Какую квартиру выгоднее брать в ипотеку: новостройку или «вторичку»

Обновлено 10.02.2025

Какие квартиры дешевле: строящиеся или готовые

В III квартале 2024 года в Москве квадратный метр во «вторичке» стоил в среднем 318 тыс. рублей, в новостройке — 345 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за «квадрат» во вторичном жилье просили 204 тыс. рублей, в новостройке — 272 тыс. рублей. Даже на примере двух столиц видно, что точного ответа на вопрос, стоит покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке в ипотеку, если смотреть именно на стоимость квадратного метра, никто не даст. Ситуации отличаются даже в зависимости от района — где-то может быть дешевле «вторичка», а где-то — новостройки.

При этом стоит учитывать, что если вложиться в новостройку на стадии котлована, то к моменту сдачи квартира может вырасти в цене на 15-30%, а в некоторых случаях — и больше. Таким образом через 2-3 года покупатель будет иметь более дорогое жильё и прибыль, которую, скорее всего, на вкладе или депозите заработать бы не удалось.

Какие сейчас ипотечные ставки на новостройки и готовое жильё

Чаще всего кредитная ставка на строящееся жильё оказывается ниже, потому что в последние годы было запущено много государственных программ: льготная ипотека для семей с детьми, программы для молодых родителей, IT-ипотека и так далее. 

Однако при таких ставках цена самой квартиры обычно выше: разница в комфорт-классе может составлять несколько сотен тысяч рублей или даже превышать миллион. Поэтому ЦБ постепенно сворачивает программы ипотечной господдержки или делает их более адресными, чтобы рынок жилья не перегревался за счёт государства.

Чтобы понять, какая ипотека выгоднее — новостройка или «вторичка», сравним условия в крупных банках.

*Данные в таблице актуальны на 30 января 2025 года

Базовые ставки без каких-либо спецпрограмм на новостройки и «вторичку» чаще зависят не от типа жилья, а от банка.

Если клиент подходит под какую-то из целевых программ (например, семейную или IT-ипотеку), можно купить квартиру в новостройке по более привлекательной ставке. 

Что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку: считаем переплату

Итак, если брать кредит на стандартных условиях, банку всё равно, на первичку или вторичку оформляется ипотека — разницы в ставке нет. А вот если воспользоваться одной из программ поддержки, можно существенно сэкономить. Чтобы понять, сколько именно, сравним условия в Сбере по четырём программам: ипотека для новостроек, ипотека для вторичного рынка, новостройки с господдержкой, семейная ипотека. 

Для примера возьмём следующие вводные:

1. стоимость квартиры — 10 000 000 рублей;
2. 2 010 001 рубль (20,1%), по программе «семейная ипотека» заёмщик вносит первоначальный взнос 4 000 000 рублей (40%)
3. срок кредитования — 30 лет;
4. клиент не получает зарплату на карту Сбера, но соглашается на электронную регистрацию и страхование жизни и получает за это скидку. 

Расчёт для квартиры ценой 10 млн рублей с первоначальным взносом 2 млн рублей

*Данные в таблице актуальны на 30 января 2025 года

Расчёт подтвердил, что при оформлении ипотеки роль в первую очередь играет тот факт, попадает заёмщик под условия спецпрограмм или нет. Для вторичного жилья льгот на данный момент нет. Получается, что семье с детьми или IT-специалисту однозначно выгоднее брать жилищный кредит на новостройку. 

Ипотека на новостройку или «вторичку»: что выгоднее, если сейчас негде жить

Если воспользоваться хотя бы базовой программы господдержки, то можно уже существенно сэкономить, выбрав новостройку, а не «вторичку». Это хорошо, если есть где жить. Давайте посчитаем, выгодно ли брать ипотеку на новостройку, если во время строительства приходится снимать квартиру. Параметры покупаемой квартиры останутся те же, добавим только то, что ждать её мы будем два года. 

В это время наш ежемесячный платёж составит 67 439 рублей. За 24 месяца это 1 618 536 рублей. Если снимать квартиру за 35 000 рублей, то это ещё дополнительно 840 000 рублей за два года. Но разница в переплате по сравнению с расчётом для вторичного рынка всё равно будет около 6 миллионов рублей. 

А вот если нет возможности пройти по условиям под программу господдержки, выходит 840 000 рублей дополнительных расходов. Впрочем, за два года строительства и строящаяся квартира вырастет в цене, потому этот перерасход должен окупиться. 

Ипотека в новостройке или вторичке: сопутствующие расходы

Помимо самой ставки, есть ещё скрытые расходы: услуги по оформлению сделки, страхование объекта и заёмщика. Давайте посмотрим, заметна ли разница на страхование при оформлении ипотеки в новостройке и «вторичке».

Какие типы страховок могут быть оформлены при покупке квартиры в ипотеку:

• страхование титула (нужно для «вторички»);
• страхование жизни и здоровья (часто даёт скидку к ставке);
• страхование самого объекта (на новостройку оформляется после ввода в эксплуатацию, на «вторичку» — сразу). 

Страхование жизни и здоровья собственника, а также самой квартиры зависят от суммы кредита. При этом квартира в новостройке страхуется уже после ввода дома в эксплуатацию: нет объекта — и страховать нечего. Если за время строительства успеть выплатить ипотеку, этой статьи расходов не будет. 

При покупке «вторички» или новостройки в ипотеку больше всего разница будет ощущаться при оформлении титульного страхования. Оно необходимо, когда квартира покупается у физического лица. Цена такой страховки зависит от тарифа страховщика: обычно это 0,3-0,4% от оценочной стоимости объекта. Получается, если квартиру оценили в 10 миллионов рублей, то за год нужно будет заплатить 30-40 тысяч рублей. Титульное страхование имеет смысл оформлять на три года, когда проходит срок исковой давности по претензиям от возможных наследников или бывших супругов. За три года получится дополнительный расход в 90-120 тысяч рублей.

Коротко о главном

Если нет возможности воспользоваться одной из льготных программ, не так важно, какую квартиру покупать: условия у банков примерно одинаковые, есть разве что незначительные различия в страховании. А также стоит учесть, что первые год-два или даже больше может потребоваться одновременно платить ипотеку и аренду. 

Если получается претендовать на одну из программ господдержки, преимущество покупки новостройки в ипотеку становится очевидным. Разница в ежемесячном платеже — примерно в 4–5 раз, а в итоговой переплате — в 7–9 раз.

_{Фото на обложке:  dit26978 (Freepik)}