Срочно вложиться или подождать? Прогноз цен на недвижимость в Москве

В 2022 году российский рынок недвижимости ощутимо встряхнуло: мартовский покупательский бум сменило резкое падение спроса, за которым пришла стагнация. А из-за того, что Центробанк повысил ключевую ставку, на некоторое время выросла и ставка по ипотеке — в некоторых банках она доходила до 22% годовых.

Но ничто не вечно: постепенно рынок приходит в себя, ставки снижаются. Однако в подобных условиях многие переживают и ждут, когда ситуация полностью стабилизируется. Мы узнали мнения экспертов о том, как меняются и будут меняться цены на столичные квартиры, и к чему готовиться потенциальным покупателям.

Что будет с ценами на новостройки?

Илья Новицкий, генеральный директор «ФСК Агент», считает, что серьёзного изменения цен ждать не стоит, но к небольшим колебаниям в пределах инфляции надо быть готовым. «С начала года средняя цена в новостройках Москвы выросла на 6,8 процента. По данным на август, квадратный метр стоит в среднем 363,2 тысячи рублей. В Новой Москве прирост оказался выше — 10,6%, а цены зафиксировались на отметке 231,7 тысячи рублей за квадратный метр.

Основной рост цен выпал на первый квартал, но уже в апреле динамика заметно снизилась. По сути, сейчас мы наблюдаем стагнацию: прайсовые цены практически не меняются, а их корректировки зависят от предложения — насколько востребованы конкретные сегменты, какие изменения происходят в типологии квартир и так далее».

«В ближайшее время мы не ожидаем особых изменений цен на рынке новостроек: предпосылок для резкого роста или, наоборот, снижения нет. Цены продолжат колебаться до конца года в пределах 3-5%», — объясняет Илья Новицкий.

Упадут ли цены на вторичное жильё?

Первичный и вторичный рынки работают как сообщающиеся сосуды: рост цен на новостройки неизбежно увеличивает стоимость «вторички». Она, кстати, зависит и от льготных ипотечных программ в сегменте — последние помогают удерживать цены. Так, если в ближайшее время правительство не введёт подобные программы, стоимость вторичного жилья будет неизменно падать, считает вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Кроме того, Хуснуллин заявил, что большинство сделок по новостройкам заключают уже после продажи старой квартиры. Всё из-за высоких ставок на вторичное жильё — они не позволяют быстро продать собственность и купить новую. Вице-премьер считает, что стоит увеличить ипотечный портфель по обоим сегментам, а заодно снизить ставку на вторичное жильё. Эксперты же отмечают, что популярность льготных программ кредитования на «вторичку» приведёт к неизбежному росту цен на неё.

«На вторичном рынке Москвы третий месяц цены постоянно меняются после пиковых показателей в апреле. Тогда на волне ажиотажа стоимость квадратного метра поднялась до 405,8 тысячи рублей, но после снизилась на 5 процентов за три месяца. По итогам июля квадратный метр остановился на отметке в 385,4 тысяч рублей, — говорит генеральный директор «ФСК Агент» Илья Новицкий. — Снижение цен на “вторичку” — неизбежный процесс, нужный для активизации рынка. Сейчас на фоне рекордного предложения покупатели выбирают квартиры с наиболее адекватным ценником и продавцами, готовыми к торгу. Это, в основном, те варианты, которые выставляются с весны: их собственники уже успели понять несостоятельность своих завышенных ожиданий и готовы на уступки. Как итог, реальные сделки проходят с дисконтом около 5% к текущей, уже скорректированной, цене.

На вторичном рынке мы тоже ожидаем корректировку, которая в итоге будет видна не только в сделках, но и в ценах на недвижимость. Предвидится постепенное снижение: вторичный рынок разрознен и инертен, все процессы здесь идут медленнее, чем на первичном. Например, во время предыдущего кризиса 2014 года корректировка заняла почти три года».

Так покупать сейчас жильё или нет?

В ближайшем будущем цены вряд ли сильно поменяются, так что ждать масштабного снижения не стоит. Из плюсов — резкое увеличение нам тоже вряд ли грозит. Поэтому у всех потенциальных покупателей есть запас времени — как минимум до конца года — спокойно всё обдумать. 

Роста ипотечных ставок также не предвидится, а вот как долго будут действовать субсидии — с точностью предсказать сложно. Только стоит учитывать: в кризисный период банки ужесточают требования к заёмщикам. Лучше подойти к ипотеке в полной готовности, чтобы не повторять процедуру подачи документов раз разом.

Фото: evening_tao (Freepik), mikrokon (Freepik)