Почему Росреестр может отказать в регистрации недвижимости и как обжаловать решение

Если у недвижимости меняется собственник, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре — только после этого новый владелец получает полные права на своё имущество и может распоряжаться им по своему усмотрению. В нескольких случаях ведомство может приостановить этот процесс.

Рассказываем, что такое приостановление регистрации права собственности в Росреестре и как этого избежать.

Что такое регистрация права собственности

Все сделки с недвижимостью, если сменился собственник или требуется постановка на кадастровый учёт, нужно регистрировать в Росреестре. Ведомство вносит изменения в специальный реестр — ЕГРН, в котором хранится вся информация о квартирах, домах и земельных участках.

Без регистрации сделка будет недействительной, даже если покупатель уже передал деньги, а продавец потратил их. Помимо этого, на объект не будет начисляться имущественный налог, а его неуплата — нарушение закона.

Обязанность регистрировать имущество лежит на его новом собственнике. Для этого нужно очно или дистанционно подать документы, после их рассмотрения и внесения изменений в ЕГРН, Росреестр подготовит обновлённую выписку из реестра.

Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки

Перед регистрацией сделки сотрудники Росреестра проверяют предоставленные заявителем документы. В зависимости от ситуации ведомство может отказаться их проверять, например если не уплачена госпошлина, или приостановить регистрацию. Все возможные причины отказа прописаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Однако Росреестр не вправе аннулировать регистрацию прав собственности — это может сделать только суд после рассмотрения дела. Задача ведомства — только проверить документы и внести новые сведения в ЕГРН.

Причины приостановки регистрации в Росреестре

В № 218-ФЗ подробно указано более 60 причин, почему ведомство может приостановить регистрацию прав или не ставить объект на кадастровый учёт. Список обширный, пути решения в каждом случае отличаются с учётом сделки и причины отказа.

Росреестр не может необоснованно отказать в этом процессе: в уведомлении, которое получает заявитель, всегда указывают причины. Чаще всего приостановка происходит в следующих ситуациях: 

• Предоставлен неполный пакет документов. В каждой сделке перечень необходимых документов отличается — например, про оформление новостройки в собственность можно почитать в этой статье. В зависимости от ситуации, помимо требующихся по закону бумаг, ведомство может запросить и дополнительные. К примеру, согласие органов опеки при продаже квартиры, купленной в ипотеку, если один из собственников младше 18 лет. Возобновить процесс в этом случае просто — нужно передать документ через МФЦ или в личном кабинете Росреестра.
• Ошибки в составлении документов. При регистрации сделки сотрудники Росреестра проверяют не только наличие, но и содержание необходимых для проведения операции бумаг. Они должны быть составлены с учётом требований закона. Например, если в сделке участвует ребёнок до 18 лет, требуется нотариальное заверение. Если его нет, регистрацию приостановят до тех пор, пока ошибки не будут исправлены.
• Требуется дополнительная информация. Часть данных регистратор берёт из предоставленных заявителем документов, а некоторые сведения самостоятельно запрашивает в различных государственных ведомствах. В некоторых случаях приостановка регистрации происходит из-за задержки в передаче данных. Заявителю ничего делать не требуется — нужно подождать.
• Также Росреестр может приостановить регистрацию сделки по требованию одного из участников сделки на срок до шести месяцев. Это может быть продавец, покупатель или собственник недвижимости, права которого не учли. В этом случае снова запустить процесс может только тот, кто его приостановил: для этого он должен написать заявление на возобновление регистрации, например, в МФЦ.

Как узнать, почему Росреестр не регистрирует право собственности

Если после проверки документов ведомство не может провести регистрацию прав или поставить объект на кадастровый учёт, оно обязано уведомить заявителя. Для этого всем участникам сделки будет отправлено официальное письмо с указанием законной причины и сроками для исправления ошибки — это и есть уведомление о приостановлении.

Проверить ход рассмотрения можно и самостоятельно, например на портале Росреестра. Для этого нужно знать код заявки — при подаче заявления через МФЦ он будет указан в расписке о приёме документов.

Сроки приостановки

Федеральный закон № 218-ФЗ определяет и максимально возможные сроки, на которые регистратор может приостановить процесс. В зависимости от причины нарушения, он может составлять от одного до трёх месяцев. Но в некоторых случаях приостановка может продолжаться и до полугода, например если регистрация остановлена по решению одного из участников сделки.

Как возобновить регистрацию

Чтобы Росреестр снял приостановление регистрации или постановки на кадастровый учёт, нужно устранить ошибки, указанные ведомством. Например, предоставить требующийся документ или исправить неточности в нём. В течение трёх дней после этого ведомство автоматически продолжит регистрацию.

Если сделка поставлена на паузу по инициативе одной из сторон, то для возобновления потребуется заявление этой же стороны.

Как обжаловать отказ в регистрации прав в Росреестре

Если для регистрации сделки был предоставлен полный пакет документов, согласно требованиям закона, в них нет никаких ошибок и отсутствуют другие собственники, чьи права могут быть нарушены, обжаловать отказ регистратора можно через суд. Для физических лиц — в районном или административном, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — в арбитражном.

Иск можно подавать в течение трёх месяцев с момента получения уведомления о приостановке регистрации. Но обжаловать действия ведомства можно и позднее, при этом придётся доказать, что сроки были пропущены по уважительной причине. Например, из-за продолжительной болезни.

Иск можно подавать самостоятельно, с помощью юриста или уполномоченного лица по доверенности. В пакете исковых документов должно быть несколько бумаг:

• Сведения о заявителе и должностном лице (ведомстве), кто принял решение о приостановке регистрации.
• Расписка о приёме документов (выдаётся после подачи заявления).
• Причина приостановки или отказа в регистрации с обоснованием незаконности действий.

Также в иске следует указать и требования к суду. Например, обязать Росреестр возобновить процесс по регистрации права собственности на имущество или поставить недвижимость на кадастровый учёт. В случае положительного решения суда пошлину второй раз платить не нужно.

Коротко о главном

Чтобы изменить право собственности на недвижимость или поставить её на кадастровый учёт, требуется обратиться в Росреестр. Если был подан неполный пакет документов или в них была ошибка, ведомство может приостановить процесс на срок от одного до шести месяцев.

Чтобы возобновить регистрацию, нужно выполнить рекомендации Росреестра, указанные в официальном письме, или написать заявление на возобновление. Если регистратор действует неправомерно, можно подавать в суд.

Фотография на обложке: drobotdean (Freepik)