Продаём по переуступке: когда налог может увеличиться до 15% и как этого избежать

В 2021 году был пересмотрен принцип начисления подоходного налога, из-за чего споры среди дольщиков о размере налога при продаже квартиры по договору уступки ведутся до сих пор. Некоторые из продавцов переживают, что в случае, если сумма сделки превышает пять миллионов рублей, им придётся платить повышенный налог в 15% вместо привычных 13%.

Два процента кажутся мелочью, но, на самом деле, сумма может оказаться довольно внушительной. Например, с четырёх миллионов рублей это 80 000 рублей. Конечно, никому не хочется терять свои деньги, поэтому продавцы идут на рискованный шаг — умышленно занижают сумму в договоре переуступки.

Эксперты не рекомендуют так делать: да, вы сэкономите часть средств на налоге, но можете потерять большую сумму по самой сделке. Лучше не рисковать и разобраться, как на самом деле рассчитывается НДФЛ по договору переуступки прав требований — или договору цессии — при продаже квартиры в новостройке.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже имущества

В 2021 году государство ввело прогрессивную шкалу налогов: чем выше совокупный годовой доход, тем больше придётся заплатить государству. Если вы за предыдущий год получили более пяти миллионов рублей дохода, на превышающую сумму распространяется НДФЛ в 15%. По задумке правительства, повышенная ставка коснётся только тех, у кого доходы высоки. 

Но обеспокоены такими изменениями в налогообложении и продавцы недвижимости. Можем их успокоить: доходы от продажи дорогостоящего имущества не будут учитываться при расчёте налогооблагаемой базы. Но это ещё не значит, что платить НДФЛ не нужно. С такой сделки придётся отчислить налоговой инстанции 13% от стоимости недвижимости, при этом цена квартиры значения не имеет. 

Рассмотрим следующую ситуацию. Предположим, что ваша ежемесячная зарплата — 200 000 рублей, и за год выходит 2,4 миллиона рублей. В отчётный период налогообложения вы продали квартиру за пять миллионов рублей. Значит ваш годовой доход составил 7,4 миллиона рублей. Повышенную налоговую ставку вам платить не придётся, но вот 13% от этой суммы, то есть 962 000 рублей, заплатить надо. 

Проще говоря, в расчёт для применения повышенной налоговой ставки берут только вашу зарплату. Такие условия действуют, если вы продаёте какое-то собственное имущество: квартиру, дачу, дом, коттедж, земельный участок, автомобиль, технику или мебель. Исключение всего одно — ценные бумаги.

Особенности расчёта НДФЛ при продаже новостроек

Однако объекты недвижимости не относятся к имуществу, пока на них не зарегистрировано право собственности в Росреестре. Если речь идёт о новостройках, такая процедура выполняется после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. Но у покупателей есть возможность приобрести квартиру ещё на этапе котлована.

В таких случаях заключается договор долевого участия. Хотя самой квартиры физически ещё не существует, у дольщиков уже есть право требования на строящееся жильё, которое они также могут продать. При этом сделку заключают по договору уступки права требования. И доход от продажи права не входит в список исключений при расчёте налогооблагаемой базы — это же не имущество. 

Получается, на прибыль от такой сделки должна распространяться повышенная налоговая ставка в 15%. Другими словами, сумма от продажи права требования на квартиру будет включена в общую базу налогов вместе с общим доходом. Но повышенного налога можно избежать — дальше расскажем, как и почему.

Как посчитать налог для сделки по договору уступки

Для расчёта НДФЛ учитывается не вся сумма совокупного дохода, полученного за отчётный год. Из неё следует исключить положенные вычеты, а оставшаяся часть и станет налогооблагаемой базой. Так для стандартного расчёта НДФЛ из заработной платы налогоплательщика сначала отнимаются вычеты на детей, а на разницу начисляется налог. 

Похожая ситуация и с налогом на доход от продажи уступки права требования. Для оценки налогооблагаемой базы с повышенной ставкой берётся разница между расходами и полученной в ходе продажи суммой. Именно на эту разницу и будет начисляться НДФЛ. Для наглядности рассмотрим следующий пример.

Представим, что зарплата за отчётный год составила 2,4 миллиона рублей, а квартиру вы продали за 5 миллионов. Покупали эту квартиру вы год назад за 4 миллиона. Значит, ваш доход от сделки по продаже новостройки составит один миллион рублей. Если рассчитать налогооблагаемую базу — сложить зарплату и полученный от продажи доход, — то получается сумма в 3,4 миллиона. 

Лимит для повышенной ставки НДФЛ установлен в размере 5 миллионов рублей. Мы насчитали меньше — а значит налог останется неизменным, 13%.

Подведём итоги

Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки). 

Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%. 

Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.