Соглашение об авансе при покупке квартиры: особенности, содержание, условия

Если покупатель выбрал квартиру, стороны могут сначала закрепить сделку соглашением об авансе. Его часто путают с задатком, но это разные понятия, за которыми стоят разные договорённости и последствия. Например, в отличие от задатка, аванс возвращается в полном объёме и не даёт никаких гарантий.

Рассказываем, из чего состоит образец соглашения об авансе при покупке квартиры, какие нюансы учесть при составлении документа и как можно расторгнуть сделку.

Что такое аванс и задаток

Аванс — это внесение предварительного платежа в счёт будущей полной оплаты. В сделках с недвижимостью авансовым платежом считают предоплату, с помощью которой покупатель закрепляет за собой право преимущественной покупки объекта и заверяет своё намерение завершить сделку. Продавец, получивший аванс, может прекратить любые действия, направленные на продажу своей недвижимости, и ждать даты подписания договора купли-продажи. Но гражданское право не рассматривает аванс так широко, как задаток. 

Задаток — сумма, которая передаётся до заключения сделки как гарантия того, что она состоится на оговорённых условиях. В статьях 380, 381 Гражданского кодекса РФ чётко определён порядок передачи и условий возврата задатка. Он выполняет функции и предоплаты, и гарантии покупки. Аванс, в свою очередь, не обязывает стороны заключить сделку, его функция — только предоплата. Поэтому он возвращается в соответствии со статьёй 487 ГК РФ, если сделка не заключена.

Как и для чего нужно оформлять договор аванса

Договорённости сторон обязательно должны быть зафиксированы на бумаге. Только письменная форма имеет юридическую силу и позволит решить возможные спорные моменты. Какая-то из сторон может быть не готова к купле-продаже сразу — например, ей нужно время на сбор документов. Но покупатель боится, что квартиру за это время купит кто-то другой, а продавец переживает, что вместо его объекта покупателю приглянется что-то ещё. 

При этом стороны могут быть также не готовы к задатку, потому что нет уверенности, что недостающие документы будут оформлены в срок. В такой ситуации оптимальное решение — передача аванса с составлением соответствующего договора, где будут прописаны все важные условия будущей сделки. Документ может быть заключён в двух видах:

• предварительный договор купли-продажи, который содержит сведения о переданном авансе;
• отдельный договор аванса между физическими лицами — составляется в письменной форме и включает детали предварительной оплаты и другие договорённости. Именно о нём идёт речь в статье.

Для отдельного соглашения нет строгой формы и правил оформления. Оно может быть полностью печатным либо содержать графы для заполнения вручную. Его также можно составить от руки, но обязательно без ошибок и помарок, иначе документ теряет юридическую значимость. 

Договор аванса за квартиру заполняется в нескольких экземплярах, их количество соответствует сторонам сделки. Каждый из экземпляров должен быть подписан всеми участниками.

Что включает в себя соглашение

Договор внесения аванса за квартиру содержит типовые разделы, которые можно встретить в любом подобном документе.

1. «Шапка» с наименованием документа, датой и местом его составления.
2. Полная информация о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные).
3. Отсылка к нормам закона, регулирующим описанные в документе вопросы, в частности, к статье 487 Гражданского кодекса РФ.
4. Раздел, описывающий предмет договора: сделку купли-продажи с параметрами объекта, суммой, документами на квартиру.
5. Срок заключения сделки: выбирается сторонами в зависимости от обстоятельств — поиск нового жилья продавцом, подготовка документов или долгий переезд из другого региона.
6. Оговорённые права и обязанности сторон, последствия при невыполнении достигнутых соглашений.
7. Дополнительные условия, на которые согласны все участники — например, условия возврата аванса.

В конце соглашения указываются реквизиты сторон и ставятся подписи всех участников. Документ не требует нотариального заверения, но продавец и покупатель могут пойти к нотариусу по собственному желанию.

Как подписывают соглашение

Важно: прежде чем ставить свою подпись, надо убедиться, что соглашение заключается именно с собственником квартиры. Для этого стоит проверить выписку из ЕГРН, сверить данные с паспортом, а также изучить наличие арестов или обременений.

Если с квартирой всё в порядке, нужно зафиксировать факт передачи денег. Обычно в этом случае составляют расписку, которую в присутствии покупателя заполняет продавец. Ещё лучше, если это происходит в кабинете нотариуса — так ни у кого не останется сомнений, что всё законно.

Сведения, которые обязательно должны быть в расписке:

• информация о сторонах, участвующих в передаче денег: фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные;
• передаваемая сумма;
• описательная часть, в которой указывается, на основании чего передаются деньги (реквизиты договора об авансе);
• дата и подписи сторон, совпадающие с подписями в паспортах.

Расписка станет доказательством передачи аванса в случае споров, и от того, как она составлена, зависит разрешение ситуации в спорной ситуации.

Размер аванса

Чаще всего авансовый платёж не превышает 100 000 рублей. Этой суммы достаточно, чтобы закрепить намерения сторон о купле-продаже. Если продавец хочет сумму больше, то стоит уточнить причины и убедиться, что не будет обмана.

Возврат предоплаты

Закон обязывает продавцов возвращать аванс, но на практике не все из них владеют информацией и соглашаются решить вопрос мирным путём. Разберём несколько ситуаций.

Несостоявшаяся сделка

Некоторые продавцы страхуют себя и просят прописать дополнительные условия. Например, что аванс останется у собственника недвижимости как компенсация морального ущерба, если покупатель передумает. Такая формулировка меняет ситуацию, и суд уже не обяжет продавца вернуть деньги. Поэтому важно обсуждать детали и правильно составлять каждый пункт договора. Если участники не предусмотрели особых условий, аванс возвращается вне зависимости от того, по какой причине сделка сорвалась.

Спорные ситуации

Продавец накануне сделки решил поднять стоимость квартиры. Решение принимается ситуативно — покупатель может забрать аванс, при этом потерять время и упустить выгоду, либо согласиться на новую стоимость.

Бывает, что продавец после получения предоплаты скрывается. Чтобы вернуть деньги, покупатель отправляет ему заказным письмом претензию с требованием возврата. Если претензия осталась без внимания, можно смело идти в суд.

Отказ банка в ипотеке

После одобрения ипотеки заёмщику даётся время на поиск подходящего объекта недвижимости. Банк обязательно должен проверить выбранную квартиру, потому что на время выплату кредита она будет находиться у него в залоге. Случается так, что по разным причинам в банке могут отказать в выдаче ипотеки на покупку какого-то конкретного объекта. Если при этом покупатель в предвкушении скорого переезда уже передал аванс, продавец должен его вернуть (если иное не было оговорено в соглашении). Отказ — законный повод обратиться в суд.

Коротко о главном

1. Аванс, в отличие от задатка, не обязывает продавца и покупателя совершать сделку, но позволяет сторонам начать подготовку к ней.
2. Предоплата передаётся с обязательным оформлением соответствующих документов — это расписка, авансовое соглашение, преддоговор.
3. В соглашении нужно предусмотреть условия и обстоятельства, которые исключат споры при несостоявшейся сделке.
4. Российское гражданское право обязывает продавцов возвращать аванс вне зависимости от причин, по которым сделка не состоялась, если другое не предусмотрели сами стороны в соглашении.