Регистрация договора уступки права требования в Росреестре: зачем это нужно

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки права требования по ДДУ, то наверняка уже знаете, что его придётся регистрировать в Росреестре — таково требование закона. Теперь пора разобраться в деталях. Зачем это нужно и можно ли обойтись без регистрации, какие документы потребуются и куда их подавать, сколько это будет стоить и сколько по времени займёт регистрация — обо всем этом расскажем в статье. 

А если вы пока ещё размышляете о таком варианте покупки недвижимости, можно почитать подробнее о том, что такое договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия, когда он нужен, в чём плюсы и минусы сделки такого рода. 

Зачем регистрировать договор уступки

Государственная регистрация договора уступки права требования по ДДУ обязательна по закону. Это не стоит воспринимать как лишнюю формальность, ведь фактически это требование защищает покупателя (правильно называть его цессионарием — это сторона договора уступки, к которой переходит право требования). 

Как это происходит? При регистрации Росреестр проверяет не только сам договор, но и различные обстоятельства, которые могут повлиять на сделку и отразиться на её результате. Покупатель (цессионарий) о них может и не догадываться, у него зачастую даже нет доступа к нужной информации, поэтому решение этой задачи берёт на себя государство.

Если будут обнаружены какие-либо факты, препятствующие сделке, регистрацию договора приостановят либо вовсе откажут в ней. И как бы ни было обидно, нужно понимать: тем самым Росреестр избавляет покупателя от гораздо более серьёзных проблем в будущем. Оформленную без учёта таких обстоятельств сделку впоследствии могут оспорить, а в некоторых случаях и признать ничтожной (то есть недействительной из-за того, что она нарушает требования закона). А это уже не только упущенное время и потраченные нервы, но и вероятные финансовые потери. 

Так что если Росреестр приостановил сделку, стоит оценить причины вынесенного решения и определиться, что лучше в каждой конкретной ситуации: устранить проблему или отказаться от заключения договора вовсе.  

В каких случаях договор не зарегистрируют

В законе перечислены ситуации и обстоятельства, при которых Росреестр приостанавливает регистрацию прав или отказывает в регистрации. Некоторых из них легко избежать — просто нужно быть внимательным при подписании договора и подготовке документов. 

Итак, регистрация будет приостановлена, если:

• не хватает необходимых документов;
• документы есть, но они оформлены неправильно;
• договор подписан тем, кто не имеет на это прав (например, договор долевого участия оформлен на одного человека, а договор уступки по нему подписал другой);
• с заявлением о регистрации обратился не тот, кто должен это сделать (подать заявление должны оба участника сделки — лично или через своих уполномоченных представителей);
• квартира по договору долевого участия приобретена по ипотеке, а банк не дал согласия на переуступку прав. 

Но кроме формальных причин могут быть и иные, более весомые основания для приостановки процесса, например:

• выяснилось, что ранее уже были поданы документы на регистрацию сделки с этой же квартирой (здесь регистрация защищает покупателя от недобросовестного продавца, вернее — цедента, так правильно называется сторона договора уступки, которая передаёт право требования);
• обнаружились обременения права, в отношении которого заключается договор уступки (например, есть судебный запрет на совершение сделок с приобретаемой квартирой, на неё наложен арест или идёт судебный спор, связанный с предметом сделки);
• установлено, что продавец (цедент) не обладает правом, которое собирается уступить (например, договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а по закону такой договор считается заключённым лишь с момента его государственной регистрации).

Если регистрация договора приостановлена, участникам сделки дают время (не более трёх месяцев) на то, чтобы устранить недочёты или дождаться разрешения ситуации (например, если идёт судебный спор, то до решения суда; если ранее были поданы документы на сделку с той же недвижимостью, то до принятия решения по ним). Если за это время возникшие препятствия не устранены, в регистрации договора откажут.

Какие документы нужны для регистрации договора

Состав пакета документов, необходимых для регистрации переуступки прав по договору долевого участия, может несколько различаться в зависимости от следующих факторов:

• сторон сделки (кто заключает договор — физические или юридические лица);
• нюансов оплаты (если договор ДДУ оплачен полностью — это одна ситуация, если в договоре уступки предусмотрен перевод части долга — другая);
• способа оформления сделки (лично или через представителя по доверенности);
• наличия или отсутствия иных обстоятельств (например, если участник сделки состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга, заверенное у нотариуса; если договор долевого участия был заключён в пользу несовершеннолетнего, нужно согласие органа опеки — и т.д.). 

Столкнувшись с этим, покупатель нередко задаётся вопросом, а возможна ли самостоятельная регистрация договора, без участия юристов, которые разбираются во всех нюансах. Да, такой вариант возможен. Как минимум составление договора (или хотя бы его проверку перед подписанием) лучше доверить профессионалу, чтобы точно избежать ошибок, а с регистрацией вполне можно справиться без помощников. 

Документы, которые потребуются в любом случае:

• договор уступки права требования по ДДУ в 3 экземплярах;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
• договор долевого участия, переуступка прав по которому является предметом сделки;
• квитанция об уплате пошлины (государственная пошлина за регистрацию договора уступки по ДДУ составляет 350 рублей). 

Дальше нужно дополнить пакет в зависимости от конкретной ситуации:

• если оплата по ДДУ внесена полностью, потребуется справка (от застройщика или банка, через который проводились расчёты) с указанием дат и сумм всех платежей;
• если договор уступки предусматривает перевод остатка задолженности по ДДУ, необходимо письменное согласие застройщика (справка об уже внесённых платежах в этом случае лишней тоже не будет);
• если квартира в ипотеке, нужно письменное согласие банка;
• если сделка оформляется через представителя, понадобится нотариальная доверенность, подтверждающая его полномочия;
• если стороны договора состоят в браке, приложите письменное согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, либо брачный договор (если из него следует, что такое согласие не требуется); 
• если продавец (цедент) разведён, но состоял в браке на момент заключения договора долевого участия, согласие бывшего супруга (супруги) всё равно потребуется, если нет документа (соглашения или решения суда о разделе имущества), из которого следует, что предмет сделки — уже не совместная собственность бывших супругов;
• если уступка права осуществляется от имени несовершеннолетнего, потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства. 

Заявление о государственной регистрации участники сделки обычно заполняют при подаче документов, но если покупатель решит отправить их по почте, важно не забыть распечатать бланк заявления, внести все необходимые данные и подписать. Бланк заявления о государственной регистрации есть на Госуслугах.

Куда обращаться и сколько времени займёт регистрация

Собрав документы, можно пойти с ними в ближайший МФЦ, воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или направить документы по почте (ценным письмом с описью вложения) в региональное отделение Росреестра. 

Установленный срок оказания услуги — 7 рабочих дней. Если документы отправлены почтой, отсчитывать эти дни будут с того момента, как ведомство получит письмо. При подаче документов через МФЦ реальный срок тоже увеличивается (на время, необходимое для пересылки) и составляет 9 рабочих дней. 

Этапы регистрации: пошаговый план действий

1. Подготовить договор уступки права требования по ДДУ и все необходимые для регистрации документы. 
2. Всё проверить: убедиться, что собраны все бумаги и что везде, где нужно, стоят подписи и печати. 
3. Оплатить государственную пошлину.
4. Подать документы в Росреестр выбранным способом.
5. Получить ответ ведомства.

Как видите, вопрос о том, нужно ли регистрировать договор уступки по ДДУ, решается однозначно: нужно, потому что этого требует закон. И эта процедура только на первый взгляд кажется сложной: если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом и внимательно отнёсся к подготовке и оформлению документов, никаких проблем, скорее всего, не возникнет.