Подробный обзор жилого комплекса «Южная Битца» со всеми плюсами и минусами

Жилой комплекс комфорт-класса «Южная Битца» расположен в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе в посёлке Битца Ленинского городского округа Московской области. На территории 62 га строится 12 жилых панельных корпусов высотой от 17 до 25 этажей, 4 детских сада на 1300 мест, 2 школы на 2700 учеников и поликлиника. 

Участок большой, и дома оказались на комфортном расстоянии друг от друга, с просторными дворами и естественным освещением. Застройщик обещает завершить весь проект в 2026 году. Подробнее о новом комплексе в южном пригороде Москвы расскажем в этом обзоре. 

О жилом комплексе

Жилой комплекс «Южная Битца» расположился по соседству с московским районом Северное Бутово. С четырёх сторон его территория ограничена магистралями: Варшавским и Симферопольским шоссе, железнодорожной линией МЦД-2 и Юго-Восточной хордой. Около южной границы ЖК начинается Бутовский лесопарк, вблизи северной — Ботанический сад ВИЛАР. 

Все жилые здания панельные, но разные. В первой очереди (корпуса 1–6) они собирались как конструктор из трёх модернизированных серий: «ДомРИК», «ДомНАД» и П-44Т/25М. Во второй очереди (корпуса 7–12) строятся дома свежей серии «ЕвроМодуль», разработанной испанским архитектурным бюро из Севильи Citythinking by Eddea. 

Цены

По данным IRN, средняя цена квадратного метра в ближайшем к «Южной Битце» городе Ленинского округа — Видном — составила в августе 2023 года 159,6 тыс. рублей, то есть на 22% ниже, чем в ЖК (203,5 тыс. рублей). В Ближнем Подмосковье стоимость тоже ниже (167 тыс. рублей). На вторичном рынке много предложений в старых панельных домах и комплексах экономкласса. При этом соседний город Видное — благоустроенный и удобный для жизни населённый пункт, близкий к Москве.

Архитектура

Микрорайон «Южная Битца» состоит из 12 панельных домов высотой от 17 до 25 этажей. Южный бульвар разделяет комплекс на две половины. В Южном квартале находятся 6 построенных домов первой очереди. Корпуса № 1, 2 и 3 состоят из трёх разных серий. В центральных секциях разместили П-44Т/25М с эркерами (выступающими остеклёнными частями здания), в угловых секциях — «ДомРИК» с гладкими фасадами и углублёнными лоджиями, в торцевых частях — «ДомНАД» с 2 санузлами в 2- и 3-комнатных квартирах.

В Северном квартале строится 6 домов новой серии «ЕвроМодуль» (корпуса № 7–12), в создании которой участвовало испанское архитектурное бюро Citythinking by Eddea. Компания основана в Севилье в 1998 году, в России работает с 2010 года. Её проекты получали награды на международных конкурсах Bauwelt и FAD.

В квартирах серии «ЕвроМодуль» высокие потолки (2,8 м), увеличенные окна (60 см от пола до подоконника) и дверные проёмы. В новых корпусах будет доступна система «умная квартира». Со смартфона можно будет отслеживать протечки и вовремя перекрывать водоснабжение, управлять освещением: выключать свет после ухода, включать бытовые приборы или музыку. Система будет работать автоматически или с помощью голосового помощника Алиса компании Яндекс.

Во всех панельных домах — трёхслойные наружные стены с утеплителем. Они лучше защищают от холода и ветров, чем более старые конструкции. Зданиям присвоен высокий класс энергоэффективности (В). Между панелями нет швов, и влага не попадает внутрь. Фасады жилых этажей отделаны разноцветной цементно-песчаной плиткой под клинкерный кирпич, монолитные нижние уровни (цоколь и первый этаж) облицованы керамогранитом. 

Планировки

Площадь квартир варьируется от 22,9 (студии) до 109,1 м² (4-комнатные). В комплексе много квартир, в которых окна выходят на две стороны, есть европланировки, варианты с 2 санузлами или окном в ванной.

Высота потолков с чистовой отделкой в корпусах первой очереди (1–6) — 2,64 м, в корпусах 7–12 («ЕвроМодуль») — 2,78 м. Лоджии остеклены от пола до потолка алюминиевым профилем, который долго служит (до 60 лет), пожароустойчив и не имеет неприятного запаха.  

Покупатели могут выбрать квартиру с отделкой white box («белая коробка»), где останется только покрасить стены, настелить полы, установить двери и завезти мебель. Застройщик предложил и чистовую отделку в шести цветовых стилях на выбор: «Белый шоколад», «Тёмный шоколад», «Меренга», «Трюфель», «Молоко» и «Кофе».   

Инфраструктура комплекса

Входные группы. Все подъезды в ЖК — сквозные, с выходами во двор и на улицу. Доступ безбарьерный, без пандусов и ступеней.

Во входных группах есть помещение для консьержа, зона ожидания с мягкой мебелью, колясочные и лапомойки. В холлах высокие потолки: от 4,2 до 5 м.

Кладовые и паркинг. Для автомобилей предусмотрено 3736 мест на подземных и открытых наземных паркингах. Ворота во дворы открываются только для спецтранспорта.

Для детей. В состав комплекса входит 4 детских сада (один — государственный) и 2 школы (государственная и частная). Каждый из детских садов рассчитан на 325 мест. Внутри будут игровые комнаты, спальни, спортивные и музыкальные залы, врачебные кабинеты. На участках появятся игровые площадки с навесами, места для хранения санок, колясок, игрушек.

Государственная школа сможет принять 1550 учеников, а частная — 1150 человек. Фасады частной школы будут разноцветными, с выступающими и углублёнными элементами. Главный вход декорируют вставками из математических формул. Внутри, помимо классов и лаборантских, запроектированы спортивный и актовый залы.

Дворы. В комплексе 12 домов, и дизайн каждого двора выполнен в стиле и цветовых оттенках одного из месяцев года. Проект располагает большой территорией (62 га), что позволило разместить жилые дома на комфортном расстоянии друг от друга. Внутри осталось много места для детских площадок, рассчитанных на разные возрастные группы, спортивных зон с тренажёрами, велодорожками и скейт-парком. Около корпуса №1 обустроена площадка для выгула собак. Дворы огорожены и закрыты от машин.

Покупки и развлечения. На первых этажах домов расположены коммерческие помещения. В «Южной Битце» уже работают супермаркеты «Пятёрочка», «Магнит» и «ВкусВилл», пекарня «Буханка», магазин хозяйственных товаров «ДомСтрой», аптеки «Горздрав» и «Здравсити». Открыты кофейни «Раф кофе» и «Кофе и друзья», а также кафе «Сачак». Есть отделения службы доставки СДЭК, пункты выдачи Ozon, Wildberries и Яндекс Маркет.   

Транспорт

ЖК «Южная Битца» расположен в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Если бы организовали съезд с Симферопольского шоссе, то расстояние от МКАД сократилось бы до 3 км и добираться домой из Москвы было бы удобнее. Но от дополнительного съезда решили отказаться, и осталась одна дорога от МКАД: по Варшавскому шоссе до пересечения с Расторгуевским шоссе, затем в обратную сторону до ЖК. 

В IV квартале 2023 года планируют достроить Юго-Восточную хорду, поставить шумозащитные экраны и сделать съезды к ЖК. Новую трассу соединят с Северо-Восточной хордой и Южной рокадой, поэтому до дома будет удобно добираться практически из любого района Москвы.

На линии МЦД-2 вблизи корпуса № 9 планируют построить станцию «Южная Битца». До неё можно будет дойти от любого дома, затем доехать до метро «Царицыно» (20 минут) или в центр Москвы до Курского и Рижского вокзалов. На центральных диаметрах курсируют современные бесшумные поезда «Иволга» с кондиционерами, USB-розетками и бесплатным Wi-Fi. Без МЦД-2 можно воспользоваться маршрутным такси до метро «Бульвар Дмитрия Донского», «Улица Старокачаловская» (15–20 минут) или «Аннино» (20–25 минут).

Близость Москвы, соседство транспортных артерий и двух парков — это весомые преимущества расположения. Но они же определяют минусы. Комплекс «зажат» с четырёх сторон трассами — источниками шума и загрязнения воздуха. 

Выходить за пределы комплекса будет непросто и особенно некуда: ближайший переход через Варшавское шоссе находится в 10–15 минутах пешком от корпусов и ведёт в посёлок Бутово, а мост через Симферопольское шоссе — в деревню Жабкино. В Бутовский лесопарк после запуска Юго-Восточной хорды придётся идти через надземный переход. В Северное Бутово пешком не добраться.  

О застройщике

«Первый ДСК» (бывший «Домостроительный комбинат № 1») был создан в 1961 году. Компания производила и строила панельные дома массовых серий, начиная от первых в стране 5-этажек К-7. Основной продукцией завода стали 17-этажные дома П-44 и их улучшенные варианты П-44Т и П-44М. В 2014 году появились модернизированные серии «ДомРИК» и «ДомНАД». 

В 2016 году ДСК № 1 вошёл в структуру ГК ФСК — одного из крупнейших девелоперов России. В 2022 году группа компаний ФСК заняла 1-е место в сегменте массового жилья по версии Forbes, а в 2023 году — 4-е место в рейтинге топ-застройщиков России по версии ЕРЗ. Компания работает в нескольких регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург. Среди реализованных проектов — Up-кварталы «Новое Тушино», «Скандинавский», «Римский» и «Сколковский», жилые комплексы «Архитектор» и «Режиссёр».

В 2021 году «Первый ДСК» создал «ЕвроМодуль» — новое поколение многоэтажных панельных домов. Из готовых блоков можно комбинировать разные по форме и цвету фасады, добавлять лоджии и террасы, создавать десятки планировок. 

​О Ленинском округе

Ленинский городской округ (бывший район) находится по соседству с Москвой и занимает территорию более 20 тысяч гектаров. ЖК расположен на границе со столичным районом Северное Бутово, но официально относится к посёлку Битца Ленинского округа Московской области. Поскольку в ближайших подмосковных населённых пунктах мало магазинов, медицинских клиник и спортивных комплексов, жители микрорайона «Южная Битца» скорее предпочтут ездить в Северное Бутово и Чертаново. В этом обзоре кратко опишем ближайшие к ЖК столичные и подмосковные объекты инфраструктуры. 

История округа

В XI веке на территории Ленинского округа поселились восточнославянские племена вятичей. С XIV века упоминаются сёла Ирининское и Остров, которые стали загородной резиденцией московских князей. В XIX веке построена усадьба Видное, а в начале XX века её выкупили, разбили на участки и основали дачный посёлок Видное. В 1929 году был создан Ленинский район, который в 2019 году стал округом с административным центром в городе Видное.  

Инфраструктура района

Образование. У жителей комплекса будут свои 2 школы и 4 детских сада. В Северном Бутово находятся 2 школы, которые вошли в рейтинг лучших учебных заведений Москвы: № 2006 (2,8 км от ЖК) и № 2114 (3,5 км от ЖК).

Медицина. На территории комплекса откроется поликлиника. На первом этаже корпуса № 2 работают медицинская лаборатория «Гемотест» и ветеринарная клиника «Энимал Сити», со временем могут появиться небольшие медицинские центры и стоматологические клиники. В Северном Бутово, в 10–15 минутах езды на автомобиле, есть частные клиники «Медси», «Московский доктор», «Нефросовет» и стоматологические центры «Медиком-М», «Делия», «Смайл Крафт». В городскую больницу, скорее всего, придётся ездить в Видное (16 км от ЖК).

 Спорт. Ближайшие спорткомплексы находятся в Северном и Южном Бутово, в 10–15 минутах езды на машине: ФОК «Южное Бутово», «Бутово Файт», «Баярд». 

Покупки и отдых. За покупками можно съездить в торговый комплекс «Шёлковый путь», расположенный на МКАД, в 4 км от ЖК. До торговых центров «Круг» и «Северное сияние» у метро «Бульвар Дмитрия Донского» можно доехать на маршрутке за 20 минут.

Рядом с «Южной Битцей» находится Бутовский лесопарк. Это природный лес с тропинками и велодорожками, зимой здесь катаются на лыжах и санках. За 5 минут можно доехать на машине до Ботанического сада ВИЛАР с аллеями, прудами, оранжереей и коллекцией лекарственных растений.

Достопримечательности. Недалеко от ЖК находятся две усадьбы с парками и прудами: «Знаменское-Садки» (7 км) и «Суханово» (9 км). В Северном Бутово можно посетить Бутовский парк с прудами, скульптурами и храмом великомученицы Параскевы Пятницы в Качалове.

Экологическая обстановка

К плюсам можно отнести расположение за пределами МКАД, в Подмосковье, между двумя лесными массивами — Бутовским лесопарком и Ботаническим садом ВИЛАР. Рядом нет крупных промзон.

Но минусы тоже есть: 

• со всех сторон к ЖК примыкают транспортные магистрали, загрязняющие воздух: Варшавское и Симферопольское шоссе, железнодорожная линия МЦД и Юго-Восточная хорда;
• в 3 км от комплекса находится асфальтобетонный завод — источник пыли и копоти.

Будущее района

В ближайшем будущем в Ленинском округе не планируются глобальные изменения. В IV квартале завершится строительство последнего участка Юго-Восточной хорды, который пройдёт по посёлку Битца и вдоль границы ЖК до дороги Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе.

Недостатки района

К недостаткам Ленинского округа для жителей «Южной Битцы» можно отнести нехватку поблизости больниц, государственных учреждений (Социальный фонд, налоговая, судебные органы), торговых и спортивных комплексов. До города Видное, административного центра округа, добираться непросто: 20 минут пешком до остановки плюс 35–40 минут на маршрутке. На машине дорога займёт 30–35 минут. 

Резюме

У проекта немало плюсов. Ему достался просторный участок — 62 га. Дома разместили на большом расстоянии друг от друга, поэтому в квартирах хорошие естественное освещение и виды из окон, а во дворах много места для отдыха, игр и занятий спортом. 

Дома строятся по модернизированной панельной технологии: с трёхслойными тёплыми наружными стенами, широким выбором планировок, увеличенными окнами и высокими потолками. А новую серию «ЕвроМодуль» считают бюджетным аналогом монолитных домов. 

Комплекс расположен у границ Москвы, так что жителям будет удобно ездить в столицу на работу. По соседству находится Бутовский лесопарк, где можно отдыхать, гулять, кататься на велосипеде и лыжах. 

У комплекса есть и недостатки. Жители получат подмосковную регистрацию и будут ездить в Видное, чтобы посетить государственные учреждения и больницы. В Москве выше пенсии, лучше работают коммунальные службы и управляющие компании. 

Также ЖК со всех сторон ограничен транспортными магистралями, что загрязняет воздух и не даёт свободно выходить за пределы территории. 

Дома современные, но панельные, и по некоторым свойствам уступают монолитным: они менее долговечные (100 лет против 150 у монолитных), менее тёплые, более однообразные внешне (собраны из типовых модулей) и ограничены по планировкам. 

Предложения застройщиков в округе