Проектная документация: документ на дом, который может пригодиться в самые важные моменты

Строительство дома окончено, наступил долгожданный момент приёмки — и тут выясняется, что часть обещаний по проекту со стороны застройщика не выполнена. Если нарушения касаются самой квартиры, то для разрешения спора с застройщиком обычно достаточно ДДУ и проектной декларации, которая находится в общем доступе. Однако если доказательства нужны на более глубоком уровне — например, речь о снижении класса энергоэффективности дома или уровня комфорта — понадобится проектная документация.

В этой статье разберём, обязан ли застройщик предоставлять проектную документацию (ПД) собственникам, как её получить и где искать, если документация понадобилась спустя много лет после сдачи дома.

Что содержит проектная документация и зачем она нужна собственникам

Проектная документация — это «личное дело» каждого многоквартирного дома, у которого есть требования к составлению. В пакете содержится самая подробная информация о здании и прилегающей территории: архитектурные планы, чертежи каждой конструкции, сметы на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт, используемые материалы и т.д..

Кроме того, в ПД перечислены все моменты, связанные с охраной окружающей среды, пожарной безопасностью, доступной средой (для людей с ограниченными возможностями), безопасной эксплуатацией и правилами обслуживания дома. Это тысячи страниц текста и схем, согласованные и заверенные нужными инстанциями.

Со временем ПД обрастает новыми подробностями. Застройщик имеет право вносить туда изменения в процессе строительства, если при этом не пострадают интересы дольщиков. Позже добавляются сведения об общедомовых приборах учёта, акты проверки инженерных коммуникаций (вентиляции, водопровода, канализации, электросетей), предписания жилищной инспекции, задачи и сметы очередных капремонтов и другие документы, описывающие состояние и изменения общего имущества.

Проектная документация в обязательном порядке нужна управляющей компании — в документе прописаны основные моменты обслуживания многоквартирного дома. Не обойдутся без неё и подрядчики при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте дома. Но большинство жильцов при этом даже не подозревают о существовании такого документа.

Но в некоторых ситуациях ПД действительно может понадобиться собственникам квартир

1. Если при приёме квартиры или позже в процессе эксплуатации обнаружены нарушения в строительстве. Случается, данных в ДДУ недостаточно для доказательств того, что застройщик не выполнил свои исходные обязательства (в части материалов, планировок, технических моментов). Существенные изменения в проектной документации, которые застройщик внёс в процессе строительства дома, могут стать поводом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика и взысканию убытков и компенсации морального вреда с застройщика.
2. Если собственнику ошибочно не дают согласие на перепланировку. Например, жилец собираетесь убрать часть гипсовой (не несущей)  перегородки, а отказ мотивирован запретом демонтажа несущей конструкции. В проектной документации есть сведения о типе каждой стены, что может выступить аргументом в пользу интересов собственника квартиру.
   
3. В доме собираются проводить капремонт, и у жильцов есть подозрения, что в представленном проекте, например, прописана замена несуществующих коммуникаций или, наоборот, не указаны актуальные работы. Проект можно сверить либо с фактическим состоянием дел (залезть в подвал, на чердак или крышу), либо в спокойной обстановке сверив старые чертежи с новыми.
   

Кто отвечает за проектную документацию

Ответ на этот вопрос зависит от возраста дома и типа его управления на разных этапах.

Застройщик создаёт проектную документацию — в числе прочих документов она нужна для получения разрешения на строительство. Далее ПД хранится у него до передачи здания субъекту управления многоквартирным домом. По ст. 161 ЖК РФ, им может выступать управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив (ЖК) или сами жильцы (это называется непосредственное управление, в таком случае документы передают представителю собственников или совету собственников).

В случае банкротства застройщика ПД вместе с объектами незавершённого строительства передаётся новой компании, ответственной за возведение дома. 

В процессе эксплуатации проектная документация хранится у управляющей компании (ТСЖ, ЖК или представители собственников). Если субъект управления меняется, документы передаются новому. Каждый раз при передаче ПД принимающая организация должна проверить, все ли документы получены, и составить акт приёма-передачи. Если каких-либо документов не будет либо они будут неверно составлены, претензии указываются в акте. Копию акта направляют в государственную жилищную инспекцию. 

Ответственность за эти документы несёт передающая организация — она должна их восстановить или исправить за свой счёт в течение 3 месяцев. 

Спустя 20 лет с момента возведения дома проектная документация передаётся в Архивный фонд Российской Федерации. Для получения сведений нужно составить запрос — специальной формы нет, главное — подробно изложить суть проблемы. Отправить запрос можно через Госуслуги, в МФЦ или почтой, и при любом сценарии важно не забыть оставить свои контактные данные — телефон и электронный адрес. Ответ предоставят бесплатно. Если собственник ошибочно обратится не в то отделение архива, запрос перенаправят в нужное место в течение пяти дней.

Запрос проектной документации у застройщика или УК

Застройщик по требованию дольщика обязан ознакомить его с некоторыми документами о доме, в том числе — и с проектной документацией, об этом говорит закон (см п.2). Но он не обязывает предоставлять ПД в пользование дольщика или делать копии документов. Застройщик несёт ответственность за сохранность ПД, поэтому собственник может изучать документы только в удобном застройщику месте. При этом рядом будет находиться представитель застройщика, который должен следить за соблюдением порядка.

Чтобы посмотреть ПД, нужно написать заявление на имя руководителя УК либо на имя застройщика, если дом не передан на управление. В заявлении необходимо указать требование ознакомиться с ПД и указать срок ожидания (например, 1 неделя), после чего документ остаётся только передать одним из двух способов:

• лично в офис с регистрацией в журнале входящей корреспонденции и получением номера на своём экземпляре;
• заказным письмом с описью и уведомлением через Почту России.

Эти варианты позволят подтвердить в суде, что собственник подавал заявление, если застройщик проигнорирует просьбу. Обычно это происходит, когда документы не в порядке или застройщик занят более важными с его точки зрения делами. Если в указанный срок собственнику не ответили, можно обратиться с жалобой в жилищную инспекцию — это орган, который контролирует деятельность управляющих компаний. Если жилищная инспекция не помогла, пришло время идти в суд, ссылаясь на свои права по 214-ФЗ и поданное заявление.

Если собственник не нашёл нужный документ в ПД, нужно написать претензию в УК — они несут ответственность за сохранность документов и рискуют штрафом или дисквалификацией в случае, если бумаги не содержат всей информации. Скорее всего, в ответе пообещают предоставить документ в течение 3 месяцев — это законно. Если же УК уходит от ответственности, остаётся только жалоба в жилищную инспекцию и заявление в суд.

Коротко о главном

Итак, должен ли застройщик предоставить проектную документацию? Да, у него есть такая обязанность. Учтите, что ПД не выдают на руки и не ксерокопируют, а только дают возможность её прочитать — скорее всего, в присутствии представителя застройщика. Но нужные листы всегда можно сфотографировать, чтобы изучить их более подробно.