Как принять квартиру в новом доме: пошаговая инструкция

Обновлено 10.01.2023

Получение ключей — всегда долгожданное событие. Но подписать документы и повесить на связку любимый брелок всегда успеется, главное — не торопиться и тщательно проверить квартиру до оформления акта приёма-передачи. Мы уже писали, как принять квартиру во вторичном жилье, теперь поговорим о том, как правильно принять квартиру в новом доме, договориться на осмотр и провести его, чтобы всё прошло гладко.

Дом построен: что дальше

Итак, новостройка полностью возведена, все коммуникации готовы, придомовая территория очищена от строительного мусора. Но этого мало, чтобы приглашать новых собственников в новое жильё. Прежде всего застройщик должен:

• уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства дома;
• обратиться в надзорные органы для проведения экспертизы — так комиссия из специалистов санитарно-эпидемиологической, пожарной и экологических ведомств проверяет помещение;
• получить одобрение от госслужб, подтверждающее соответствие дома определённым нормам и параметрам. 

После успешного прохождения всех проверок девелоперу выдаётся акт. С этим документом он обращается в местную администрацию, где получает разрешение о вводе дома в эксплуатацию. Затем застройщик подаёт документы в Росреестр для присвоения адреса новостройке. Только после выполнения всех перечисленных действий строительная компания может переходить к следующему этапу — передаче квартир их будущим жильцам.

Приглашение на приёмку

После получения разрешений застройщик должен сообщить покупателям о вводе дома в эксплуатацию. Обычно письма дольщикам направляются почтой или доставляются курьером с личной передачей в руки. С недавнего времени допускается отправка электронного извещения на электронную почту, указанную в ДДУ. При этом письмо удостоверяют усиленной электронной цифровой подписью.

Девелопер должен в течение семи дней получить подтверждение того, что покупатель знает о сдаче дома. А будущий собственник за этот период согласовывает со строительной компанией удобное время приёмки. На это есть два месяца: 60 дней. Если покупатель не уложится в этот срок, застройщик имеет право передать объект без его присутствия, в одностороннем порядке. 

Однако здесь важно помнить, что уведомления по СМС или телефону не считаются — и отсчёт с момента их отправки вестись не может. Поэтому важно настаивать на официальном приглашении и убедиться, что дата просмотра запланирована в срок.

Подготовка к приёмке-передаче квартиры

Когда дата и время приёмки определены, самое время искать строительного эксперта. По новым правилам, прописанным в постановлении Правительства РФ № 442, он имеет право составить список недостатков и указать их в дефектной ведомости. По заключению эксперта можно потребовать от застройщика бесплатно устранить дефекты, взыскать компенсацию или уменьшить стоимость квартиры по ДДУ. 

Для дольщиков приглашение профессионального приёмщика — экономически выгодная история: специалист сможет выявить даже скрытые недостатки, и в будущем не придётся тратить деньги на ремонтные работы. Чтобы обнаружить неочевидные дефекты, эксперт приходит на осмотр со своим набором инструментов, в котором — тепловизор для проверки наружных стен на промерзание, дозиметр для измерения радиации, индикатор электромагнитных лучей и другие инструменты.

Соответственно, жильцу на приёмку остаётся взять только паспорт и ДДУ. Заключить договор со специалистом лучше заранее, как и оплатить его услуги, цены на которые всегда зависят от площади квартиры и региона.

Как происходит приёмка квартиры

На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.

Документы

Первым делом следует проверить документы застройщика. Он должен предоставить акты надзорных органов, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт, экспликацию — важную часть технической ведомости, где детально описываются все помещения. Также девелопер передаёт дольщику гарантийные талоны на двери, окна, счётчики. Если с документами всё в порядке, можно приступать к осмотру квартиры.

Потолок и стены

Застройщики предлагают квартиры в разных вариантах отделки: черновой, предчистовой и чистовой. Это сразу прописывается в условиях ДДУ. Проще всего принимать помещения с черновой отделкой: приёмщик проверяет поверхности стен и потолка на ровность, наличие трещин, влажных пятен с помощью строительного отвеса и уровня.

Иногда девелоперы предлагают квартиры с предчистовой отделкой. Это означает, что в помещениях выполнена стяжка пола, оштукатурена поверхность плит, выровнены оконные и дверные откосы, произведена разводка электричества. Специалист должен тщательно изучить качество каждой из проделанных работ.

Сложнее всего выявить дефекты, когда объект сдаётся в чистовой отделке. В такую квартиру можно сразу заселяться, потому что в ней проведены следующие работы:

• стены оклеены обоями или покрашены;
• потолок оштукатурен;
• на полу уложен линолеум или ламинат;
• в санузле установлена сантехника;
• выведены все розетки и выключатели;
• повешены люстры;
• смонтированы входные и межкомнатные двери.

В таком случае приёмщику придётся попотеть, ведь нужно тщательно проверить абсолютно всё: от ровности стен до петель на дверях.

Окна

Некачественно установленные окна — распространённый недостаток, который встречается при осмотре квартиры. На стеклопакетах часто бывают сколы, царапины, засохший цемент. Такие места помечаются специальным маркером, смываемым в дальнейшем. Все механизмы должны работать исправно, чтобы окна открывались и закрывались без усилий. 

Важно ещё убедиться, не дует ли с улицы. Обычно для этого специалист берёт зажжённую свечу и проводит ей по всему периметру закрытого окна. Если пламя не отклоняется, значит, ветер не проходит в помещение. Также приёмщик должен осмотреть оконную раму — на ней не должно быть засохшей монтажной пены и цемента. 

Инженерные коммуникации

В процессе приёмки эксперт проверяет работу систем вентиляции, водоснабжения, отопления и канализации. Также обследует электрические сети: кабели, розетки и выключатели — например, вольтметром проверяет электричество. Все коммуникации должны функционировать без проблем. 

Площадь помещений

Площадь должна соответствовать той, что указана в ДДУ. Если она больше, рано радоваться: придётся доплатить застройщику за лишние квадратные метры. А вот если ситуация обратная — можно потребовать от девелопера компенсации.

Дополнительные услуги

Помимо стандартного пакета услуг приёмщик может дополнительно предложить измерить уровень шума, радиации, загазованности. Также специалисты часто работают в паре с юристами, которые помогут с оформлением документов. 

Составление акта

Во время осмотра квартиры оформляется акт приёма-передачи — если качество работы покупателя устраивает, или дефектная ведомость — если на объекте обнаружены недостатки.  

Дефектная ведомость станет законным основанием требовать от застройщика бесплатного устранения недостатков, возмещения компенсации или соразмерного уменьшения стоимости квартиры. Для исправления брака девелоперу даётся 60 дней. Если он не успел, смело можно требовать с него неустойку в судебном порядке. 

Если удалось договориться с девелопером об исправлении недостатков, он должен пригласить собственника на повторную приёмку. Процедура ничем не будет отличаться от первичного осмотра. Когда качество работы полностью устроит покупателя, можно подписывать акт приёмки-передачи квартиры и ожидать получения ключей. 

Когда застройщик выдаёт ключи

Оформление акта приёмки-передачи означает, что будущий собственник не имеет претензий к застройщику и принимает квартиру. Только после составления этого документа девелопер выдаёт ключи. Срок их передачи обычно прописывается в ДДУ. Есть ещё один момент: некоторые строительные компании выдают ключи после того, как дольщик оплатил коммунальные услуги за несколько месяцев вперёд по средним тарифам, — это нужно для того, чтобы предотвратить задолженности по ЖКХ от жильцов, которые ещё не успели переехать в свои новые квартиры и забывают платить. 

Оформление права собственности

Но и когда оплата за коммунальные услуги внесена, а ключи — на руках, покупатель всё ещё не считается полноправным собственником. Хотя жить в квартире уже может. Следующий шаг — регистрация права собственности на квартиру через отделение Росреестра или МФЦ. Для этого собираем конкретный пакет документов:

• гражданские паспорта всех собственников;
• ДДУ или договор уступки права требования;
• акты приёмки-передачи квартиры;
• кредитный договор (если есть);
• чек об уплате госпошлины (2000 рублей);
• свидетельство о браке, если квартиру покупают супруги в совместную собственность;
• свидетельства на детей, если требуется выделить доли на них. 

Законодательство чётко устанавливает сроки, когда госинстанция должна зарегистрировать право собственности на квартиру. Если передавать документы прямо в Росреестр, этот период составляет всего неделю, если в МФЦ — 9 дней. После жильца пригласят в отделение госоргана для выдачи выписки из ЕГРН.

Коротко

Выдача ключей происходит после сдачи дома в эксплуатацию, оформления всех документов застройщиком и подписания акта приёмки-передачи. Самое главное в этой цепочке — принять квартиру от девелопера в хорошем состоянии. В момент приёмки важно ничего не упустить, потому следует пригласить эксперта. 

Он сможет обнаружить даже скрытые дефекты, а покупатель на основании его заключения — сможет потребовать от застройщика их устранения, компенсации или уменьшения стоимости жилья. Поэтому лучше не спешить получать ключи и заезжать в новую квартиру, а ответственно подойти к процедуре приёмки. А долгожданные ключи уже никуда не денутся.