Правила для жильцов в съёмной квартире: как не нарушить закон

Владельцы квартир, которые сдаются посуточно, часто составляют правила для квартиросъёмщиков: не привозить животных, не передвигать мебель, не ходить в уличной обуви, не курить на балконе и так далее. А какие есть правила проживания в съёмной квартире при долгосрочной аренде?

В этой статье рассказываем про условия проживания для квартирантов: что можно делать в съёмной квартире, на что нужно получать разрешение от собственника, а что запрещено по закону. 

• Заключать договор
• Убираться и платить коммуналку
• Делать ремонт
• Переставлять, заменять и выбрасывать мебель
• Заселять в квартире знакомых и родственников и проводить гостей
• Пересдавать квартиру
• Использовать квартиру как офис
• Заводить домашних животных

Заключать договор 

При аренде квартиры в первую очередь нужно заключить договор — он регулирует отношения между жильцом и собственников. В договоре можно прописать любые условия, о которых договорятся стороны, законом это не запрещено. Перед подписанием договора можно заранее обсудить правила проживания в арендуемой квартире.

Договор имеет юридическую силу и защищает обе стороны: например, жильца — от того, что его преждевременно выселят или поднимут арендную плату, а собственника — от того, что жилец испортит квартиру и исчезнет. Типовой договор с безопасными для жильца и собственника формулировками можно скачать здесь.

Убираться и платить коммуналку

По ст. 616 ГК РФ, квартирант обязан поддерживать имущество в исправном состоянии — например, оплачивать коммунальные и другие счета, а ещё не портить ремонт и не ломать мебель и технику в квартире. 

Но про уборку в законе ничего нет. Пыль и разбросанные вещи не могут нанести ущерб имуществу, а вот если от нечистоплотности появилась плесень, проржавела сантехника или завелись тараканы — собственник может потребовать компенсацию или даже расторгнуть договор.

Делать ремонт

По закону, капитальный ремонт в съёмной квартире должен делать хозяин, а текущий — квартиросъёмщик. Текущий ремонт включает в себя косметические работы для поддержания презентабельного вида квартиры или устранения мелких неполадок — например, сюда входит покраска стен или ремонт сломанной дверной ручки. Хоть обязанность по текущему ремонту лежит на арендаторе, на эти работы всё равно нужно получить разрешение от собственника.

Согласно ст. 623 ГК РФ, собственник должен возвращать расходы на текущий ремонт, так как это считается неотделимым улучшением. Поэтому если провести работы без согласия собственника, то он не только не вернёт деньги, но и может потребовать возместить ущерб. 

Всё это работает по умолчанию, если в договоре не прописаны другие условия. Перед подписанием договора аренды с хозяином можно попробовать договориться о любых условиях, главное — чтобы они были удобны обеим сторонам. Например, квартирант может сам поменять обои или покрасить стены, а оплата материалов при этом пойдёт в счёт аренды.

Переставлять, заменять и выбрасывать мебель

Мебель, бытовая техника, занавески, посуда и другие вещи, которые находятся в съёмной квартире, являются собственностью хозяина квартиры. Выкидывать их без спроса нельзя, иначе придётся заплатить за ущерб. Также придётся оплатить убытки, если квартирант сломал вещь, причем не важно, случайно или нет. 

Можно ли в съёмной квартире менять мебель? Если хочется заменить старый диван на новый, можно договориться с собственником об условиях. Вот несколько сценариев, которые применяются чаще всего.

• Жилец за свой счёт вывозит старый диван и покупает новый, а когда съезжает — оставляет его в квартире. Собственник при этом ничего не платит.
• Жилец за свой счёт покупает новый диван, а собственник делает ему скидку на проживание за возмещение расходов на диван. Например, если арендная плата составляет 35 000 рублей, а диван стоит 20 000, в следующем месяце жилец должен заплатить за аренду всего 15 000. В этом случае диван также остаётся в арендованной квартире.

Условия нужно зафиксировать письменно в дополнительном соглашении. Документ составляется в двух экземплярах, на каждом ставятся подписи обеих сторон.

Можно ли делать перестановку в съёмной квартире? Переставлять мебель и другие вещи в арендованной квартире можно без согласия собственника. Главное при этом — не сломать вещи и не испортить отделку, например, не оставить царапин на полу и стенах.

Также квартиранты могут покупать свою мебель в квартиру без согласования с собственником. Например, если квартира полностью пустая, арендаторы могут заехать со своей мебелью, а после окончания срока аренды они забирают её с собой. При этом можно договориться с собственником, чтобы он её выкупил в свою квартиру, например, в счёт аренды.

Заселять в квартире знакомых и родственников и проводить гостей

Хоть договор заключается с одним арендатором, в документе также можно указать ФИО сожителей. Чаще всего этот пункт прописан на первой странице договора и звучит так:

«В соответствии с настоящим договором, помимо Нанимателя в квартире будут постоянно проживать следующие лица..»

Согласно ст. 629 ГК РФ, количество жильцов можно увеличить со временем, но только после обсуждения с собственником. Хозяин квартиры вправе не разрешить вселять других людей или пересмотреть условия договора, если в квартире будут жить, скажем, пять человек вместо двух — например, увеличить плату. При этом арендатор может заселить в арендованную квартиру несовершеннолетних детей без согласия. По закону, квартиросъёмщики могут разместить у себя родственников или друзей на срок до полугода, но только с согласия собственника. 

При этом собственник не может запретить приводить гостей. Но важно не нарушать права соседей — например, не шуметь поздно вечером.

Во всех этих случаях ответственность за других людей будет нести арендатор. Если гости или сожители что нибудь сломают, разбираться с этим придётся человеку, с которым заключён договор. Поэтому важно объяснить другим людям правила правила поведения в съёмной квартире.

Пересдавать квартиру

Сдавать квартиру в поднаём (субаренду) можно только с согласия арендодателя. Для пересдачу в любом случае нужно получить письменное согласие — оформить его можно, например, в виде дополнительного соглашения.

При этом арендатор несёт полную ответственность за действия субарендатора. Если тот сломает мебель или испортит ремонт, его нельзя будет заставить возместить ущерб. Ответственность за квартиру лежит на человеке, который подписал договор с собственником.

Также в договоре может быть прописан запрет на поднаём, а ещё — штрафные санкции. Если арендодатель узнает, что квартиру сдали другим людям без его согласия, он может расторгнуть соглашение, а жильцу придётся дополнительно заплатить штраф.

Использовать квартиру как офис 

Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением недвижимости. Если это договор найма, квартира предназначена только для жилья, и в ней нельзя обустроить домашнюю пекарню или студию маникюра. В таком случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заводить домашних животных

Прямого запрета на домашних питомцах в Гражданском кодексе нет, но чтобы не портить отношения с хозяином квартиры, лучше обговорить этот момент заранее. Чаще всего собственники прописывают за собой право на досрочное расторжение договора с уведомлением за месяц, поэтому если завести кошку без спроса, может случиться так, что придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Бывает так, что собственники выступают против домашних животных в съёмной квартире из-за того, что питомцы могут испортить свежий ремонт или мебель, а жилец откажется возмещать ущерб. Чтобы хозяину квартиры было спокойнее, можно договориться и внести двойной залог в счёт обеспечения возможного ремонта.