Какое помещение называется жилым, как его отличить от нежилого и зачем это нужно

Что такое жилое помещение, на первый взгляд, кажется понятным. Но есть нюансы, которые могут повлиять на решение при выборе недвижимости. Например, вы хотите жить за городом и выбираете дом. Конечно, он должен быть жилым, это ясно. Но всякий ли загородный дом подходит под такое определение? Оказывается, нет. Какой дом считается жилым и чем грозит покупателю приобретение недвижимости со статусом нежилой? Что такое жилой дом и что такое жилое помещение, как их отличить от нежилых и когда такое знание может пригодиться на практике? Попробуем разобраться.

Что понимается под жилым помещением

Закон определяет жилое помещение как недвижимое имущество, которое пригодно для постоянного проживания. При этом оно обязательно:

• должно быть изолированным;
• должно соответствовать санитарным и техническим нормам и правилам. 

Может показаться, что это чисто формальная характеристика, но она влияет на целый ряд практических вопросов, поэтому при покупке недвижимости важно разбираться, что не относится к жилым помещениям, а что относится. У нежилых есть ряд существенных недостатков, хотя стоят они зачастую дешевле, чем жилые аналогичной площади

Также важно отметить, что налоги и коммунальные платежи для жилых помещений устанавливаются по более низким тарифам, чем для нежилых (коммерческих). 

Если вы выбираете недвижимость для постоянного жилья, учтите ещё один нюанс: поскольку прописаться в нежилом помещении нельзя, будет сложнее устроить ребёнка в детский сад или школу поближе к дому, прикрепиться к ближайшей поликлинике, получить иные социальные услуги, если их оказывают по месту постоянной регистрации.  

Какие бывают типы жилых помещений

Жилищный кодекс РФ выделяет 3 вида жилых помещений:

• жилой дом (или его часть);
• жилая квартира (или её часть);
• комната. 

Это исчерпывающий список, и всё, что в него не входит, к жилым помещениям не относится. 

Что такое квартира

Под квартирой закон понимает обособленное жилое помещение в многоквартирном доме. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений (кухня, санузел, коридор, кладовая и т.п.); она может располагаться на одном или на нескольких (двух, реже трёх) уровнях. Двери квартиры обычно выходят на лестничную площадку или другое помещение общего пользования, однако в блокированных домах (таунхаусах) каждая квартира имеет отдельный выход на улицу или придомовую территорию.  

Что такое жилой дом

Жилой дом — понятие более сложное, хотя признаки жилого дома законодательством тоже определены: так называют индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных (подсобных) помещений. Например, это может быть частный дом. 

Многоквартирный дом к жилым домам не относят, закон выделяет его как отдельное понятие. Он состоит из жилых квартир, помещений общего пользования и нежилых помещений различного назначения, тогда как индивидуальный жилой дом — обособленное, изолированное здание, в котором нет помещений общего пользования. Кроме того, индивидуальный жилой дом не может иметь больше 3 этажей, тогда как у многоквартирного их может быть от 1-2 до 16 и более. 

Уже упоминавшиеся блокированные дома занимают промежуточное положение между индивидуальными жилыми домами и многоквартирными. С одной стороны, они имеют не более 2-3 этажей, и в них не предусмотрены помещения общего пользования — у каждой секции есть свой отдельный выход на улицу и небольшой земельный участок. 

Градостроительный кодекс РФ определяет дом блокированной застройки как жилой дом, который блокирован в одном ряду с другим жилым домом (или двумя) общей боковой стеной (стенами) и имеет отдельный выход на земельный участок. Если такой дом построен на земле с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка», то его секции регистрируются в ЕГРН как жилые дома, а соответствующие им участки оформляются в собственность владельцев такой недвижимости.  

Но с другой стороны, жилые помещения в таком здании не обособлены, все они расположены под одной крышей и могут быть связаны общими коммуникациями. И если таунхаус построен на земле с видом разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», то его секции будут считаться квартирами, а земельный участок оформить в собственность не удастся. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, поэтому важно уточнить этот нюанс ещё до заключения договора.

Определение жилого дома, казалось бы, подходит и к дому садовому: он обычно расположен на участке обособленно, в нём есть и комнаты (одна или несколько), и вспомогательные помещения. Такой дом даже может быть вполне обустроенным — с электро- и водоснабжением, отоплением, канализацией. При этом по бумагам он всё равно останется нежилым, потому что не предназначен для постоянного (круглогодичного) проживания. 

Как видите, разобраться, что входит в понятие «жилой дом», непросто. Выяснить на практике, является ли приглянувшийся дом жилым, тоже бывает сложно. Самый доступный, надёжный и достоверный источник такой информации — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чтобы избежать недоразумений, закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и посмотрите, что записано в строке «Назначение». Если там указан предусмотренный законом вид жилого помещения, всё в порядке, если любой иной — это повод ещё раз обдумать целесообразность покупки. 

Что такое комната

Под комнатой закон понимает часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для проживания. Такое помещение должно соответствовать установленным требованиям, например, обязательно иметь естественное освещение. Поэтому превратить в комнату подсобное помещение (например, кладовую) не удастся. 

Комнату можно выделить и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости (к примеру, комнату в коммунальной квартире) — тогда её можно продавать, покупать, обменивать, дарить, завещать, как любую иную недвижимость. Но при продаже важно помнить, что право преимущественной покупки принадлежит соседям — владельцам других комнат, и только если они этой возможностью не воспользуются, собственник может продать такую недвижимость другому человеку. 

Комната в общежитии хоть и считается жилым помещением, относится к специализированному жилищному фонду, поэтому сделки с ней невозможны. Этот вид жилого помещения предназначен для временного проживания — например, студентов на время учебы или сотрудников предприятия на время работы. Приобретение такого жилья в собственность возможно лишь в том случае, если оно будет исключено из специализированного жилищного фонда.

Резюме

Жилое помещение — это довольно широкое понятие, и определить сходу, какой дом находится перед вами, практически невозможно. 

1. Жилым помещением называется изолированная недвижимость для постоянного проживания,   обустроенная по санитарным и техническим нормам. Даже если с комфортом обустроить свой садовый дом на даче, он будет считаться нежилым: по закону, он не подходит для круглогодичного жилья. 
2. Отличать жилое помещение от нежилого особенно важно при покупке. Жилую недвижимость можно купить по ипотеке или на средства материнского капитала, получив при этом налоговый вычет, а с нежилой всё это невозможно. Нежилое помещение можно купить дешевле, но потом за него придётся платить больше — и налогов, и коммунальных платежей. А ещё в нежилом нельзя получить постоянную прописку. 
3. К жилым помещениям относят квартиры, жилые дома и комнаты, остальные виды помещений считаются нежилыми.