Разбираемся в терминах: что такое жилая площадь, общая, приведённая, проектная и фактическая

Ситуация: вы заключаете договор долевого участия и обнаруживаете, что в нём фигурируют не только квадратные метры, оговорённые с застройщиком, но и некая «жилая площадь», размер которой заметно меньше. Возникает вопрос: нет ли здесь подвоха?

На самом деле, нет. Жилая площадь — это все комнаты в квартире, предназначенные непосредственно для жизни — в противовес помещениям с вспомогательным назначением: кухне, санузлу, кладовке или коридору. 

Расскажем, как рассчитывается жилая площадь квартиры, в каких случаях она используется и какие ещё термины можно встретить в документах на жильё.

Что входит в жилую площадь квартиры

Для ответа на вопрос нужно посчитать отдельно площадь каждой комнаты — спален, кабинета, гостиной, библиотеки, детских — и сложить их. Гардеробные помещения, кладовки, кухню, коридор и санузлы в этом расчёте учитывать не нужно.

Если речь идёт о квартире-студии, в которой кухня и комната по факту объединены, то кухонная зона на плане будет обозначена пунктиром с пометкой занимаемой площади (как правило, она составляет 4,5-6 кв. м). Но поскольку перегородки нет, пунктир «не считается», и такая кухня относится к жилой площади.

Площадь прямоугольной комнаты определяется как произведение её длины на ширину. Если помещение неправильной формы, придётся вспомнить геометрию: разделить его на части (прямоугольники и треугольники), посчитать площадь каждой фигуры отдельно и суммировать их.

На что влияет жилая площадь квартиры

Понятие «жилая площадь» пришло из советских нормативов на жильё, сейчас на практике оно используется не слишком часто. Рассмотрим, когда про неё вспоминают.

1. Если покупатель читает объявление о продаже квартиры, то по разнице в метраже между общей и жилой площадью можно примерно понять, как выглядят помещения. Общий метраж иногда обманчив, ведь далеко не всегда однушка в 50 «квадратов» предполагает огромную комнату: вполне может оказаться, что в квартире просторная кухня, большая ванная и коридор, которые отнимают больше половины площади.
2. Площадь жилых помещений в числе прочего рассматривают органы опеки при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. По закону (ФЗ-48, ст. 21, п.1), проверке подлежит только стоимость имущества, но задача инспекторов — не допустить ущемления интересов и прав ребёнка. Для этого они руководствуются внутренними правилами и здравым смыслом и при проверке учитывают не только стоимость квартиры, которую родители или опекуны приобретают ребенку взамен имеющейся, но и общую площадь, жилую, местоположение и состояние помещения.
   
3. Жилая площадь учитывается как «санитарная норма» и должна быть не менее 6 кв. м в случае:
   -выделения места в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
   -временного жилья, которое предоставляется государством на период ремонта либо при срочном выселении из аварийного здания до предоставления новой квартиры (так называемый манёвренный фонд, ст.106 ЖК РФ).
4. Показатель жилой площади интересует банк при рассмотрении заявки на ипотеку.
   
5. Жилую площадь нужно учитывать при перепланировке помещения: в частности, если захочется присоединить лоджию к комнате, то жилая площадь квартиры изменится. Чтобы не попасть на штраф, нужно заказать проект перепланировки и обратиться в МФЦ за разрешением на проведение работ.
   
6. Если при проведении сделки купли-продажи и обмена заказывается оценка недвижимости, при проверке будут учитываться и общая площадь квартиры, и жилая площадь квартиры.
   
7. В теории, жилую площадь могут применять для расчёта стоимости квартиры при покупке по ДДУ, но застройщику это невыгодно: обычно расчёт проводят по общей площади, а жилую указывают в договоре для сведения.
   
8. Поскольку нормы расхода коммунальных услуг устанавливаются на региональном уровне (ст. 157 ЖК РФ), в некоторых областях жилая площадь может фигурировать при расчёте показателей ЖКХ, если не установлен счётчик, хотя чаще для этого используют общую площадь.
   

Посмотреть показатель жилой площади можно в техпаспорте БТИ или техническом плане, также она фигурирует в договорах и актах, связанных с передачей прав на недвижимость.

Какая бывает площадь в квартире

Кроме жилой площади, в документах фигурируют и другие термины: общая, приведённая и проектная.

Общая и приведённая площадь

Общая площадь — одна из основных характеристик квартиры или дома, но в законе понятие трактуется по разному. Жилищный кодекс говорит, что к общей площади относятся все помещения внутри квартиры, учитывая вспомогательные, но за минусом внешних — балконов, веранд и лоджий (п.5 ст.15 ЖК РФ). А в пункте 3.37 инструкции по учёту жилфонда (утв. Приказом 37 от 04.08.1998 г.) сказано, что внешние помещения (балконы и пр.) учитываются, но с соответствующими коэффициентами (площадь лоджий умножается на 0,5, а балконов и террас — на 0,3).

На практике может возникать путаница, но технически Жилищный Кодекс более «важный» документ, так что в большинстве случаев ориентируются на него и не включают внешние помещения в общую площадь. Такой показатель общей площади можно найти, например, в справке из ЕГРН в строке «площадь помещения».

Исключение — договора ДДУ. Застройщику не выгодно «дарить» построенные балконы и лоджии, поэтому их обычно включают в стоимость квартиры с поправочными коэффициентами. Раньше такая площадь называлась приведённой, но с 2011 года этот термин почти не используется — просто в договоре отдельно указывают площади балконов и лоджий.

Примеры использования общей площади:

• при расчёте стоимости квартиры;
• при начислении платы за отопление в МКД по Постановлению Правительства РФ 354 от 06.05.11 г. (если не установлены счётчики);
  
• при выделении квартиры по договору соц. найма (ст. 50 ЖК РФ, ст.7 ЖК РФ);
• при расчёте доли владельца, если квартира находится в долевой собственности;
  
• для начисления налогов;
  
• для расчёта государственных выплат при покупке жилья по льготным программам.
  

Проектная и фактическая площадь

Проектная площадь — это предполагаемая квадратура квартиры на этапе строительства. В неё входят все помещения, расположенные за входной дверью. На эту площадь ориентируются при выборе квартиры в строящемся доме, но нужно быть готовым, что при приёмке появятся отклонения в большую или меньшую сторону.

После сдачи дома в эксплуатацию техники БТИ производят обмер фактической площади — в результате она обычно немного отличается от заявленной проектной.

В ДДУ оговаривают подобную ситуацию: цена объекта либо может быть зафиксирована, либо будет предусмотрена возможность пропорционального пересчёта его стоимости в большую или меньшую сторону и, соответственно, доплаты или возврата денег. 

Определения фактической площади в законодательстве нет, эта формулировка появилась, чтобы разграничить площадь квартиры на этапе планирования и на этапе сдачи. Фактическая площадь — это общая площадь квартиры в построенном доме.

Площадь жилого помещения или жилая площадь

Не стоит путать эти понятия. Жилые помещения по ст. 16 ЖК РФ — это предназначенные для жизни дома, квартиры и их части, а также отдельные комнаты в общежитиях. У каждого из этих объектов есть своя жилая и общая площади. И если, например, в законе идёт речь о нормах жилого помещения, в большинстве случаев имеется в виду именно общая площадь.

Коротко о главном

Жилая площадь — это комнаты, тогда как нежилая — это вспомогательные помещения с конкретным функциями (ванная, туалет, гардеробная и т.п.). Жилая и нежилая площадь квартиры вместе образуют общую площадь.

При расчёте налогов, нормативов, коммунальных платежей, стоимости квартиры, компенсациях и государственных выплатах чаще всего используется общая площадь квартиры. Показатель жилой площади учитывается в числе прочих факторов при выборе квартиры, продаже жилья с несовершеннолетним собственником и рассмотрении заявки на ипотеку. Исключение — муниципальное жильё, здесь нормативы жилой площади сохранились в понятии «санитарная норма».