Как снять квартиру у несовершеннолетнего

Ребёнок может быть собственником всей квартиры (например, по наследству) или доли в ней, и снимать такое жильё — законно. При аренде жилплощади у несовершеннолетнего владельца стоит руководствоваться особыми законами. Рассказываем, можно ли сдавать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, как заключить договор аренды квартиры с несовершеннолетним собственником и какие документы проверить при съёме, чтобы не попасть на уловки мошенников.

Категории несовершеннолетних  

Чтобы разобраться, какие права есть у ребёнка, для начала нужно определить его возраст. Согласно ст. 26 и ст. 28 Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние подразделяются на две категории.

Несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (их ещё называют малолетние): за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители. При отсутствии родителей и усыновителей законным представителем является опекун.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет: могут совершать сделки, самостоятельно подписывать договоры, но только с письменного согласия родителей или других законных представителей. При отсутствии родителей и усыновителей законным представителем будет попечитель.

Может ли несовершеннолетний собственник сдавать квартиру в аренду

Ребёнок может стать собственником всей квартиры или доли в ней в следующих ситуациях:

• получил квартиру в подарок;
• недвижимость перешла по наследству;
• материнский капитал на ребёнка вложен в жильё;
• родители оформили собственность на ребёнка.

Если ребёнку нет 14 лет, то снять квартиру напрямую у него нельзя. В этом случае в сделках участвуют и подписывают договоры родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). 

Если ребенку от 14 до 18 лет, то он может самостоятельно подписывать договор. При этом у него должно быть письменное согласие родителей или усыновителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребёнка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Но тут есть исключения: несовершеннолетний может самостоятельно распоряжаться недвижимостью в двух случаях.

• При вступлении в законный брак (ст. 21 ГК РФ) — со дня получения свидетельства о регистрации брака несовершеннолетний считается дееспособным и может действовать без согласия родителей или усыновителей.
• При получении финансовой независимости — если ребёнок работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, то он может сам решать, как поступать с недвижимостью, находящейся у него в собственности. Объявить ребёнка эмансипированным может либо территориальный орган опеки по согласию обоих родителей, либо суд общей юрисдикции — при отсутствии согласия.

Какие документы проверить при съёме квартиры у несовершеннолетнего

Выписка из ЕГРН. В ней указаны все данные о собственниках и обременении на жильё. Можно узнать, есть ли доля квартиры у ребёнка, а также её размер: например, «½» в выписке означает, что у ребёнка в собственности половина квартиры.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Недвижимость, собственник которой — ребёнок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать или сдать в аренду имущество ребёнка.

Для этого нужно разрешение, и этот документ обязателен: сдача в аренду квартиры несовершеннолетнего ребёнка без него запрещена. Без него опекун не вправе сдавать, а попечитель не вправе давать согласие на сдачу квартиры подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем её могут признать недействительной.

Документы родителей или представителей. Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами.

• Родители — паспортом и свидетельством о рождении ребёнка.
• Усыновители — свидетельством об усыновлении.
• Опекуны и попечители — документами, выданными им органами местного самоуправления. 
• Если ребёнок растёт в приёмной семье — документ о передаче ребёнка на воспитание в приёмную семью, выданный органами опеки и попечительства. 
• Если ребёнок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном — на основании решения уполномоченного органа о помещении ребёнка в учреждение.

Письменное согласие родителей или законных представителей. Несовершеннолетний в любом возрасте не может сдать в аренду свою недвижимость без их согласия. Но тут действуют исключения, о которых мы писали выше: ребёнок может распоряжаться своим имуществом без согласия, если вступил в брак или если его признали эмансипированным.

Постановление об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным. Этот документ нужен, если несовершеннолетний сдаёт квартиру в аренду без согласия родителей или других представителей. Такое постановление означает, что несовершеннолетний может самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом родители, усыновители или попечитель не несут ответственности по его обязательствам — в случае спора обращаться к ним бесполезно. На всякий случай лучше связаться с родителями или представителями, чтобы они подтвердили, что у ребёнка есть такое право.

Как платить ребёнку за аренду

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег. При рассмотрении заявления орган проверяет, чтобы интересы ребёнка не ущемлялись — например, что условия проживания ребёнка не ухудшатся и что деньги от сдачи будут перечисляться именно ему.

Малолетний ребёнок до 14 лет самостоятельно не сможет получать деньги за квартиру, но они могут быть перечислены его опекуну или родителям. В таком случае, по требованию опеки, ребёнку открывают специальный счёт, куда будут приходить деньги с аренды. Деньги замораживаются, пока ребёнок не достигнет совершеннолетия: родители не смогут пользоваться этими средствами.

Несовершеннолетний от 14 до 18 лет может получать плату сам. Человек, достигший 14 лет, может распоряжаться доходом на своё усмотрение: для этого согласие родителей не требуется. Деньги за аренду можно переводить на банковскую карточку ребёнка. 

Налоги за сдачу квартиры за детей должны оплачивать родители или представители.

Договор аренды с несовершеннолетним арендодателем: образец

Договор в случае, если собственником квартиры является ребёнок, ничем не отличается от стандартного. Скачать образец можно тут. 

В договоре нужно указать следующие данные.

• Паспортные данные собственника и арендатора: если собственников двое, например, мама и сын, то в договоре должны быть прописаны оба.
• Объект договора: адрес квартиры, количество комнат и правоустанавливающие документы, например, выписка из ЕГРН.
• Срок аренды. Обычно вписывают 11 месяцев: если срок больше года, договор обязательно нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
• Ежемесячную плату. Если у несовершеннолетнего в собственности только доля в квартире, при сдаче в аренду нужно прописать его часть платы отдельно, разделив полную стоимость аренды пропорционально выделенной ему доле. 
• Банковские реквизиты получателя. Нужно указать специальный банковский счёт ребёнка. 

Договор нужно распечатать в нескольких экземплярах: их должны подписать и арендатор, и все собственники, в том числе ребёнок, если ему больше 14 лет и у него есть доля в квартире.

К договору следует приложить акт приёма-передачи квартиры с описанием состояния квартиры и недочётов в ремонте, а также акт описи имущества, в котором перечисляются предметы мебели и техники, а также их состояние. Образец акта приёма-передачи квартиры можно скачать здесь, акт описи передаваемого имущества — здесь.

Как снять квартиру у несовершеннолетнего: кратко

1. Узнать, сколько лет несовершеннолетнему собственнику. От этого будет зависеть, с кем предстоит подписывать документы: до 14 лет за ребёнка договор может заключать родитель, после 14 — сам ребёнок, но с согласия родителей.
2. Проверить документы: выписку из ЕГРН на наличие несовершеннолетних собственников, разрешение органа опеки и попечительства, документы и письменное согласие родителей, если ребёнку больше 14 лет. Если ребёнок сдаёт квартиру сам, то нужно попросить у него постановление об объявлении полностью дееспособным и контакты родителей.
3. Платить за аренду ребёнку нужно на специальный отдельный счёт, его должны открыть родители. Если ребёнок владеет только долей, часть платы делиться пропорционально и перечисляется на его счёт.
4. В договоре обязательно следует прописать паспортные данные и банковские реквизиты специального счёта ребенка.