Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и зачем это нужно

Вы решили купить квартиру в строящемся доме и подписали договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Как это работает и на что обращать внимание при заключении такого договора, мы уже рассказывали. Но что делать дальше? 

Например, застройщик требует сразу внести оплату — соглашаться или сначала дождаться регистрации договора? А нужно ли платить застройщику за регистрацию ДДУ, или можно сделать это самостоятельно? И правда ли, что без регистрации договор недействителен, поэтому вашу квартиру может купить кто-то другой?  

Рассказываем, зачем вообще нужна регистрация договора долевого участия в Росреестре, сколько времени займёт процедура, какие документы для неё потребуются, сколько придётся заплатить за регистрацию и можно ли пройти её самостоятельно. 

Зачем нужна регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация ДДУ обязательна по закону. Пока договор не зарегистрирован, он не считается заключённым, а значит, никаких обязательств по нему у сторон не возникает. Этот нюанс очень важно понимать и помнить, чтобы не наделать ошибок — в частности, не платить по договору, пока не убедитесь, что он зарегистрирован.

После регистрации договора можно быть уверенным в том, что у застройщика есть разрешение на строительство, проектная документация и план будущего дома, а также что эта организация вправе привлекать средства граждан для строительства многоквартирного дома. Кроме того, Росреестр проверит, нет ли судебных решений, обременений, иных обстоятельств, которые препятствуют заключению договора. 

А ещё регистрация — это гарантия того, что вы единственный претендент на выбранную квартиру: в отношении конкретного объекта недвижимости может быть зарегистрирован только один договор долевого участия, и это надёжная защита покупателя (дольщика) от недобросовестных продавцов строящейся недвижимости. 

Как зарегистрировать договор долевого участия

Договор долевого участия регистрируется по заявлению сторон — дольщика и застройщика. Регистрацию осуществляет Росреестр: можно подать документы в его территориальное отделение либо сделать это через ближайший МФЦ. Также возможна электронная регистрация ДДУ в Росреестре: её чаще всего используют при оформлении ипотеки — в этом случае документы направляют через банк, с которым будет заключён ипотечный договор.

Подать заявление на регистрацию можно лично и через представителя, действующего от вашего имени по нотариальной доверенности. Застройщик обычно предлагает участникам долевого строительства такую услугу, но пользоваться ею или нет, каждый решает самостоятельно, обязать к этому никто не вправе.

Регистрацию через застройщика обычно выбирают те, кто не хочет вникать в детали и тратить время на личное участие, но при этом готов оплачивать дополнительные услуги (оформление доверенности у нотариуса и, собственно, услугу по передаче документов на регистрацию). Если же вы предпочитаете избегать лишних расходов, подавайте документы для регистрации лично, без посредников — никаких сложностей в этом нет. 

Для подачи заявления на регистрацию ДДУ в Росреестре потребуются:

• договор долевого участия (в трёх экземплярах) со всеми приложениями к нему;
• паспорт (если дольщиков несколько, нужны будут паспорта всех, кто указан в ДДУ; если один из участников несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении);
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) — если вы состоите в браке на момент заключения и регистрации договора (если дольщиками становятся оба супруга, такой документ не понадобится);
• ипотечный договор — если вы намерены использовать заёмные средства. 

За регистрацию ДДУ нужно заплатить госпошлину (для физических лиц её размер составляет 350 рублей). Квитанция об оплате не требуется, но лучше взять её с собой, когда пойдёте подавать документы: без подтверждения оплаты пошлины ваше заявление рассматривать не станут, а сведения о платеже в единой электронной системе могут отображаться с задержкой.

Если ваш договор долевого участия регистрируется первым, потребуется дополнительный пакет документов от застройщика, чтобы Росреестр мог проверить соблюдение всех необходимых по закону требований и условий (наличие проектной документации, разрешение на строительство и т.д.). 

Перечень таких документов указан в законе, при этом основные сведения регистратор получает самостоятельно, запрашивая их в соответствующих государственных органах. Застройщик должен предоставить план объекта с указанием его расположения и точных характеристик; дополнительные документы потребуются, если организация нуждается в поручителе, либо если участок, отведённый под строительство, находится в залоге. 

Если вы уже не первый дольщик, регистрирующий ДДУ по конкретной новостройке, никаких дополнительных сведений и документов не понадобится, и договор зарегистрируют быстрее. 

Сколько времени занимает регистрация ДДУ

Срок регистрации договора долевого участия установлен законом и составляет 5 рабочих дней, если заявление подано в Росреестр, и 7 рабочих дней в случае обращения через МФЦ. Если документы направлены в электронном виде, срок сокращается до 3 рабочих дней. Однако это правило применяется лишь при регистрации второго и последующих ДДУ — в случае, если первый уже зарегистрирован. 

Регистрация первого договора потребует больше времени, поскольку она связана с получением Росреестром дополнительных сведений и документов. В этом случае срок существенно увеличивается и составляет 18 календарных дней. 

Когда Росреестр может отказать в регистрации ДДУ

Если после подачи заявления выясняется, что с документами что-то не в порядке или есть обстоятельства, которые препятствуют заключению либо регистрации договора долевого участия, Росреестр может принять одно из следующих решений:

• вернуть заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения;
• приостановить регистрацию;
• отказать в регистрации. 

Документы не будут рассматривать, если дольщики не оплатили госпошлину за регистрацию, забыли подписать заявление либо представили договор с исправлениями, подчистками, серьёзными повреждениями и т.п.. Для документов, направленных в электронном виде, основанием для возврата служит нарушение требований к их оформлению (например, несоответствующий формат файлов). Если такое случилось, после исправления недочётов заявление и документы на регистрацию нужно будет подавать заново. 

Приостановление регистрации означает, что Росреестр выявил при проверке документов какие-либо нарушения или проблемы, которые могут быть устранены либо требуют дополнительных уточнений. После разрешения ситуации договор зарегистрируют, обращаться с заявлением повторно не понадобится. 

Решение о приостановлении регистрации может быть вынесено, в частности, в следующих случаях:

• если представленные документы не соответствуют требованиям закона по форме или содержанию (например, в договоре нет пункта о цене и порядке оплаты, либо отсутствуют другие существенные условия);
• если отсутствуют необходимые по закону документы (например, заявитель состоит в браке, но не приложил к договору нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку);
• если заявление о регистрации подано или договор подписан ненадлежащим лицом (например, договор вы оформляете на своё имя, а подписал его и (или) подал заявление о регистрации родственник, не имея на то нотариальной доверенности);
• если в Росреестр уже представлен на регистрацию ДДУ в отношении той же квартиры.

Также рассмотрение документов будет приостановлено, если Росреестр не сможет получить необходимые сведения (о проектной документации, разрешении на строительство и др.) от других государственных органов и учреждений или при проверке обнаружатся какие-либо обстоятельства (например, ограничения на использование земельного участка, предназначенного для строительства), способные воспрепятствовать сделке. 

В случае приостановления регистрации Росреестр определяет время, в течение которого необходимо устранить обнаруженные нарушения (либо в течение которого может быть разрешен вопрос, препятствующий регистрации договора). 

Максимальный срок приостановления регистрации — 3 месяца, но в некоторых случаях он может быть сокращён. Например, если местная администрация не отправила вовремя ответ на запрос Росреестра о наличии у застройщика разрешения на строительство, регистрация может быть приостановлена не более, чем на 1 месяц. И, конечно, если нужные документы поступят раньше отведённого срока, то и вопрос будет решён быстрее. 

А вот если за выделенное Росреестром время препятствия к регистрации ДДУ не устранить, продлить срок приостановления не удастся. В этом случае будет вынесено решение об отказе в регистрации договора, которое можно обжаловать в суде. 

Как проверить регистрацию договора долевого участия

Если вы самостоятельно отнесли все нужные бумаги в Росреестр или МФЦ, необходимости в какой-либо дополнительной проверке регистрации не возникнет. По истечении установленного законом срока ведомство пришлёт ответ: либо свой экземпляр договора с отметкой о том, что он зарегистрирован, либо решение о приостановлении регистрации с указанием причин. 

Если же вы поручили регистрацию застройщику, процесс иногда может затянуться (например, из-за того, что тот не спешит подавать документы в Росреестр). И тут желание проверить результат весьма разумно и естественно. Тем более, сделать это просто — не нужно никуда ходить, достаточно воспользоваться электронными сервисами Росреестра.

Регистрация договора долевого участия — важный этап сделки, без которого она не будет считаться состоявшейся, поэтому отказаться от этой процедуры нельзя. Но если понимать, зачем она нужна и что для неё требуется, с задачей можно справиться своими силами, никому её не поручая.