Права арендаторов: что можно требовать у собственника

Когда арендатор снимает квартиру, ему приходится поддерживать её нормальное состояние, участвовать в жизни дома и решать различные бытовые вопросы. Разберёмся, какие права есть у квартиросъёмщика, как закон защищает его интересы, что он может требовать со стороны хозяина — и как обосновать эти требования.

Миф 1. Право не прописано в договоре аренды — значит, его и нет

Как на самом деле: все законные права квартиросъёмщика действуют, даже если не указаны в соглашении об аренде. Более того, если договор всё же подписан, но его условия противоречат закону, суд вполне может признать недействительным и конкретную договорённость, и весь договор.

Законность каждого такого условия определяет суд. Раньше считалось, что статью можно игнорировать, если в ней прописано что-то в духе: «…если договором не предусмотрено иное». Сейчас судья может настоять на применении норм закона в связи с тем, что условие в договоре нарушает его. 

А вот то, что не прописано законами, уже остаётся на усмотрение договаривающихся сторон.

Пример: квартиросъёмщик может договориться с владельцем жилья на оплату в любой день месяца, но при этом в договор нельзя вносить пункт о праве требовать оплату досрочно. Даже если такой пункт будет прописан, суд признает его недействительным из-за явного противоречия 614 статье ГК «Арендная плата».  

Важно, что жилец получает эти права только после того, как официально становится арендатором — то есть после подписания документов. При этом у квартиросъёмщиков нет возможности заставить арендодателя заключить договор в письменной форме: по закону такие сделки могут быть заключены и без бумаг, но подводных камней у такой схемы слишком много. Главное, что грозит «чёрному» арендодателю, — штраф за незаконное предпринимательство и уход от налогов.

Миф 2. Договор подписан — от аренды жилья отказаться нельзя

Как на самом деле: арендатор может отказаться от договора, если имущество не соответствует описанию в соглашении или приложениях к нему. Основание — пункт 1 статьи 676 Гражданского Кодекса «Обязанности наймодателя жилого помещения».

Если передаваемое имущество повреждено, жилец может требовать починки или возмещения средств на ремонт. В этом сценарии есть несколько опций:

• заказать ремонт и заплатить за аренду меньше ровно на ту сумму, которая потребовалась для починки;
• заказать ремонт и потребовать возмещения средств;
• потребовать ремонта от хозяина — и ничего не платить.

Если хозяин отказывается от всех схем, жильцы могут расторгнуть договор без штрафных санкций. Основание — пункт 1 статьи 612 ГК «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества».

Официально у арендатора есть право самостоятельно выбрать опцию и просто уведомить об этом арендодателя. Но логичнее воспользоваться этим правом в крайнем случае и всё же хотя бы попробовать сначала договориться о ремонте.

Миф 3. Только тот, кто указан в договоре как арендатор, может жить в квартире

Как на самом деле: арендатор всегда может вселить несовершеннолетнего ребёнка и своих родственников. При этом жилец может договориться с хозяином о подселении любых своих родственников на какое угодно время. Основание — статья 679 ГК, в которой говорится о праве на вселение в арендуемую квартиру других граждан. Оно действует всегда. Правда, следует понимать, что вся ответственность за испорченное имущество и любые другие нарушения всё равно остаётся на главном арендаторе — человеке, чьи данные прописаны в договоре.

Единственное условие — соблюдать нормы жилой площади на человека, если речь не идёт о несовершеннолетнем ребёнке (в этом случае нормы по размеру жилья не применяются). 

В большинстве случаев нормы в разных регионах приближены к московским. Согласно им, если человек живёт один, ему необходима площадь в 33 квадратных метра, семье из двух человек — по 21 квадратному метру на каждого, семье из трёх человек и более — по 18 квадратных метров.

Миф 4. Арендодатель может посещать арендатора в любое время

Как на самом деле: арендатор вправе установить чёткие правила и количество посещений, несмотря на то, что она продолжает принадлежать собственнику.  

Посещение чужого жилища в свободном порядке — нарушение неприкосновенности проживающего, что напрямую отсылает нас к 139 статье УК РФ. Количество визитов стороны прописывают в договоре, при этом каждое посещение должно оговариваться заранее.

По этой же причине арендатор имеет право жить в удобных для себя условиях, которые не наносят вреда имуществу владельца. То есть за пыль в комнате из квартиры его не выселят. Однако за плесень и протекающую сантехнику к жильцу можно применять санкции: потребовать устранить недостатки или даже расторгнуть договор, если такое правило в нём было.

Миф 5.Если арендатор захотел изменить плату за жильё, квартиранту остается только согласиться

Как на самом деле: жилец вправе не соглашаться с повышением платы, требовать понижения, если это уместно (о подробностях ниже), или не оплачивать дополнительные услуги, о которых не сказано в договоре.

В соответствии со вторым пунктом статьи 614 ГК «Арендная плата», в соглашении должен быть чётко прописан размер аренды, если только стороны не договорились об ином. Согласно той же статье, размер аренды можно повышать только по согласованию с жильцами. Делать это можно не чаще раза в год. Почитать об особенностях арендной платы подробней можно в нашем журнале.

Основание — третий пункт статьи 614 ГК, в которой говорится об обязательстве вносить арендную плату и её формах, а также второй пункт статьи 682 ГК «Плата за жилое помещение». В данной статьей подчёркивается, что изменение размера платежа в одностороннем порядке недопустимо, только если это не зафиксировано договором.

Арендатор не только должен быть осведомлен о повышении стоимости аренды, он вправе попросить о снижении платы. Основание — четвёртый пункт статьи 614 ГК, который разрешает платить меньше, если условия пользования имуществом или его качество ухудшились без вины квартиранта. Например, сломалась посудомоечная машинка, а новую хозяин жилья покупать не хочет. 

Если арендатор не нарушал график оплаты, с него нельзя требовать плату «заранее». Основание — пятый пункт статьи 614 ГК, который запрещает это делать, а также определяет правила требования оплаты «вперёд» при нарушениях.

Если жилец уже нарушал правила договора аренды, оплату можно потребовать только два раза подряд. Например, в январе проштрафившегося квартиранта попросили внести плату за февраль, в феврале  — за март. 

Миф 6. Жилец должен делать и оплачивать ремонт в квартире

Как на самом деле: по закону квартирант должен делать косметический ремонт, а владелец квартиры — капитальный. Подробнее об этом вы можете прочитать в другой статье нашего журнала. 

Поклейка обоев, замена сантехники, покраска потолка и перекладка напольной плитки будут считаться косметическим ремонтом. Замена окон, дверей, труб, проводки — капитальным.  

Несмотря на то, что по статье 681 ГК «Ремонт сданного внаём жилого помещения» косметические ремонтные работы  — обязанность арендодателя, он не должен за них платить. Эти траты вычитаются из платы или оплачиваются собственником. Исключение составляет устранение ущерба, который нанёс жилец.

Миф 7. Жильца можно выселить, как только квартира понадобилась собственнику

Как на самом деле: пока арендатор выполняет все условия договора и не портит имущество, выселять его до конца действия договора не могут. А вот сам жилец вправе расторгнуть договор досрочно (о правилах расторжения — чуть дальше).  

Чтобы появился законный повод выселить жильца, нужно доказать, что он допустил одно из нарушений из пункта 2 статьи 687 ГК:

• не платил в течение двух месяцев при краткосрочной аренде и в течение полугода — при долгосрочной;
• нанёс ущерб квартире и имуществу.

Ещё жильца можно выселить в том случае, если он использовал квартиру не по назначению — например, сделал из неё хостел или принимал там клиентов, оказывая услуги на дому. Тут количество сценариев безгранично: главное — жилое помещение нельзя использовать под коммерческие нужды.

В таком случае можно руководствоваться четвёртым пунктом 687 статьи ГК  «Расторжение договора найма», согласно которому, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Но даже в этих случаях выселить можно только по решению суда.

Пункт 1 статьи 687 ГК «Расторжение договора найма» говорит о том, что жилец может сам отказаться от аренды, но это нужно делать за три месяца до даты отъезда. Съехать раньше можно, если арендатор и хозяин квартиры составят приложение к договору о его расторжении по взаимному согласию.

Если такого согласия нет, отказаться от жилья арендатор может через суд. 

Вот список условий:

• арендодатель не даёт нормально использовать имущество или квартиру;
• хозяин не проводит капитальный ремонт, когда это необходимо;
• квартира оказалась в непригодном для жилья состоянии не по вине жильца;
• весь дом получает статус аварийного.

Резюмируем самое важное

После того, как жилец заключил договор, он наделяется множеством прав. Вот главные из них: 

• собственник не может его выселить просто так, по своему желанию, — 687 ГК;
• хозяин не может требовать плату заранее или повышать её в одностороннем порядке — 614 ГК,
• собственник должен делать капитальный ремонт и не имеет права требовать от арендатора платить за косметический — 681 ГК,
• арендатор может платить за аренду меньше, если тратит деньги на ремонт имущества в квартире — 612 ГК.