покупателям потребуется паспорт законного представителя и паспорт ребёнка (если ему больше 14 лет) или его свидетельство о рождении.

Продавцы должны приготовить:

• свои паспорта;
• если собственников несколько, или же собственник приобрёл квартиру в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга;
• выписку из ЕГРН и договор, согласно которому недвижимость перешла в их собственность;
• выписку из домовой книги или справку из домоуправляющей компании о том, что долгов по коммунальным платежам и людей, зарегистрированных в квартире, нет. Если в недвижимости кто-то зарегистрирован, то в договоре купли-продажи указывается срок, в течение которого лица должны выписаться.

Этап 2 — сделка

Продавцы и покупатели выходят на сделку, во время которой подписывают договор купли-продажи и передают денежные средства. В договоре, где прописываются данные о собственниках, указывается фамилия, имя и отчество ребёнка, выступающего в роли покупателя. Если ребёнок младше 14 лет, его присутствие на сделке не обязательно.

Сведения о законных представителях также указываются в договоре — это могут быть не только родители, но и попечители или опекуны. К договору необходимо приложить акт приёма-передачи квартиры. Продавец выдаёт покупателю расписку о получении денег.

Этап 3 — регистрация

После того, как все документы проверены и подписаны, участники сделки отправляются в МФЦ, где подают заявление о смене собственника в Росреестр. Через 7 рабочих дней сделка будет зарегистрирована, и покупатели смогут получить документы на собственность, где в качестве субъекта права указан ребёнок.

Вывод

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребёнка — это гарантия того, что в будущем он не останется без жилья. Кто-то другой претендовать на это имущество не сможет без разрешения органов опеки. Оформить квартиру на ребёнка можно с помощью приватизации, дарения, вступления в наследство или сделки купли-продажи.