Материал по теме
При каких условиях одобряют ипотеку и можно ли рассчитать шансы на успех самостоятельно
Фото: Sidekix Media (Unsplash)
Весной 2023 года процент отказов по всем ипотечным заявкам составил около 40%. Это значит, что почти каждая вторая заявка оборачивается неудачей. Рассказываем, что требуется, чтобы ипотеку одобрили, и можно ли заранее рассчитать свои шансы на успех.
При каких условиях одобряют ипотеку: критерии банков
Получая заявку, каждый банк запускает процедуру оценки потенциального заёмщика. Наибольшее значение имеют следующие критерии.
- Уровень дохода и его источники. Чем выше доход, тем больше шансов на одобрение. В расчёт берётся не только официальная зарплата, но и пенсии, пособия, выплаты по договорам ГПХ, проценты по вкладам, доход от сдачи недвижимости в аренду и т. д..
- Кредитная история. Она должна быть чистой, без просрочек по кредитам в прошлом, общения с коллекторами, признаков долговой ямы и т. д.. Открытые кредитные карты увеличивают кредитную нагрузку, даже если ими не пользоваться. Если такие кредитки есть, лучше закрыть их до подачи заявки в банк.
- Платёжеспособность. Считается приемлемым, если от общего дохода заёмщика на кредиты и ипотеку уходит максимум 30-40%. Если показатель будет выше, банк усомнится в том, что ему вернут долг.
- Возраст. Оптимальный — от 25 до 55 лет. Слишком молодые люди, как и пожилые, вызывают опасения у кредитных организаций. У молодёжи зачастую нестабильный доход, а пенсионеры не всегда живут в достатке, да и возраст на момент окончания кредита может быть скорее преклонным.
- Гражданство. Иностранцам без российского гражданства одобряют ипотеку с частотой, близкой к нулю. В некоторых банках есть программы для граждан других стран, но обычно с большими ограничениями.
Алексей Майстренко, CEO платформы TYMY, обрабатывающей ипотечные сделки для крупных банков, в прошлом — коммерческий директор банков:
«Кроме перечисленных факторов, на расчёты могут влиять дополнительные: пол, общий стаж, стаж на последнем месте работы, другие рабочие и социальные показатели, закономерности по которым были выявлены, исходя из статистики банка по текущему ипотечному портфелю»
Помимо самого заёмщика, банки интересуются и объектом, который он хочет купить с помощью ипотеки. Если выбранная квартира или застройщик чем-то не угодят банку, заявку отклонят, но возможность взять ипотеку на другой объект у заёмщика останется.
Как банки оценивают надёжность заёмщика и его уровень доходов
Как говорят сами сотрудники банков, для ипотечных заёмщиков действует «правило трех Д»: долги, доход и документы. Одобрят ли ипотеку — зависит от их состояния.
Чтобы оценить первую Д, банк изучает вдоль и поперёк кредитную историю заёмщика. Мы советуем делать это и самим заёмщикам до подачи заявки на ипотеку. Дважды в год проверить свою кредитную историю можно бесплатно.
Просрочки, даже по давно закрытым кредитам, очень сильно обрушивают кредитный рейтинг заёмщика. Попробовать исправить это можно, взяв небольшой кредит в том банке, где планируется брать ипотеку, и добросовестно его выплатить — это повысит лояльность кредитора.
Важно! «Лечение» кредитной истории должно быть именно через кредит в банке, а не микрозайм. Долги в МФО и бесконечные рассрочки снижают надежность заёмщика в глазах банков.
Вторая Д — доход. В расчёт берётся только «чистая» сумма после вычета налогов, расходов на содержание детей, коммунальных платежей и других кредитов. Если получится, что ипотечный платёж съедает больше 45-50% оставшегося дохода, заявку отклонят.
Третья Д — документы. В каждом банке свой перечень документов, необходимых для подтверждения надёжности, но есть и базовый набор бумаг.
Для наёмных работников | Для ИП и владельцев бизнеса |
Трудовая книжка или выписка из электронной трудовой книжки | Трудовая книжка или выписка из электронной трудовой книжки |
Справка о доходах за последние полгода (2-НДФЛ или по форме банка) | Справка о доходах предпринимателя как физлица за последние полгода + подтверждение дохода налоговой отчётностью организации |
Дополнительно: выписка с лицевого счёта и другие документы, которые подтверждают наличие дополнительных источников дохода | Налоговая декларация по ОСНО или УСН + квитанция об уплате налогов за последний отчётный период |
Больше всего везёт зарплатным клиентам банков — им подтверждать доход справкой не нужно, к тому же для них часто разрабатываются спецпрограммы.
Алексей Майстренко, CEO платформы TYMY, обрабатывающей ипотечные сделки для крупных банков, в прошлом — коммерческий директор банков:
«Важно, насколько банк хорошо знает клиента. Если, например, потенциальный заёмщик числится у банка в зарплатном проекте, тогда и рисков меньше, так как банк видит всю картину движения денежных средств клиента и знает его историю»
Чтобы оценить надёжность заёмщика, банки используют скоринговую оценку, которую автоматически выставляет специальная программа. Есть факторы, которые могут повысить итоговую оценку:
- ликвидная недвижимость в собственности;
- наличие своего автомобиля;
- высокий стабильный доход;
- должность на месте работы;
- собственный бизнес или доходы в статусе самозанятого;
- наличие дивидендов, прибыли от инвестиций;
- высшее образование и востребованная профессия;
- отсутствие иждивенцев.
В случае с наёмными работниками банки изучают и их работодателей. Чем надёжнее компания и стабильнее её доход, тем выше шанс, что ипотечную заявку одобрят.
Как узнать, одобрят ли ипотеку, и рассчитать максимальную сумму кредита: примеры
В интернете можно найти много формул, по которым якобы можно рассчитать свою платёжеспособность и прикинуть ещё до подачи заявки в банк, дадут ли ипотеку конкретному человеку. Это кажется заманчивым и несложным, но мы решили узнать, что говорят по этому поводу эксперты в банковской сфере.
Часто встречается такая формула расчёта платежеспособности:
Р = ЧД * К * t
Здесь Р — это платёжеспособность, ЧД — чистый доход, К — особый банковский коэффициент, который зависит от уровня зарплаты заёмщика, а t — срок кредитования в месяцах.
Но на практике банки используют огромное множество поправочных коэффициентов, которые зависят от очень многих факторов. Имеют значение и внутренние показатели самого банка (например, качество активов), и тип запрашиваемого кредита, и ещё множество других показателей, которые банки предпочитают не раскрывать.
Юлия Никитенко, директор и основатель кредитно-брокерской компании, ипотечного брокера «Процент-НН»:
«При анализе платёжеспособности банки учитывают различные факторы. В открытых источниках можно найти информацию, что коэффициент К зависит от уровня дохода с его градацией. На мой взгляд, указанный коэффициент представляет собой не что иное, как ПДН (показатель долговой нагрузки). Банкам не свойственно варьировать значение коэффициента, исходя из конкретной суммы дохода. В расчёт берутся иные моменты: сумма платежей по кредитам, кредитным картам, поручительствам, способ подтверждения дохода.
Банки, оценивая платёжеспособность заёмщика, учитывают наличие удержаний (алименты), количество детей и других иждивенцев, расходы на аренду, коммуналку и прочие виды расходов.
С учётом ужесточения требования ЦБ к банкам по созданию дополнительных резервов по заёмщикам, у которых ПДН превышает 50%, этот порог можно использовать в качестве общепринятого»
Алексей Майстренко, CEO платформы TYMY:
«Коэффициент К рассчитывают в каждом банке по-своему. Основные параметры, которые чаще всего играют роль при формировании расчётов, следующие.
- Текущая просрочка уже сформированного портфеля банка.
- Цели на текущий период. Коэффициент могут поднимать или опускать для достижения определённых целей банка. Например, банк планирует увеличить свою долю на рынке, или наоборот повысить доходность направления — это может влиять и на коэффициенты, применяемые к потенциальным клиентам.
- Насколько банк хорошо знает клиента.
- Текущая кредитная история потенциального клиента»
Даже если обычный заёмщик и смог узнать значение одного из таких коэффициентов или способ его расчёта, эта информация сама по себе ничего ему не даст.
Юлия Никитенко, директор и основатель кредитно-брокерской компании, ипотечного брокера «Процент-НН»:
«Указанная формула примитивна и не позволяет заёмщику реально оценить свою платёжеспособность. Здесь не учитываются дополнительные вычеты (алименты, иждивенцы, прожиточный минимум, кредитная нагрузка, поручительства) и другие параметры.
К тому же рассчитанный заёмщиком срок кредита может быть изменён банком, а при этом изменятся и параметры платёжеспособности. В последнее время банки стали уменьшать сроки предоставляемых кредитов (особенно это касается необеспеченных видов кредитования) для минимизации собственных рисков»
Если очень хочется заранее узнать, одобрят ли ипотеку, можно «поиграть» с формулами из интернета, но практической пользы это не принесет. Решение банка может быть совсем не тем, которого ждёт человек. Организации оценивают заёмщиков по очень многим критериям и составляют комплексное мнение. Даже если пришёл отказ по конкретному кредитному продукту, можно получить встречное предложение с неожиданными условиями. Банки могут так делать, чтобы не терять заёмщика, но при этом снизить риски и для себя, и для него.
Юлия Никитенко, директор и основатель кредитно-брокерской компании, ипотечного брокера «Процент-НН»:
«Потенциальный заёмщик может оценить свои шансы на получение кредита самостоятельно по следующему алгоритму.
- Проанализировать свою кредитную историю в трёх основных бюро (НБКИ, ОКБ, Скоринг Бюро).
- Посчитать все платежи по кредитным продуктам. Кредитные карты с невыбранным лимитом также принимаются в расчёт (берём 10% от лимита карты).
- Посчитать на кредитном онлайн-калькуляторе платёж по предполагаемому кредиту. Данный платёж также необходимо учесть в кредитную нагрузку.
- Рассчитать обязательные платежи (кредитные из п. 2 и п. 3), расходы на всех иждивенцев и прожиточный минимум на себя.
Если после произведенных подсчётов осталось 50% и более от изначального дохода, то шансы на получение желаемого кредита велики»
Что делать, если получен отказ
Узнать, даст ли банк ипотеку, заранее невозможно, но можно после отказа попробовать изменить вводные в этой задаче, чтобы сделать её решаемой.
Вариантов может быть несколько.
- Выбрать другой банк или другую квартиру.
- Увеличить подтверждённый справками доход. Способ подходит тем, кто получает «серую» зарплату.
- Увеличить сумму первоначального взноса. Советы о том, как это сделать, мы перечисляли в статье «Как купить квартиру, если денег нет».
- Проверить, не попадает ли будущий заёмщик под условия льготных программ.
- Найти созаёмщика или поручителя, который полностью соответствует банковским критериям надёжного человека.
- Если кредитная нагрузка слишком высока, попробовать снизить её, выплатив текущие кредиты. Это положительно скажется на кредитной истории и увеличит чистый доход.
- Обратиться к ипотечному брокеру. Он сам оценит шансы, рассчитает возможную сумму кредита и поможет подобрать объект ипотеки.
Алексей Майстренко, CEO платформы TYMY:
«Для более-менее точного прогнозирования лучше опираться на опыт профессиональных игроков рынка, то есть агентов, которые работают с несколькими банками и на практике видят, кому ипотеку одобряют, а кому нет. Агенты чаще всего могут подсказать, исходя из конкретной ситуации, какой банк с большей вероятностью одобрит кредит и куда есть смысл отправлять заявку»
Юлия Никитенко, директор и основатель кредитно-брокерской компании, ипотечного брокера «Процент-НН»:
«Чтобы повысить свои шансы на получение ипотеки, можно проделать следующие действия.
- При необходимости уменьшить лимиты кредитных карт или закрыть их.
- Привлечь созаёмщика для увеличения дохода.
- Использовать залоговое обеспечение для повышения шансов на одобрение.
- Рефинансировать текущие кредиты для снижения кредитной нагрузки»
Какой способ выбрать — зависит от точной причины отказа. Попробовать узнать её можно у своего кредитного менеджера. Иногда специалисты дают полезные рекомендации для конкретной ситуации.
Коротко о главном
Теоретически право получить ипотеку имеет каждый гражданин РФ, на практике же всё сложнее. В открытом доступе нет чёткого списка требований для идеального заёмщика, но можно использовать ипотечные онлайн-калькуляторы на сайтах банков. Они дают достаточно достоверные ответы, и если результат будущему заёмщику не понравится, можно попробовать принять меры до рассылки заявок в банки.
