Мелочей не бывает: как снизить ставку по ипотеке и уменьшить платёж

Обновлено 25.06.2024

При покупке квартиры в ипотеку собственник оказывается в ситуации, в которой вынужден буквально предсказывать будущее — прогнозировать свои доходы и расходы на десятки лет вперёд. Но точность таких прогнозов, конечно, невелика — невозможно предусмотреть, что будет с экономикой, как это отразится на разных сферах деятельности и доходе.

При таких вводных стоит изучить все возможности подстраховки — например, как снизить проценты по ипотеке. Рассказываем, как можно уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту в  различных ситуациях.

Условия предоставления ипотечного кредита

Банки предусмотрели выгодные условия по ипотеке для тех заёмщиков, которые доказали свою надёжность. Если у потенциального клиента были какие-то негативные прецеденты с кредитами, то процентную ставку могут увеличить или вовсе отказать в кредите.

Кроме того, есть и другие требования к будущему заёмщику. 

1. У него должна быть положительная кредитная история: потенциальный заёмщик уже брал кредиты и выплачивал их в срок. У банков есть доступ к БКИ (бюро кредитных историй), где зафиксированы все предыдущие отношения с банками и МФО — скрыть ничего получится. 
2. Если есть официальное трудоустройство — это большой плюс для получения более низкой ставки, особенно, если будущий собственник — зарплатный клиент банка. Впрочем, сейчас ипотека оформляется и для клиентов без официального трудоустройства, главное, чтобы были подтверждённые доходы — например, от предпринимательской деятельности или самозанятости. Не все банки спрашивают справки с работы, 2-НДФЛ — можно получить ипотеку всего по двум документам (паспорт и ИНН).
3. У потенциального заёмщика должен быть достаточный уровень дохода. Есть такое понятие, как показатель долговой нагрузки (ПДН). Его считают по формуле: ПДН = среднемесячные платежи по всем кредитам и займам / среднемесячный доход. 

Если полученный результат превысит 50%, то в ипотеке откажут. За количеством заёмщиков с высоким ПДН строго следит ЦБ РФ, поэтому банки не будут рисковать лицензией и выдавать кредиты таким клиентам.

В какой момент можно снизить проценты

По данным исследования фонда общественного мнения, опыт ипотечного кредитования есть примерно у 13% россиян. Главным недостатком большинство считают высокий процент и переплату по кредиту. Логично, что вопрос о том, как можно снизить ставку по ипотеке, волнует всех, кто так или иначе сталкивается с жилищным кредитом. Удобнее всего задуматься о снижении процента ещё на этапе выборе программы — пока есть время попробовать все способы и нет необходимости платить.

Но не всегда обстоятельства складываются так, как предполагалось. Если снизился доход или возникли дополнительные расходы, а денег на ежемесячный взнос не хватает, можно поискать способ уменьшить платёж. Снижение процентной ставки — один из возможных вариантов. Сделать ипотеку более выгодной можно на любом этапе.

Как снизить ставку по ипотеке на этапе оформления

Льготные программы. Первое, что нужно сделать, — проверить, не положена ли вам льготная процентная ставка по кредитам. Это специальные условия для определённых категорий людей и видов недвижимости. Льготы могут выдаваться на федеральном уровне или областном. На сегодняшний день снижение процентов по ипотеке предлагают следующие федеральные программы:

• семьи, в которых не менее двух детей (один из которых младше 3 лет), или семьи с ребёнком-инвалидом;
• новое жильё — квартира в новостройке или строящемся доме, самостоятельное строительство дома на имеющейся земле либо при покупке участка;
• недвижимость в Дальневосточном регионе;
• поддержка специалистов в области IT, работающих в аккредитованных компаниях;
• жильё в сельской местности.

Актуальные федеральные программы господдержки при покупке жилья можно изучить на сайте Госуслуг. Обратите внимание, что для каждой программы определён свой перечень банков.

Снижение ставки по ипотеке возможно и с помощью региональных программ, их перечень доступен на сервисе Дом.РФ. Есть, в частности, предложения для учителей, врачей и научных работников.

Знакомый банк. Если вы получаете зарплату на счёт в конкретном банке, начните изучение предложений по ипотеке именно с этой организации. При проверке вашей платёжеспособности будет меньше вопросов, также возможны льготные условия кредитования для участников зарплатной программы. Например, у Сбербанка процентная ставка снизится на 1%, а у Альфа-банка — на 0,4%. 

Если вы уже выбрали банк для оформления ипотеки, но зарплату получаете на карту другого банка, попробуйте перевести зарплату в тот банк, где собираетесь подаваться на кредит. Скорее всего, вам предложат скидку — либо через несколько месяцев после перевода, либо сразу. В масштабах нескольких лет даже такое незначительное снижение ставки обернётся заметной экономией.

Если вы раньше брали кредит в каком-либо банке и закрыли его без просрочек (или активно пользуетесь кредитной картой этой организации), попробуйте узнать условия ипотеки именно здесь. Хорошая кредитная история в банке окажется кстати — «своим» клиентам могут пойти навстречу и предложить снижение ипотечной ставки.

Первый взнос. Сумма, которую вы соберёте для первоначального взноса, говорит не только о вашей состоятельности, но и о твёрдости намерений. Если вы соберёте первый взнос на сумму 20-50% от стоимости жилья, ставка может снизиться на 0,3-0,5%.

Единовременный взнос. Некоторые банки предлагают внести единовременный взнос в момент выдачи кредита. По сути, вы покупаете у банка сниженную процентную ставку, при этом стоимость услуги будет в несколько раз меньше возможной переплаты. В зависимости от предложения конкретного банка снизить ставку можно до 5% — на несколько лет или на весь срок кредитования. Услугу предлагает, например, Сбербанк.

Квартира в новостройке. Ставка по кредиту отличается в зависимости от типа приобретаемого жилья. Чем ликвиднее недвижимость, тем ниже ставка. Выгоднее всего квартиры в новостройках — на дома и вторичное жильё ставки будут выше в среднем на 0,4%.

Страхование. При оформлении ипотеки придётся застраховать покупаемый дом или квартиру. Страхование залогового имущества — обязательное требование банка. При этом никто не заставляет заёмщика покупать страхование жизни, но в случае, если он решит воспользоваться такой услугой, может получиться снизить ставку по ипотечному кредиту ещё на 1-2%.

Обратите внимание, что полис нужно будет покупать каждый год, иначе банк снимет льготы — обычно это прописано в договоре ипотеки. Кроме снятия льгот, в условиях иногда прописаны штрафы за непредоставление полиса страхования за очередной период.

Совет. Чтобы сэкономить на страховке, обратитесь напрямую в страховые компании и узнайте расценки. Конечно, банк предлагает оформить страховку на месте, но часто это обходится дороже. На снижение процента способ получения страховки скорее всего не повлияет.

Сумма кредита. Иногда процент по ипотеке снижается при увеличении суммы кредита. Если это так и сумма кредита со сниженной ставкой укладывается в стоимость квартиры, сравните снижение процента за первоначальный взнос и большую сумму договора. Возможно, выгоднее снизить первоначальный взнос и получить низкую процентную ставку 

Регистрация сделки онлайн. Обычно сделку регистрируют, передавая договора в Росреестр напрямую или через МФЦ, но сейчас это можно сделать электронно, сэкономив при этом. Например, оформление документов онлайн в Сбербанке даёт уменьшение процента по ипотеке на 0,3 пункта, как и в Альфа-Банке.

Для электронной регистрации понадобится цифровой эквивалент подписи, его можно получить в аккредитованных организациях — удостоверяющих центрах. Список таких организаций для каждого региона доступен на Едином портале электронных подписей.

Онлайн-регистрация платная — услуга может стоить от 3000 до 12 000 рублей, в зависимости от выбранного банка и региона покупки.

Партнёры. При покупке новостройки имеет смысл выбирать застройщика, у которого заключена партнёрская программа с банком. Или если конкретный банк уже предлагает вам неплохие условия, просмотрите список его партнёров — такие списки обычно есть на сайтах кредитных организаций (Альфа-банк, ВТБ, Промстройбанк).

Разные банки. Если потратить время и изучить побольше банковских предложений, шансы найти интересный вариант будут выше. Посмотреть выгодные ипотечные программы для Москвы и МО можно здесь.

Подтверждение дохода. Банк не всегда требует подтверждение дохода заёмщика: главный приоритет кредитора — ускорить процесс оформления. Но темп при этом обычно отражается на проценте не лучшим образом, поэтому справку о доходе лучше подготовить. Имеет значение и способ подтверждения: чаще всего используют справку 2-НДФЛ от работодателя, но самый надёжный вариант — заполненная работодателем справка по форме банка или выписка по лицевому счету из ПФР. 

Выбор заёмщика или созаёмщика. Если есть семья, в которой принято доверять друг другу в том числе и денежные вопросы, стоит рассмотреть вариант с оформлением ипотеки на другого члена семьи либо взятии его в созаёмщики. Это особенно актуально при наличии незакрытого кредита — в этом случае банк может просто-напросто отказать в выдаче ипотеки.

Созаёмщиком не обязательно должен быть супруг (супруга) — это может быть брат, родители или взрослые дети. Такой вариант можно обдумать, если у выбранного родственника официальная заработная плата выше, хорошая кредитная история или он относится к льготным категориям — тогда есть шанс получить пониженный процент по ипотеке.

Есть минус: до окончания выплат по кредиту этот человек скорее всего не сможет оформить ипотеку для себя, если возникнет такая необходимость.

Поручительство. Родственник или друг с высокой заработной платой может выступить поручителем — банк при таком сценарии получает дополнительную гарантию и может предложить снижение ставки. В отличие от ситуации с созаёмщиком, в случае с поручителем жильё оформляется только на вас.

У поручителя так же, как и у созаёмщика, могут в будущем возникнуть трудности с оформлением собственного кредита. Банк будет рассматривать финансовые возможности поручителя и минусовать сумму вашего платежа из его дохода. Несмотря на то, что он фактически не платит, банк перестраховывается на случай, если вы станете неплатёжеспособны и поручителю придётся выполнять свои обязательства по договору — платить за вас.

Как уменьшить процент по ипотеке в процессе выплаты долга

Основной способ снизить процент выплат по открытому кредиту — рефинансирование. Проще говоря, вы берёте ссуду на более выгодных условиях в этом же или другом банке и погашаете старый долг за счёт полученных средств. Поскольку банк рассматривает кандидатуру заёмщика «с нуля», для снижения процентной ставки можно воспользоваться любым из перечисленных выше способов.

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке через рефинансирование выгодно рассмотреть, если:

• снизилась ставка Центробанка;
• появилось предложение банка с более выгодными условиями;
• поменялись семейные обстоятельства, благодаря чему появилась возможность воспользоваться льготными условиями по одной из программ с господдержкой;
• произошла смена работы, благодаря чему появилась возможность воспользоваться льготной программой или корпоративной скидкой.

Можно ли понизить ставку по ипотеке через суд

Писать заявление в суд имеет смысл, если есть нарушение закона. Это не поможет, когда вы просто ищете наиболее выгодный вариант. Любой банк может диктовать свои условия при выдаче кредита, а заёмщик в свою очередь либо соглашается с ними, подписывая договор и получая ссуду, либо ищет другое предложение. 

Требования изменить условия ипотеки через суд оправданы в двух ситуациях:

• в кредитном договоре есть пункт о снижении процентной ставки при определённых условиях (например, в договоре указано снижение процентной ставки после введения дома в эксплуатацию и оформления собственности на заёмщика). Условия соблюдаются, а банк продолжает начислять проценты в прежнем размере;
• условия договора нарушают требования действующего законодательства.

Обе ситуации встречаются крайне редко — в банках, как правило, работают грамотные юристы.

Другие способы сэкономить

Понижение процентной по ипотеке — не цель, а способ. Добиться цели, то есть прийти к меньшей сумме платежа, можно и другими способами.

Частичное досрочное погашение. Платёж снизится, поскольку уменьшается сумма основного долга, и проценты будут начисляться уже на меньшую сумму. Чем раньше появляется возможность внести «лишнюю» сумму в счёт основного долга, тем больше получится экономия. Отсюда вывод — если появляются свободные средства, их стоит сразу направить на погашение основного долга.

Многодетные семьи. Семьям, в которых было не меньше двух детей, а очередной ребёнок родился в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2023 года, положено 450 000 рублей — в качестве компенсации за ипотечные выплаты. Деньги должен выдать банк, с которым вы заключали договор ипотечного кредитования. Дата заключения договора должна быть не позже 1 июля 2024 года.

Молодые семьи. Семьи, в которым супругам не исполнилось 35 лет, имеют право на социальную выплату, за счёт которой можно частично компенсировать стоимость жилья. В зависимости от количества членов семьи и площади квартиры могут вернуть до трети денег за покупку.

Имущественный вычет. Любой работающий гражданин РФ может вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ и некоторое время получать зарплату больше на 13%. В общей сложности по такой схеме можно сэкономить:

• 260 000 рублей с помощью вычета на покупку жилья — при условии, что квартира стоила 2 000 000 рублей или более;
• 390 000 рублей с помощью вычета на проценты по ипотеке — при условии, что сумма уплаченных процентов составила 3 000 000 рублей или более.

Коротко о главном

Снижение ставок по ипотечным кредитам — не самое простое дело. Нужно изучить массу вариантов, в каждом провести подробные расчёты и сравнить результаты между собой. Процесс может порой казаться похожим на бесконечный квест, но результат того стоит, ведь на кону — экономия денег. И немалых: при комбинации нескольких способов за весь период ипотеки можно сэкономить несколько миллионов рублей.

Фотография на обложке: xb100 (Freepik)