Типовые дома: что это такое

«Сталинки», «хрущёвки», «брежневки», «новая панель» — людям старшего поколения не нужно объяснять, что это за дома и какие особенности у расположенных в них квартир. Все эти дома были типовыми, и большинство жило именно в них. А вот у рождённых после 90-х эти понятия могут вызвать затруднения. Что же такое типовые жилые дома?

Какие бывают серии домов

Типовые дома построены по стандартным серийным проектам. Серия домов — это здания, схожие по внешнему виду, технологии строительства и планировкам расположенных в них квартир. Каждая серия имеет своё цифровое или буквенное обозначение.

Возведение домов по типовому проекту позволяет ускорить строительство и сократить расходы на материалы и работы. В первую очередь это относится к панельным домам, которые собираются по принципу конструктора. Не случайно новые серии панельных домов появляются до сих пор.

Первые типовые дома появились в послевоенные годы, когда было необходимо в короткие сроки восстанавливать города и обеспечивать людей жильём. До этого одинаковые здания были скорее исключением, и в отдельные серии дома не выделяли. Перед войной начали появляться первые прототипы «сталинок», но их было мало и они разнились внешне. Массовым процесс стал в конце 50-х годов, когда были созданы типовые панельные серии жилых домов.

«Немецкие коттеджи»

Первые дома типовой застройки появились в конце 40-х годов прошлого века. Ими стали небольшие кирпичные двух-, реже трёхэтажные дома серий 1-202, 1-203 и 1-204. В народе их иногда называют «немецкими коттеджами», поскольку к строительству привлекали военнопленных.

Характерная черта «немецких коттеджей» — оштукатуренный фасад, выкрашенный в пастельные тона. В каждом доме располагаются от 4 до 12 квартир с трёхметровыми потолками и довольно просторными кухнями. Однокомнатных мало, чаще встречаются двух- и трёхкомнатные малогабаритные квартиры, которые изначально были коммунальными. Строительство велось вплоть до 1950 года. Сейчас подобные дома можно встретить в Московской области, Санкт-Петербурге, а также многих других городах.

Достоинства такого жилья — это малое количество соседей и неплохие показатели по тепло- и звукоизоляции. Недостатки — устаревшие планировки квартир и общее обветшание зданий.

«Сталинки»

«Сталинки» в полной мере нельзя отнести к типовым домам. Есть огромная разница, например, между знаменитыми московскими высотками и серийными домами периода 1950–1960 годов, но различия касаются в основном облика зданий. Кирпичная технология строительства, высокое качество домов и просторные квартиры — вот общие характеристики этих серий.

Самые распространённые серии кирпичных домов в Москве — это II-01, II-03, 1-410 и 1-405, 1-433. Это преимущественно пятиэтажные здания на 2–5 подъездов. В домах спроектированы квартиры с высокими 3-метровыми потолками, просторными кухнями и комнатами, раздельными санузлами.

Преимущества «сталинок»:

• большая площадь квартир, высокие потолки;
• кирпичные дома с хорошей звуко- и теплоизоляцией;
• подсобные помещения в квартирах.

К недостаткам можно отнести устаревшие планировки жилья.

«Хрущёвки»

Самыё распространенный в России типовой жилой дом — это так называемая «хрущёвка». Их строительство массово вели с конца 50-х до середины 70-х годов прошлого века. Существует свыше 20 типовых серий жилых домов хрущёвского периода.

Первые дома этого типа были кирпичными: это серии 528, 438, 447, 511. Позже их сменили дома блочного типа серий II-17, 511 и 447. С середины 60-х годов разработали типовые проекты панельных домов серий К-7, 335, 464, 515. За счёт высокой скорости сборки панельных пятиэтажек (а некоторые возводились менее, чем за месяц) удалось частично решить проблему нехватки жилья в стране.

Характерные черты хрущёвок:

• типовой панельный дом — это пятиэтажное здание на 2–5 подъездов. В небольших городах и населённых пунктах можно встретить двух- и трёхэтажные дома;
• отсутствие лифтов, мусоропроводов, колясочных помещений;
• маленькие кухни площадью 4–5,5 кв. м;
• совмещённые санузлы в однокомнатных квартирах;
• в двухкомнатных квартирах обычно смежные комнаты;
• небольшие кладовки;
• небольшая — от 2,45 до 2,6 м — высота потолков.

Средняя площадь однокомнатных квартир в «хрущёвках» составляет около 30 квадратных метров, двухкомнатных — 40–50, трёхкомнатных — 50–60 квадратов. Иногда встречаются четырёхкомнатные хрущёвки площадью около 60 квадратных метров.

Главный плюс «хрущёвок» в их невысокой стоимости и удачном расположении домов: в основном они находятся в обжитых районах. Но назвать такое жильё комфортным нельзя: срок службы большинства домов истёк, а планировки квартир не отвечают современным требованиям. Не случайно именно «хрущёвки» в первую очередь попали в список домов, подлежащих реновации.

«Брежневки»

С начала 60-х годов жилищный фонд начал пополняться домами нового типа, которые в народе именовались «брежневками» или «улучшенками». Последнее название связано с тем, что по сравнению с предыдущими «хрущёвками» такие дома обладали лучшими характеристиками: квартиры стали просторнее, потолки — выше, дома — качественнее.

Всего существует несколько десятков различных проектов, но типовые серии жилых домов брежневской эпохи имеют много общего:

• дома построены из железобетонных панелей;
• высота зданий — от 9 до 17 этажей, а первые «брежневки» были пятиэтажными;
• много подъездов: иногда их количество доходило до 10;
• площадь кухонь увеличилась до 6–10 квадратных метров;
• подъезды оснащены лифтами и мусоропроводами.

Просторнее стали и квартиры: метраж однокомнатных варьируется от 32 до 40 квадратов, двухкомнатных — от 45 до 55, трёхкомнатных от 60 до 70. Комнаты в таких квартирах раздельные.

«Брежневки» строились в период с начала 60-х до середины 80-х годов. Лучшие серии домов — такие, как II-67 «Москворецкая», II-68-01/16, П-47, П-68, 1-515/9 — возводились вплоть до середины 90-х.

«Новая панель» и серийные дома

В 80-х годах проекты панельных домов дополнились новыми сериями. Часть из них — это модифицированные «брежневки»: например, П44, П30, И-522А. Другие были разработаны в соответствии с новыми требованиями, предъявляемыми к жилью.

Типовой многоквартирный дом периода 80–90-х годов — это:

• панельное здание высотой от 9 до 22 этажей;
• первый этаж нередко нежилой: там располагаются магазины, кафе, ателье, химчистки и другие сервисные локации;
• в каждом подъезде не менее двух лифтов: пассажирский и грузопассажирский. В домах некоторого типа, например, серии КОПЭ, их количество может доходить до четырёх;
• есть мусоропроводы.

Квартиры имеют функциональные планировки. Высота потолков — от 2,6 до 2,9 м в зависимости от серии дома. Санузлы раздельные, комнаты изолированные, площадь кухонь — не менее 7 квадратных метров. Метраж однокомнатных квартир — от 38 «квадратов», двухкомнатных — не менее 51 кв. м, трёхкомнатных — от 65 кв. м. Нередко встречаются четырёхкомнатные варианты площадью от 80 и более квадратных метров.

Основной недостаток «новой панели» — это невозможность сделать перепланировку: практически все стены в таких домах несущие. Но в целом это вполне комфортное жильё.

Лучшие серии домов в Москве в период массового строительства позднего советского периода — это КОПЭ, И-522А, II-68-01, П-44, П-30. Часть из них стали прототипами современных домов, которые строятся до сих пор.

Современные дома

С началом строительного бума в середине 90-х годов количество типовых панельных домов начало снижаться. Развитие кирпично-монолитной и монолитной технологий строительства позволило создавать дома по индивидуальным проектам, и застройщики активно этим пользуются.

В сегменте недорогой недвижимости панельное домостроение сохранилось. Некоторые типовые проекты многоквартирных домов — это доработанные предыдущие версии. Например, КОПЭ-М-Парус — это модифицированная версия серии КОПЭ. В отличие от предшественника, такие дома внешне выглядят привлекательнее за счёт полукруглых лоджий, эркеров и окон увеличенного размера. В квартирах можно делать перепланировки.

Другие востребованные серии панельных домов в Москве — это П-111М, П3М, И-155. Кроме того, периодически появляются принципиально новые серии многоэтажек. Например, за последнее десятилетие на рынок были выведены дома серий ПИК-1 и ПИК-2.

Общие черты современных типовых домов:

• улучшенные характеристики зданий. Современная панель по эксплуатационным свойствам превосходит предшественникам. Такие дома имеют хорошую тепло- и звукоизоляцию, системы вентиляции и дымоудаления;
• большой выбор квартир различных планировочных решений и метража;
• остеклённые лоджии и балконы;
• раздельные санузлы и изолированные комнаты;
• просторные кухни;
• наличие в подъездах мест для хранения колясок и спортивного инвентаря, иногда — помещений для консьержей.

Зачем нужно знать серию дома

Знать серию дома в первую очередь необходимо специалистам: проектировщикам, сотрудникам ЖКХ, риелторам. Пригодиться эта информация также может тем, кто планирует приобрести квартиру на вторичном рынке.

Серия дома представляет собой комбинацию цифр и букв, в которых содержится информация о типе дома, годе создания серии, количестве этажей, материале стен. Например, буква К в коде свидетельствует о том, что дом кирпичный, буква П — панельный.

Обычно тип дома указан в техническом паспорте на квартиру. Но при необходимости данные можно узнать и в Росреестре или на специализированных сайтах. 

По данным экспертов, около 60% жилья в России было построено в период с 1945 по 1995 годы. Практически все дома этого периода — типовые. Не случайно спальные районы разных городов очень похожи между собой. 

Коротко о главном

Типовые дома — это жильё, построенное по стандартным серийным проектам. Серия домов — это здания, схожие по внешнему виду, технологии строительства и планировкам расположенных в них квартир. Каждая серия имеет своё цифровое или буквенное обозначение.

Серийные дома в России появились в послевоенные годы: властям нужно было быстро восстановить города и обеспечить людей жильё. Первыми такими домами были так называемые «немецкие коттеджи». 

Знание типа и серии поможет при подборе квартиры на вторичном рынке. Можно заранее составить представление о доме и характеристиках квартиры и отсеять неподходящие варианты до их просмотра. Также эта информация поможет понять, можно ли будет сделать перепланировку недвижимости.

Фотография на обложке: wirestock (Freepik)