Справляемся без агента: как самостоятельно проверить документы на квартиру в новостройке

Часто при покупке квартиры в новостройке компания-застройщик предлагает прямую сделку: без агента. Это нормальная практика, которая часто помогает сэкономить на комиссии посредника. Но есть один нюанс: придётся самостоятельно проверять документы и убеждаться в их надëжности. 

Где искать документацию на дом от застройщика и какие документы проверять при покупке квартиры в новостройке? Начнём с хороших новостей: квартиру в новостройке купить заметно проще, а в чём-то даже безопаснее, чем на вторичном рынке. В ней никто не был прописан, её точно не сдавали, и вряд ли на неё претендуют наследники. Подписывает документы всегда представитель застройщика — первого владельца новостройки. А если вы хотите взять ипотеку, то банки обычно без лишних проверок и проволочек идут на оформление кредита с новостройками — во всяком случае, если застройщик успел зарекомендовать себя и получить аккредитацию банка.

Мы уже писали, как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке. Если коротко, то самое важное — узнать как можно больше информации о застройщике. Не было ли просрочек в сдаче предыдущего жилья, есть ли вообще у компании опыт в строительстве жилой недвижимости. Найдите группы дольщиков, почитайте отзывы. Конечно, мнения будут разные, но картину в целом можно сформировать. 

Стоит также зайти на сайт компании и посмотреть отчёты о строительстве. Часто застройщики организуют даже прямую трансляцию с камер на объекте. Если с этим всë хорошо — самое время изучить документы. 

Рассмотрим, какие бумаги необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке.

Проектная документация

Начнём с материалов, которые вы можете найти самостоятельно. Главный документ застройщика новостройки — проектная документация. Обычно она опубликована в свободном доступе на сайте застройщика и сайте дома. Там вы отыщете практически любую информацию о новом жилом комплексе. Например, сколько квартир планируется в доме или для какого возраста построят детские площадки во дворе. Но в проектной документации можно найти и более полезные данные: информацию о разрешении на строительство и статус земельного участка, на котором возводится новый дом.

Арбитражная картотека

Сайт Арбитражного суда — отличный помощник: если у компании-застройщика были серьёзные проблемы и суды, эта информация навсегда останется в картотеке. 

Узнать про судебную историю довольно просто. Введите на сайте полное наименование компании и изучите судебные разбирательства. Как правило, в картотеках легко можно скачать документы, из которых будут понятны суть дела и финансовые споры.

Налоговая история

Советуем также наведаться на сайт налоговой. Там вы сможете найти сведения о важных событиях компании — юридические лица всегда должны о них сообщать. Например, информацию о реорганизации, ликвидации или слиянии с другой фирмой. 

Аналитические сервисы

Кроме самостоятельного ресёрча по разным сайтам можно обратиться к помощи аналитических сервисов и узнать все данные из открытых источников с их помощью. По сути, такие сервисы собирают всю информацию, в том числе из картотек и налоговой, в одном месте. 

Так вы не только проверите судебную историю, но и определите, кому принадлежит строительная компания, а также прочитаете о судьбе других проектов, зарегистрированных на то же юрлицо. Ещё такие сервисы предлагают распознать аффилированные лица (те, что способны повлиять на застройщика), оценить риски и определить, насколько компания надёжна. Да вы и сами всё поймёте, ведь в карточке компании отражаются убытки, прибыль и другие существенные факторы.

На какие документы застройщика стоит обратить внимание

Застройщик и его отдел продаж обязаны предоставить любые документы о строительстве новостройки по первому требованию клиента. Это базовое правило, о котором стоит помнить. Если бумаги не хотят показывать — это всегда тревожный звоночек. В таком случае лучше рассмотреть альтернативные варианты.

Теперь перечислим документы на новостройку от застройщика. Обратите внимание, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну компанию.

• Учредительные документы компании застройщика;
• аудиторские заключения, годовые отчёты и бухгалтерские отчётности;
• свидетельство о государственной регистрации компании;
• свежая выписка из ЕГРЮЛ, по которой сверяем информацию в проектной документации — например, идентичность учредителей;
• устав юридического лица. В нём прописаны полномочия руководства строительной компании;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговой;
• лицензия — в ней проверяем сроки, реквизиты и задачи. 

С документами на саму новостройку разобрались. Но стоит также проверить бумаги на строительный объект, а это уже отдельный пакет.

Проверяем документы на строительный объект 

• Обязательно — разрешение на строительство. Будьте внимательны, оно должно быть выдано именно на конкретный дом, который вас интересует. Также сверьте сроки — они должны быть актуальны.
• Договор аренды земельного участка или право собственности на него. Уточните, кто является арендодателем, а кто — арендатором, какие сроки указаны в договоре аренды и насколько они сопоставимы со строительством.
• Проектная документация.
• Информация об эскроу-счёте (что-то вроде депозита без процентов, с которого компания-застройщик получает деньги только после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию).
• Заключение государственной экспертизы.
• Технико-экономическое обоснование проекта.
• Инвестиционный контракт. Его подписывает собственник участка, где развернулась стройка. В этом документе указываются сроки и объëмы строительства, а также условия контракта и меры на случай, если эти самые условия будут нарушены.
• Охранное обязательство, если на территории застройки или рядом с ней есть культурный или исторический объект. Обычно застройщик ручается за его сохранность, а порой обязуется сделать ремонт или реставрацию. 

Советуем обратить внимание и на другие обязательства застройщика: например, планируемые на территории детский садик и школу. Если девелопер не исполнит обещание по их строительству, то и разрешение на ввод дома могут не выдать.

Какие бумаги застройщик должен вам передать

Перед подписанием соглашения застройщик передаёт покупателю проект договора долевого участия. Советуем заключать именно ДДУ: все остальные договоры считаются неполноценными.

Обязательно проверьте паспортные данные человека, который подписывает договор со стороны застройщика. Если перед вами не генеральный директор, то у его представителя должна быть на руках нотариальная доверенность.

Сейчас все покупатели новостроек защищены эскроу-счетами — их считают «подушкой безопасности» от денежных потерь. Если дом всё-таки не достроят или у компании возникнут финансовые проблемы, деньги покупателей вернутся им, пусть и без процентов по ипотеке.

И всё же рисковать и связываться с сомнительными застройщиками не стоит, ведь конечная цель — заехать в новую квартиру. Поэтому лучше сразу проверять документы, а если переживаете — проконсультироваться со специалистами.

Фото: drobotdean  (Freepik), freepik  (Freepik), wayhomestudio (Freepik), freestockcenter (Freepik)