Помещения в многоквартирном доме: что такое общедомовое имущество

После покупки жилья в многоквартирном доме мало кто из владельцев задумывается о том, что ему принадлежит ещё какая-то часть общедомового имущества. Но тут рано радоваться — выделить эту территорию в натуральном виде невозможно, а вместе с правом на эту собственность появляются и некоторые обязанности. 

В статье подробно расскажем, какие помещения многоквартирного дома считаются общим имуществом, как их использовать и можно ли получить выгоду с таких площадей.

Что подразумевают под общим имуществом

Общедомовым признаётся всё то, что находится за пределами квартир, но относится к самому многоквартирному дому (МКД). Это участок, на котором стоит здание, придомовая территория, лестничные пролёты, лифты, крыша, инженерные коммуникации, системы безопасности и прочее. 

В большинстве под общими помещениями подразумеваются подвалы и технические этажи. Всё это имущество находится в долевой собственности, то есть каждому владельцу квартиры автоматически достаётся какая-то его часть сразу после регистрации прав собственности на жильё. Отказаться от доли, подарить или продать её не получится.

Как определить размер доли

Каждому собственнику в МКД необходимо знать, какая часть общедомового имущества (ОИ) ему принадлежит. Именно от размера доли зависит количество голосов на собрании жильцов, когда решаются вопросы об использовании нежилых помещений. Чем больше у собственника принадлежащей ему жилплощади, тем крупнее его часть в общем имуществе.

Это приблизительные расчёты. Точный размер доли каждого собственника в общем имуществе самостоятельно вычислить довольно сложно: у одной квартиры может быть несколько владельцев. Обычно такая информация хранится в специальном реестре ТСЖ или управляющей компании.

Кто отвечает за содержание общедомового имущества

Собственники квартир не только вправе использовать общедомовое имущество, но и несут ответственность за его содержание. Для этого в ст 154 ЖК РФ есть огромный перечень работ.

1. Поддержание ОИ в чистоте. Сюда входит уборка подъездов, нежилых помещений и придомовой территории.
2. Вывоз мусора. Бытовые отходы должны убираться своевременно, чтобы не допустить появления насекомых и грызунов.
3. Освещение в подъездах и во дворе. Это важно для безопасности самих жильцов.
4. Поддержка инженерных коммуникаций в исправном состоянии, то есть, трубы не должны протекать, а провода — искрить.
5. Благоустройство придомовой территории. Например, размещение лавочек возле подъездов, установка детской площадки, озеленение.

Это лишь малая часть работ, которые должны выполнять жильцы МКД по закону. Они могут добавлять и другие обязанности, предварительно обсудив этот вопрос на общем собрании. Большинство функций за содержание ОИ возлагается на управляющую компанию (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), но это не значит, что сами жильцы ни за что не отвечают.

Как можно использовать ОИ

Общедомовые помещения, фасад, чердак и другое имущество законодательство разрешает использовать не только по их прямому назначению, но и в коммерческих целях. 

Другими словами, собственники МКД могут извлекать прибыль от сдачи ОИ во временное пользование. Например, дать согласие, чтобы разместили баннер с рекламой на стене МКД, предоставить подвал под склад или мастерскую и прочее. Причём деньги, полученные от аренды, будут принадлежать каждому собственнику жилья без исключения. Потратить их можно разными способами, но в пределах законодательства.

Распределение дохода между жильцами

Собственники могут самостоятельно поделить полученный доход между собой. В таком случае деньги будут распределены пропорционально величине доли в общедомовом имуществе. Например, если прибыль от сдачи ОИ в аренду составила за месяц 100 000 рублей, а одному из жильцов принадлежит 1% нежилых площадей в МКД, он получит 1000 рублей в виде пассивного дохода.

Отчисления в фонд капремонта

По закону все собственники квартир должны делать отчисления в фонд капремонта. Эти средства направляют на ремонт самого здания, замену тротуарных дорожек и прочее, то есть выполнение серьёзных и затратных работ. Как раз на эти цели фонд и собирает заранее средства на специальном счету. Туда жильцы могут направить свой доход от сдачи помещений во временное пользование, тем самым экономя собственные деньги.

Ещё один вариант — ежемесячно перечислять средства на оплату коммунальных услуг. То есть УК или ТСЖ из прибыли от аренды погасит часть платежей по квитанции. Соответственно, собственникам придётся меньше платить за квартиры.

Благоустройство МКД за счёт дохода

Все заработанные средства от сдачи ОИ в аренду жильцы могут направить на преображение придомового участка и самого МКД. Именно такой способ распределения встречается чаще всего. На прибыль от аренды общедомового имущества собственники строят детскую и спортивную площадку, высаживают саженцы деревьев, оборудуют клумбы с цветами, устанавливают видеокамеры.

Кто решает вопросы об использовании общих помещений

Если какое-либо помещение в МКД заинтересовало арендаторов, вопрос о его сдаче решается на общем собрании. Без проведения такого мероприятия ОИ запрещено использовать не по его прямому назначению. Если даже пустующую площадь собирается снимать один из жильцов, который также выступает дольщиком в МКД, всё равно необходимо организовать собрание собственников. Его можно провести разными способами: очно, заочно или очно-заочно.

В первом случае все владельцы квартир лично посещают мероприятие: они совместно обсуждают вопросы на повестке дня и голосуют. На заочном собрании люди заполняют бланки для голосования дистанционно.

Очно-заочное собрание — совмещение этих форм. Сначала намечают дату мероприятия, куда приходят жильцы для совместного решения вопросов. Если у кого-то не получилось посетить собрание, он заполняет бланк и отдаёт его организатору голосования.

Кто вправе инициировать и организовать собрание

Когда дело касается сдачи в аренду помещений, которые относятся к ОИ в МКД, инициировать общее собрание может один из собственников жилья, УК или ТСЖ, группа жильцов. Обычно тот, кто поднял этот вопрос, сам и организует мероприятие. Он формирует вопросы для повестки, подбирает место и время встречи, направляет уведомления и прочее.

Если кто-либо из собственников лично собирается снимать одно из общих помещений, он и инициирует голосование. Например, владелец квартиры на первом этаже решил переобустроить жильё под магазин бытовой техники, и ему нужно одно из подвальных помещений для хранения товаров. В этом случае без разрешения других жильцов не обойтись.

Иногда арендаторы обращаются напрямую в УК или ТСЖ, чтобы снять помещение в МКД под свои нужды. Самостоятельно принять решение о сдаче ОИ в аренду компания не вправе — сделать это можно только с согласия собственников жилья. В подобной ситуации УК или ТСЖ включает этот вопрос на повестку дня и организует голосование.

Бывает, что группа жильцов просит о проведении собрания, если они заинтересованы в использовании нежилых площадей. Чтобы УК или ТСЖ организовало мероприятие, у заявителей должно быть не менее 10% от общего количества голосов. Если это требование выполнено, управляющая компания обязана будет провести собрание.

Сколько должно быть участников на собрании

Чтобы решение по сдаче ОИ было правомочным и юридически действительным, необходимо участие определённого количества участников — кворум. Результаты собрания будет приняты, если количество голосов составит более половины от их общего числа.

Для наглядности поясним на примере. Предположим, что площадь всех помещений составляет 7000 кв. м, а количество голосов всегда приравнивают к этому значению. В нашем случае — это 7000.

Собрание будет подходить под понятие кворум, если в нём примут участие не менее половины всех голосов, то есть необходимо набрать 3500 ответов. Результаты решения о сдаче ОИ в возмездное пользование будут зависеть от тех жильцов, в собственности которых находится совместно более 3500 кв. м в МКД.

В целом проголосовать должно не менее 2/3 всех владельцев жилья в МКД. На основании результатов собрания составляют протокол, где отражают решение, принятое жильцами, у которых большее количество голосов.

Какие вопросы решают на повестке дня

Когда дело касается передачи общедомового имущества во временное пользование, в повестку дня должны быть включены следующие вопросы.

1. Сдача ОИ в аренду. Здесь важно обозначить, какое конкретно помещение обсуждается, кто собирается его снимать и для каких целей.
2. Условия аренды. Участники на собрании должны определить срок сдачи недвижимости во временное пользование, величину платежей и дату их внесения. Размер оплаты может быть определён как фиксированная сумма или в виде арендной ставки за 1 кв. м.
3. Способы распределения дохода. Собственники должны определить, куда будут направлять заработанные деньги. Иногда участники решают выбрать сразу несколько вариантов распределения: например, 30% средств делятся между жильцами, а на другие 70% люди погашают коммунальные платежи.
4. Лицо, ответственное за получение и распоряжение доходов. Это может быть руководитель УК или ТСЖ, а также старший по МКД — то есть любой человек, которого выберут участники голосования.
5. Доверенное лицо для подписания договора аренды. Обычно им выступает директор управляющей компании, но жильцы могут выбрать любого человека.

Особенности договора аренды ОИ в МКД

После собрания, на котором большинство жильцов одобрило сдачу общедомовых помещений в аренду, можно приступать к следующему шагу — оформлению договора. Он должен содержать все важные моменты, которые были утверждены на голосовании. Если срок договора аренды ОИ или участка придомовой территории превышает один год, сделку необходимо зафиксировать в базе Росреестра. В других случаях регистрация не потребуется.

Помещение передают по акту, после чего арендатор может его использовать, но строго в целях, которые обозначены в договоре. Например, устроить в подвале склад бытовой техники, как указано в соглашении, а не обувную мастерскую.

Когда использование ОИ считается незаконным

Независимо от целей, любое использование ОИ без предварительного разрешения владельцев жилья в МКД считается неправомерным. Существует две формы такого правонарушения: самовольный и согласованный захват. 

В первом случае это эксплуатация нежилых помещений в личных интересах или для получения дохода. Например, кто-то из жильцов оборудовал в подвальном помещении мастерскую по ремонту мобильных телефонов. Разрешения у других собственников ОИ он не получал и в управляющую компанию не обращался, то есть самовольно захватил общую территорию. Чтобы исправить ситуацию, ему нужно подать заявление в УК или ТСЖ с просьбой организовать собрание жильцов и, если результаты голосования будут в пользу инициатора, оформить договор аренды.

Согласованный захват — аренда общего помещения с разрешения управляющей компании, но без организации собрания собственников. Недобросовестная УК или ТСЖ присваивает доход, который по закону принадлежит всем жильцам МКД, и часто не направляет его на нужды МКД. Такое нарушение может длиться годами, пока кто-либо из собственников не поднимет вопрос о незаконном захвате ОИ.

Коротко о главном

Помещение в многоквартирном доме — это часть общедомового имущества, которое принадлежит абсолютно всем владельцам жилплощадей в МКД. Речь идёт о подвалах, чердаках, подсобках. Такие места можно использовать по их основному назначению или для получения прибыли. В обоих случаях подобные вопросы предварительно обсуждают на собрании собственников МКД. 

Если собрание не провести, использование ОИ будет считаться самовольным или согласованным захватом, поэтому оно незаконно и влечёт последствия. Например, любой из жильцов может сначала обратиться в УК или ТСЖ для разъяснений ситуации, а затем уже и в суд.

Фотография на обложке: freepik