Предварительный договор купли-продажи земельного участка: что это и в каких случаях он полезен

Предварительный договор купли-продажи земельного участка как юридический документ — это универсальный способ закрепить договорённости о будущей сделке на бумаге. Специфика сферы недвижимости заключается в рисках для обеих сторон, связанных с передачей авансов и задатков, а также бюрократическими заминками. 

Поэтому заключение предварительного договора — это не обязательная по закону, но полезная на практике процедура, которая поможет сгладить «острые» углы. Расскажем обо всём подробнее.

Законодательное обоснование и юридическая сила

Предварительный ДКП земельного участка заключается на основании статьи 429 Гражданского Кодекса РФ. Документ устанавливает несколько условий, которые должны быть соблюдены при составлении соглашения.

1. Преддоговор заключают с той же структурой, содержанием и внешним видом, что и основной. Если они будут отличаться, первый могут признать недействительным.
2. В предварительном ДКП обязательно прописывают предмет и условия основной сделки.
3. Указывают сроки, в которые участники договорились заключить основную сделку купли-продажи. Если такие сроки не были включены, по закону на заключение ДКП даётся год.
4. Регистрировать предварительные договорённости в Росреестре не нужно.

Продавец и покупатель участка, подписав предварительное соглашение, дают друг другу гарантии, что в договорённый срок они:

• оплатят полную стоимость земли со стороны покупателя;
• передадут права на участок с прописанными характеристиками со стороны продавца.

Если кто-то из сторон нарушит эти условия, именно договор о намерениях купли-продажи земельного участка позволит отстоять свои интересы. Документ заключают в простой письменной форме, он не требует заверения нотариуса, но имеет полную юридическую силу, если правильно составлен.  

В каких ситуациях нужен предварительный договор?

Как правило, документ оформляют тогда, когда нет возможности провести куплю-продажу сразу. Преддоговор для покупки участка необходим, если одной из сторон нужно время для решения некоторых вопросов. Например:

• землю приобретают с использованием кредитных средств, и несколько дней банк будет проверять объект;
• покупатель готов передать часть средств сразу, а оставшиеся сможет отдать только через некоторое время;
• участок не межёван, а покупателю важен этот пункт, поэтому сделка откладывается для оформления документов;
• в выписке из ЕГРН указано, что есть обременения, и продавцу нужно время, чтобы их снять.

При заключении ПДКП обе стороны подтверждают, что они согласны с ценой, способом оплаты и сроками. Закрепление договорённостей на бумаге позволяет зафиксировать обязательства: продавец уже не сможет изменить стоимость, а покупатель — подвинуть сроки или предъявить какие-то дополнительные требования.

Содержание предварительного договора купли-продажи земли

Любой образец предварительного ДКП земельного участка содержит несколько типовых разделов, которые пересекаются с текстом будущего основного соглашения. В обязательном порядке он должен содержать существенные условия, без которых документ может быть признан не имеющим юридической силы. К существенным условиям относятся предмет и цена. Также прописываются основные условия — права и обязанности сторон, обременения, порядок передачи земли. Третья группа условий — дополнительные: это ответственность сторон, разрешение споров и порядок изменения, расторжения договора.

«Шапка»

На языке юристов этот раздел называется преамбулой. Он содержит наименование документа, дату и место его подписания, перечисление участников сделки с указанием их полных реквизитов и статусов. Обычно эта часть заканчивается фразой «заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка о нижеследующем».

Предмет

Здесь указывают цель заключения соглашения, в частности, согласование существенных условий купли-продажи определённого объекта. Далее следует подробное описание параметров участка:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• размещение капитальных и временных сооружений;
• при необходимости — данные выписки из ЕГРН.

Обязательно должно быть прописано, при каких обстоятельствах продавец стал собственником данного участка, а именно — данные документа, по которому он это право получил, например, дарение, наследство, купля-продажа. Здесь же указывается, есть ли обременения — аресты, ипотека, судебные споры. Также нужна информация об одобрении третьими лицами — согласие жены/мужа на продажу или разрешение органов опеки для несовершеннолетних собственников.

Способы расчёта

Раздел содержит информацию о полной стоимости объекта и применяемых вариантах расчёта. Если был передан задаток или аванс, указывается его сумма и данные расписки. Для оплаты покупатель может использовать собственные наличные средства, материнский капитал или ипотеку. В зависимости от типа расчёта в договоре прописывают номер сертификата на маткапитал или то, что будут использованы кредитные средства.

Стороны также определяют порядок оплаты. Это может быть полная или частичная предоплата, аккредитив, банковская ячейка или расчёт после перехода прав собственности. Дополнительно указывается, в какой форме произойдет расчёт — наличными деньгами из рук в руки или переводом на банковский счёт. Завершается раздел описанием перехода имущества — до или после регистрации, по предоплате или после полной оплаты. Процедуру фиксируют в акте приёмки-передачи.

Ответственность сторон

Стороны самостоятельно определяют меры ответственности. Они могут предусмотреть проценты и штрафы за просрочку как для продавца, так и для покупателя. Таким образом можно предупредить следующие нарушения:

• несвоевременная передача участка;
• несоблюдение сроков регистрации права собственности;
• нарушение сроков оплаты;
• выявление у участка скрытых недостатков.

Штрафные санкции в преддоговоре законны, потому что он расценивается как будущий договор купли-продажи участка с условием о предварительной оплате. К нему применимы нормы статьи 330 Гражданского Кодекса РФ о неустойках.

Отдельно прописывается порядок разрешения споров — в досудебном формате с помощью претензии или в суде.

Срок действия

Когда в договоре не определён иной срок, законом отведён год на заключение основной сделки. Если год прошёл и иного срока нет, все обязательства теряют силу, то есть обязать какую-то из сторон заключить основной ДКП уже не получится. Поэтому нужно до окончания срока направить другому участнику письменную претензию, если по его вине сделка не происходит. 

Реквизиты и подписи сторон

В заключительной части документа указываются общие сведения, например, количество экземпляров, вступление в силу. Завершает текст подробное перечисление реквизитов сторон и их подписи.

Расторжение предварительного договора купли-продажи участка

Расторжение может происходить по некоторым причинам:

• обоюдное согласие сторон;
• нарушение одним из участников условий договора;
• отказ одной из сторон заключать сделку.

В суд можно идти, если одна из сторон отказывается расторгнуть соглашение. Также если кто-то из участников уклоняется от заключения основной сделки, суд может обязать отказника выполнить все договоренности, описанные в предварительном ДКП земельного участка.

Отдельная процедура нужна для преддоговоров, в которых был предусмотрен задаток. По нормам статьи 381 Гражданского Кодекса РФ продавец, отказавшийся от сделки, должен вернуть задаток в двойном размере. А вот если от сделки отказался покупатель, ему придется оставить переданные деньги у продавца. При этом переданный аванс всегда возвращается в полном объёме, поэтому нужно внимательно читать формулировки в договоре.

Для чистоты договорённостей можно заключить соглашение о расторжении преддоговора. Строгой формы такого документа не установлено, поэтому текст составляется свободно с учётом юридической грамотности.

Коротко о главном

1. Предварительный договор в сделках купли-продажи земельных участков закрепляет решение сторон и дает время на подготовку и проверку документов.
2. Особенности заключения преддоговора прописаны в статье 429 ГК РФ.
3. Предварительное соглашение заключают, когда нужно время на оформление кредита, межевание земли, снятие обременений и в других ситуациях, при которых невозможно сразу оформить куплю-продажу.
4. ПДКП составляется по той же форме, что и основной договор, содержит существенные, основные и дополнительные условия, в частности, предмет, порядок расчётов, ответственность сторон.
5. Обычно расторжение преддоговора происходит по согласию сторон, при этом можно заключить соглашение о расторжении. Спорные ситуации решаются в суде.