Приёмка квартиры в новостройке с отделкой: как подготовиться и что взять с собой

Представьте ситуацию: владелец жилья очень хочет поскорее заселиться в свою новую квартиру. Во время приёмки, на первый взгляд, с квартирой всё в порядке: ремонт аккуратный, двери и окна сделаны хорошо. Новый владелец быстро подписывает акт и говорит, что претензий нет.

Но проходит первый ливень и лоджию заливает. Оказалось, что дело в некачественном монтаже откосов: вода просочилась через щели. А потом при установке кухни не умещается посудомоечная машина — потому что пол или стены оказались неровными. И всё это означает, что к приёмке квартиры стоило подойти более основательно — или вообще пригласить специалиста. 

Рассказываем, как принять квартиру в новом доме, на что обращать внимание во время приёмки жилья, что взять с собой и как зафиксировать недочёты. Субъективные критерии «нравится — не нравится» застройщик учитывать не будет. Но если есть очевидные недостатки, то добиться их устранения вполне реально.

Чем отличается приёмка квартиры с отделкой

Когда дом введён в эксплуатацию, нужно принять квартиру и подписать акт приёма-передачи с застройщиком. Это обязанность дольщика, иначе девелопер может передать квартиру в одностороннем порядке и тогда недоделки получится устранить только по гарантии. Как правило, это год на отделку, 3 года на инженерное оборудование и 5 лет на само здание и конструктивные элементы.   

Для приёмки выбирается день, в квартиру приходят покупатели и представитель застройщика, проводят осмотр, составляют акт — его подписывают обе стороны. Это не просто формальность: на данном этапе нужно заявить обо всех недочётах, которые есть в квартире, и добиться их устранения. Представитель застройщика может торопиться, но не нужно нервничать, поддаваться давлению и подписывать бумагу без тщательного осмотра. Тем более если квартира сдаётся с отделкой — за которую вы, надо сказать, тоже заплатили. 

При осмотре квартиры без отделки в основном проверяют поверхности (стены, потолок и пол) на трещины, неровности, отклонения от вертикали и горизонтали. Необходимо посмотреть, как смонтированы окна и входная дверь, нет ли перекосов и повреждений. Если квартира передаётся в отопительный период, то лучше удостовериться, что тепло идёт во все комнаты, а радиаторы исправны. Не лишним будет убедиться, что нет протечек. 

Эти же этапы будут и в приёмке квартиры с чистовой отделкой, но дополнительно необходимо проверить и качество отделочных работ. Обои, плитка, напольное покрытие и плинтусы наклеены и уложены без перепадов? Потолок зашпаклеван и покрашен или ровно смонтирован, если речь идёт о натяжном? Материалы соответствуют обозначенным в договоре долевого участия? 

И если картину в целом понять можно даже невооружённым глазом, то нюансы качества укладки плитки, утеплителя, гидроизоляции самостоятельно определить сложно — нередко для этого нужны специальные приборы. 

Так что если вы никогда не сталкивались с ремонтом, лучше пригласить специалиста: приёмка квартиры — довольно распространённая услуга.

Какие документы нужны для приёмки квартиры

Подготовку к приёмке квартиры начните с документов. Вам потребуются: 

1. Паспорт дольщика (или дольщиков, если квартиру покупали супруги в общую совместную собственность).
2. Договор долевого участия (нужно будет сверить, что все материалы соответствуют заявленным).
3. Копия плана квартиры из приложения к ДДУ (сравните площадь в документе и по факту, проверьте, на месте ли все перегородки и мокрые зоны).

Бывают случаи, когда фактическая площадь меньше или больше той, что была в плане. Тогда итоговая стоимость квартиры пересчитывается. Придётся доплатить, если квартира оказалась чуть больше, а в обратном случае вам вернут разницу.  

Какие документы нужно получить и проверить у застройщика:

• акт о вводе дома в эксплуатацию;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт;
• экспликацию;
• паспорта и гарантии на счётчики.

Чек-лист оборудования для приёмки квартиры с отделкой

Если вы хотите провести приёмку качественно, простого визуального осмотра будет недостаточно, и вам потребуется дополнительное оборудование. Например, следующее:

1. зарядка от телефона или тестер от электричества — чтобы проверить, что сеть работает;
2. лампочка — лучше не полениться и вставить в каждый патрон;
3. зажигалка или свечка — по отклонению пламени можно проверить, исправна ли вентиляция (для этой цели можно использовать обычный лист бумаги: будет он держаться у вентиляционного отверстия, если прикрыть его полностью, или нет);
4. строительный уровень и отвес — чтобы проверить, ровные ли стены;
5. фонарик — для осмотра затемнённых участков;
6. рулетка или лазерный дальномер — для проверки фактической площади квартиры.

Это минимальный набор для самостоятельной приёмки. Он поможет выявить явные отклонения, которые обычно бросаются в глаза. А вот профи используют ещё более продвинутые инструменты. Например:

• лазерный построитель плоскостей или нивелир, чтобы уловить малейшие неровности;
• тепловизор, чтобы проверить качество теплоизоляции наружных стен и окон (актуально в холодное время года);
• дозиметр — проконтролировать, нет ли превышения допустимого уровня радиации;
• газоанализатор и индикатор электромагнитных излучений.

Как принять квартиру в новостройке с отделкой: от двери до розеток

Если застройщик обещал нормальную входную дверь не под замену, первым делом проверяем её: легко ли закрывается и открывается, нет ли заедания, работают ли замки, не повреждены ли глазок и звонок. К слову, замки лучше будет заменить даже в качественной двери: где гарантии, что у строительной бригады или других подрядчиков не осталось копии ваших ключей?

Дальше переходим к поверхностям и достаём уровень. Идеально ровные стены встречаются редко. Есть допустимые отклонения. Для стен возможны неровности до 5 мм, отклонение по вертикали не более 15 мм. Пол и потолок могут отклоняться не более чем на 20 мм. 

Смотрим сантехнику: нет ли пятен, сколов, протеканий. Здесь же проверяем работу вентиляции в санузлах: помните про лист бумаги или зажигалку. 

Снимаем показания счётчиков и записываем в акт. Серийный номер на приборах сверяем с паспортами. 

Проверяем, что все чистовые материалы соответствуют тому, что написано в договоре. Смотрим, насколько качественно уложен линолеум или ламинат, как уложена плитка в санузлах на полу и стенах. Проверьте целостность отделочных материалов (нет ли сколов на плитке, расхождений швов между кусками ламината, не отходят ли обои). 

Проверяем двери: целостность полотна и работу фурнитуры (нет ли заедания в замках, ручках и петлях). То же самое с окнами: нет ли сколов и царапин на стеклах, насколько плавно и легко они закрываются. Здесь опять может пригодиться зажигалка: если пламя у окон неровное — значит, есть сквозняк. 

Также можно засунуть лист бумаги между рамой и створкой, закрыть окно, а затем попытаться вытащить бумагу. Если это удалось сделать, зимой с гарантией будет дуть. Однако у некоторых окон бывают режимы летнего и зимнего закрывания разной плотности — важно уточнить этот момент. Проверьте, что по всему периметру окон есть уплотнительные резинки, а снаружи установлен отлив для воды. Иначе во время дождя вода будет затекать к вам в квартиру. 

Проверяем электричество. Соответствует ли количество розеток заявленному в договоре, все ли они работают. Достаём лампочку и вкручиваем в каждый патрон.

Как указать на недостатки при приёмке квартиры от застройщика с отделкой

Если есть какие-то дефекты, то после приёмки составляют два документа: акт осмотра, в котором отражаются все выявленные недостатки (его ещё называют дефектным актом), и акт приёма-передачи квартиры. Если всё в порядке, подписывают сразу акт приёма-передачи, без дополнительного акта осмотра. 

В дефектном акте запишите все недостатки, которые вы заметите при осмотре квартиры. Решите, какие из них зафиксировать в акте осмотра и подписывать ли сразу акт приёма-передачи. Поясним: здесь может быть две стратегии. 

Первая стратегия — в акте указать только существенные недостатки, которые вы не можете исправить сами, чтобы не затягивать процесс, а на остальные закрыть глаза или пробовать устранять их по гарантии уже после заселения. Например, если вам установили стеклопакет с трещиной или дверь с бракованным полотном, его должен заменить застройщик. Или если в вашей квартире не работает часть розеток или выводов под светильники — это тоже существенные недочёты. 

Некоторые эксперты по приёмке квартир говорят, что застройщики могут исправить мелочи, а с долгими работами будут тянуть время. Тогда нужно будет составлять ещё один акт и напоминать застройщику о том, что ещё не всё исправлено. Тем более что часто жильцы всё равно сразу делают мелкий ремонт (например, перекрашивают стены или меняют плинтуса, и могут попросить свою бригаду поправить и оставшиеся от застройщика «косяки»). 

Вторая стратегия — указать вообще всё, что отклоняется от нормативов, даже если это мелочи, и требовать, чтобы девелопер передал квартиру в идеальном состоянии. 

«На мой взгляд, ни о каких недостатках не стоит умалчивать. Тем более, что некоторые из них, например регулировка окон и дверей, могут быть быстро устранены в присутствии самого покупателя», — говорит управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. 

Дольщик может подписать акт приёма-передачи, но при этом отразить в акте осмотра несущественные недочёты, которые могут быть устранены в присутствии покупателя квартиры.

Важно: если вы нашли существенные недостатки, которые не готовы исправлять сами за свой счёт, не подписывайте акт приёма-передачи. Иначе вы рискуете очень долго добиваться устранения недостатков, а то и столкнуться с отказом что-то менять по гарантии. Составьте только акт осмотра, где зафиксируйте все претензии. Застройщик должен устранить их и пригласить на повторную приёмку. Если всё будет в порядке, то можно подписать акт приёма-передачи. Помните: вы имеете полное право не подписывать акт приёма-передачи на первой встрече, если квартира передаётся не в том состоянии, что было описано в ДДУ. 

К существенным недостаткам по закону относятся недоработки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Для их устранения нужны большие денежные и временные затраты. И застройщик обязан устранить эти дефекты в течение 60 дней за свой счёт. 

Если при приёме квартиры у застройщика с отделкой выявлены отступления от условий договора долевого участия или если есть недостатки, которые делают квартиру непригодной для использования, дольщик имеет право:

• требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• требовать соразмерного уменьшения цены договора;
• настаивать на возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Если существенных недостатков, делающих помещение непригодным для проживания, нет, стороны подписывают акт приёма-передачи. В нём вы фиксируете с застройщиком список задач для исправления, и у девелопера есть 60 дней, чтобы всё устранить. На второй встрече вы составляете дополнительный акт о том, что застройщик всё исправил, а вы остались довольны. 

Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон считает, что при приёмке квартиры в новостройке с чистовой отделкой нельзя закрывать глаза на следующие моменты:

• пятна и трещины на стенах и потолке;
• «заедающие» окна и двери;
• некорректный метраж квартиры;
• несоответствие расположения мокрых зон;
• любые несоответствия планировке, указанной в документах на жильё.

«Все эти вещи либо невозможно, либо очень сложно и дорого исправлять, поэтому разбираться с этим должен застройщик. Акт приёмки — это “козырь” в руках покупателя. Пока он не подписан, девелопер не получит деньги, и поэтому следует тщательно подойти к осмотру. Отмечу, что, разумеется, чаще всего различные огрехи встречаются в классах масс-маркета. В сегментах выше серьёзные недочёты происходят реже», — говорит эксперт.

Что делать, если материалы не те, что обещали, а ремонт не нравится

Один из вопросов, который возникает у покупателей: как принимать квартиру в новостройке с отделкой, если материалы видели только в шоу-руме или застройщик вообще их не показывал? Как убедиться, что отделка та, что обещали?

В принципе, используемые для отделочных работ материалы указаны в одном из приложений к договору долевого участия. Однако, как говорит Надежда Коркка из компании «Метриум», даже там конкретные марки чаще всего не приводят, пишут только тип. Например, обои флизелиновые или керамогранитная плитка. Поэтому застройщик не может использовать, например, линолеум вместо ламината или инженерной доски, но конкретный артикул не гарантирует. Возьмите с собой на приёмку квартиры договор долевого участия и проверьте, соответствуют ли заявленные материалы использованным по качеству и классу. 

Если речь идёт о плохом качестве работ и это можно подтвердить экспертизой, то недостатки устраняются или выплачивается компенсация. Сложнее с субъективными критериями: нравится или не нравится получившийся ремонт визуально. Если клиента не устраивает дизайн, цветовые решения и иные подобные моменты, то он может только высказать это застройщику, не более того. 

Если всё соответствует положениям договора долевого участия, официальные претензии о том, что не нравится дизайн, предъявлять бесполезно. Исключения могут быть сделаны в высоких ценовых сегментах, где и материалы для отделки в договоре прописываются более подробно, а сам ремонт может быть персонализированным, в отличие от проектов других классов. В массовых сегментах есть или один вариант отделки (как, например, у ГК ПИК), или два-три цветовых решения на выбор, редко больше. 

Если сомневаетесь, что готовый дизайн от застройщика вам подойдёт, рассмотрите вариант купить квартиру с отделкой White Box. Все «черновые» работы там будут выполнены, и нужно будет только закончить финишную отделку «чистовыми» материалами на свой вкус.

Сколько стоит помощь специалистов по приёмке квартиры с ремонтом

Специалисты по приёмке жилья уже знают, на что в первую очередь обращать внимание. Кроме того, они имеют всё необходимое оборудование. В среднем стоимость таких услуг составляет 3–15 тысяч рублей, в зависимости от количества комнат, региона и сложности анализа квартиры. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры без отделки обойдётся примерно в 5–6 тысяч рублей, двухкомнатной — 7–9 тысяч руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше. Исследование с тепловизором, замерами площади, содержания вредных веществ  обойдётся в 18–25 тысяч рублей. 

«Специалисты по приёмке помогают конкретизировать замечания и выставлять существенные, а не по принципу “нравится — не нравится”. Поэтому, в целом, вызывать такого специалиста в случае претензий полезно. Ответственные и надёжные девелоперы лояльно относятся к приёмщикам», — говорит Сергей Шиферсон из компании Touch. 

Также профессиональный приёмщик поможет сделать правильно составленный акт осмотра, в соответствии с действующим законодательством.

Заключение

Приёмка квартиры с отделкой от застройщика в целом похожа на приёмку квартиры без отделки. Вы точно так же проверяете, что стены, потолок и пол ровные, окна целые, нет щелей и явных повреждений, которые делают квартиру непригодной для проживания. 

Отличие в том, что нужно сверить, все ли отделочные материалы соответствуют обещанным в ДДУ, убедиться, что вместо ламината вам не постелили линолеум, а также посмотреть, чтобы на отделочных материалах не было сколов, пятен, трещин, дыр. 

Все недочёты фиксируются в акте осмотра. Если их много, они существенные и на их исправление нужно время, лучше не подписывайте акт приёма-передачи на первой встрече. Пусть застройщик сначала всё исправит и вызовет вас на повторную приёмку. Некоторые простые недостатки могут быть устранены ещё на первом осмотре, тогда можно сразу подписать и акт приёма-передачи.

Фото: charlesdeluvio (Unsplash), Pawel Czerwinski (Unsplash), Johannes Plenio (Unsplash), Point3D Commercial Imaging Ltd. (Unsplash)

Фото на обложке: «Сколково Парк»