Покупать или нет: плюсы и минусы квартир в панельных домах

«Панельки» начали строить ещё при Хрущёве, в пятидесятые, и продолжают строить до сих пор. Производители заявляют, что развивают технологии, и рекламируют новые панельные дома. При этом некоторые долговечные здания, рассчитанные на 70-80 лет службы, стоят и активно используются до сих пор. Рассказываем, стоит ли рассматривать дома из панелей как жилище или инвестицию, каковы плюсы и минусы панельных домов, какие бывают типы панельных построек и честно разбираем недостатки.

Что такое панельный дом и каким он бывает

Панельным домом называют здание, собранное при строительстве из железобетонных плит. Плита может быть однородной, рельефной или гладкой. На деле она состоит из нескольких слоёв — облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последнем слое — каркас из арматуры, который соединяет все компоненты.

Панельные дома бывают двух типов — каркасные и бескаркасные. При каркасном несущими конструкциями становятся колонны и соединяющие их ригели (балки) для устойчивости, а стены лишь перегораживают сооружение. В бескаркасном варианте здание держится за счёт нагрузки как раз только на наружные и внутренние стены. Разницу между этими типами на практике понять не получится: характеристики здания и жилых площадей в нём больше зависят от времени возведения и используемых технологий.

Существует несколько популярных советских типовых групп панельных зданий: «хрущёвки» и «брежневки». Вторыми обобщённо называются практически все многоэтажки, возведённые после середины 60-х и до конца Советского союза.

«Хрущёвки»: неудобное жильё и рисковая, но интересная инвестиция

«Хрущёвки» возводили, чтобы после войны у людей появилось жильё. Эти типовые малогабаритные квартиры сильно отличались от «сталинок», возводившихся из кирпича. Жилплощадь резко сократилась, а архитектура стала крайне простой и функциональной.

Проектировщики рассчитали минимальную площадь всех помещений, необходимых для совершения определённых действий: сходить в туалет, принять душ, приготовить блюдо. Норма площади кухни была установлена в 5-6 м², гардеробной (кладовой) — в 2-2,5 м², а санузлы были совмещёнными. Высота потолков составила 2,5-2,65 м, минимальная ширина комнаты — 2,2 м. От мусоропроводов, как и от лифтов, отказались. Из-за последнего решения «хрущёвки» строились пятиэтажными, чтобы по лестницам могли без большого труда подниматься пожилые люди.

Программа реновации, в рамках которой здания постройки 50-70 годов подлежали снесению, была анонсирована в Москве в 2017 году. В неё должно войти более 500 тысяч домов. Позже, в 2020-м году, такая же программа была запущена в Санкт-Петербурге, а далее и в других регионах России: например, в 2021 она стартовала в дальневосточной части России. 

Среди покупателей появился тренд: купить квартиру в доме под снос и либо переехать в новое здание, либо перепродать старую квартиру дороже. По оценкам экспертов, цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем у жилья со сносом во вторую волну и на 14% — в третью.

Однако каждый год объём предложения реновационной жилплощади уменьшается примерно на треть. Эксперты в сфере недвижимости связывают снижение предложения с тем, что собственники в данный момент ожидают переезда и пока не готовы расстаться с квартирами.

Можно купить реновационную квартиру для инвестиции — вот две причины для этого.

1. Можно увеличить жилплощадь. Если в семье инвестора три человека и более, на каждого будет полагаться минимум 18 м² по новому нормативу. Семье из двух человек положена общая площадь в 42 м², а владельцу реновационного жилья, не имеющему семьи, дадут квартиру площадью от 33 м².
2. Можно сэкономить на ремонте. Новые квартиры по договору о реновации отдают с чистовой отделкой.
   

Есть и риски:

• владельцу могут отдать квартиру в новой, неудобной локации;
• из-за возможного низкого качества нового дома и ремонта в нём есть риск потратить много времени и средств на суды;
• это инвестиция «вдолгую» — быстро продать квартиру не получится: на оформление может понадобиться несколько месяцев, а продажа в ближайшие 3-5 лет обязует заплатить 13% налога.

«Брежневки»: лучше, разнообразнее, но холоднее

В «брежневках» были улучшены планировочные решения, придуманные для «хрущёвок». Дома этой эпохи даже получили прозвище «улучшенки». Из проектов исчезли смежные и проходные комнаты, квартиры стали просторнее, появились мусоропроводы и лифты. В 80-х исчез рудимент тридцатых годов — окошко из санузла в кухню. Но собирались дома из тех же газо- или керамзитобетонных панелей, а швы порой заделывались даже хуже, поэтому часто утепление домов становилось задачей самих жильцов. 

Чем ещё отличались «брежневки»? В 1969 году правительство СССР поставило специальную задачу: повысить художественный, эстетический и эксплуатационный уровень жилья. Благодаря такой новой политике в области домостроения комитеты получили свободу в области выбора материалов и планировок. Появились дома с индивидуальными проектами, что было большой редкостью во времена Хрущёва. 

Со времён правления Брежнева унаследовали россияне и ещё один тип жилых домов — с квартирами так называемого гостиничного типа. Такое жильё выделялось гражданам в качестве временного, но для многих в итоге стали постоянными. 

По мнению экспертов, эпоха «брежневок» сделала развитие строительной отрасли наиболее равномерной, а интересы советского гражданина впервые поставила в приоритет над идеологическими задачами.

Распространённые «панельки»: как знания о них помогут в покупке жилья как инвестиции

Некоторые серии домов получили крайне широкое распространение — при этом они строились по одним «шаблонам» и стандартам. О квартирах в них сходу можно узнать многое, не заходя в сам дом и даже не смотря на фотографии.

Дома 121 серии начали строить в 1968 году, а 137 — в 1974. Разработаны эти серии проектным институтом жилых и общественных зданий, который создал проекты для 50% всего объёма жилого строительства СССР.

В зданиях этих серий — от 9 до 16 этажей. Такие здания называют крупнопанельными. Площадь трёхкомнатных квартир в среднем достигает 70 квадратных метров, почти 10 из которых приходятся на кухню. Комнаты в квартирах изолированные, а потолки высокие — до трёх метров. Стоит жильё такого метража в Москве дорого: 30 миллионов рублей — средняя цена.

Здания 504 серии появились впервые в 1969 году. В них бывает от 5 до 12 этажей. Кухня в квартирах здесь как правило занимает не больше шести квадратов, а санузел часто совмещённый. Среди такого жилья можно найти очень дешёвое — например, однокомнатную квартиру площадью 7,5 квадратов (на кухню приходится два квадратных метра) можно купить за 2,5 миллиона рублей. 

Среди зданий 600 серии часто встречаются девятиэтажные каркасно-панельные дома. Квартиры в таких зданиях вполне можно купить по среднерыночной стоимости в Москве — за 10-16 миллионов рублей. Комнат здесь от одной до трёх, метраж — максимум 65 квадратных метров. Кухня здесь гораздо больше, чем в жилье 504 серии: примерно 6-8 квадратов. Комнаты в основном изолированные, а санузел — раздельный (за исключением однокомнатного жилья).

Необычные здания брежневской застройки, которые могут стать домом или выгодной инвестицией

Несмотря на типовую застройку, периодически архитекторам удавалось создавать максимально нестандартные проекты даже среди «панелек». Здесь — самые заметные из них.

Дом атомщиков на Тульской

Представитель стиля брутализм. Отличался огромными размерами (длина — 400 метров). В то время, как в один конец дома заселялись жильцы, вторая его половина ещё достраивалась. Это долгострой, который возводился 14 лет — с 1972 до 1986. 

Дом авиаторов на Беговой 

Задумывался как здание для гостиницы к Олимпиаде-80, но из-за технических особенностей стал жилым домом. Известен как «Дом на ножках».

Круглый дом

Проектировщики искали способ с минимальными затратами создать архитектурную доминанту запада Москвы — и ею стал экспериментальный круглый дом, возведённый к 1974 году. Дворы дома занимают площадь, сравнимую с футбольным полем.

Преимущества жилья в панельном здании

Панельные стены, потолки и полы привозят готовыми с производственных предприятий на место строительства, а после этого будущее здание буквально собирают по частям, и это влияет на качество панельного домостроения в лучшую сторону. Одна из причин — с крупными плитами несложно работать. Вероятность того, что строители испортят материал, мала. Кроме того, железобетонные изделия прочны, пожаро- и морозостойки. Они хорошо подходят для массовой застройки.

Стены «панелек» толстые и не промерзают, потому что их строят из двух слоёв бетона, между которыми находится утеплитель (пенопласт или жёсткая минеральная вата). Толщина несущих стен «панелек» без учёта отделочного материала составляет 120-200 миллиметров, а это примерно на 40-60 миллиметров тоньше железобетонных стен монолитного здания.

Реже используют однослойные плиты из монолитного бетона. Здания из них не такие тёплые, но они также не промерзают насквозь.

Морозостойкость материалов позволяет не прерывать строительство панельного дома зимой. Общий срок работ обычно не превышает года. Панельный дом достроят быстрее, чем, например, монолитный или тем более кирпичный. 

Минимум 70% работ при панельном домостроении выполняют на производстве плит. Поэтому затраты на стройматериалы и труд рабочих невелики относительно строительства, например, кирпичного дома. 

Этот факт напрямую влияет на стоимость жилья в панельном доме — оно оказывается бюджетным. К примеру, минимальные цены однокомнатной квартиры в панельном доме в Москве — 2-5 миллионов рублей, что на 15-20% ниже стоимости квартиры в кирпичном доме. 

Ещё один плюс — усадка панельного дома происходит быстрее кирпичного, поэтому приступить к ремонту квартиры можно практически сразу после заселения.

Дверные и оконные проёмы в квартирах «панелек» стандартны. Владельцу не придётся беспокоиться с подбором и установкой дверей и окон, когда настанет время обустроить жильё. То же самое касается и отделки стен: плиты гладкие, потому обрабатывать поверхности перед косметическим ремонтом в панельном доме проще, чем в других. 

Недостатки панельного здания

Несмотря на свои плюсы, панельные здания имеют и минусы. Железобетонные плиты старого дома быстро остывают в холода. Поэтому зимой, при недостаточном отоплении, в квартире панельного дома может быть холодно (гораздо холоднее, чем в кирпичном). Это особенно касается старого малогабаритного жилья.

Самые холодные панельные дома в Москве принадлежат серии II-57. Такие здания существуют уже более 50 лет, и они сохраняют в стенах меньше 30% тепла. С домами серий 1-515/9 и 1-510 похожая проблема: тепла сохраняется больше чем в II-57-ой, но ненамного — половина точно быстро выветривается.

Летом в панельных домах у плит срабатывает обратный эффект: они слишком сильно нагреваются, поэтому в квартире запросто может быть почти так же жарко, как на улице. 

Из-за межпанельных швов (они находятся снаружи дома) тоже появляются проблемы. В среднем спустя три года заделка швов уже может начать изнашиваться. Срок эксплуатации зависит от качества материалов, расположения квартиры (если на солнечной стороне, то материал быстрее повредится) и погоды (долгие проливные дожди скажутся негативно). Если вовремя не заняться ремонтом, то в квартиру начнут проникать холод и влага. 

На стыке внутренних и внешних стен «панелек» запросто могут появится и щели. Нередко хозяева квартир замечали конденсат, а затем и плесень или грибок в углах, под потолком, подоконниками. Такие «сюрпризы» могут возникнуть ещё и из-за некачественного утеплителя торцевых стен, на котором при перепадах температуры местами может скапливаться влага.

Убрать запах сырости в старых квартирах не просто. Естественно выветривать — открывать окна и проветривать помещения — не всегда удобно, особенно в холодные сезоны. Так что придётся покупать специальное устройство вентиляционной системы бризет, без которого в крупнопанельном доме не обойтись.

Слышимость в панельном доме довольно сильная. Возможно, разговаривать шёпотом, чтобы не тревожить соседей, не придётся. Но то, как жители «панелек» посещают ванную или санузел, точно можно услышать в своей квартире. 

Монолитным и кирпичным зданиям панельные уступают не только в плане тепло- и звукоизоляции, но и по планировке. Изменить планировку многих квартир в «панельках» не получится по желанию покупателя. Всё потому, что в случае бескаркасных зданий несущими конструкциями становятся сами стены, а не балки. То есть практически каждая стена в квартире — опорная для другой. 

Перепланировка любого здания регулируется законодательством: переустройство нужно согласовывать, без разрешения проводить его нельзя. 

Чем современные «панельки» на самом деле лучше предшественниц

Панельный дом относится к стандартному типу жилых сооружений — на ряду с «хрущёвками» и «сталинками». Раньше все «панельки» были серыми близнецами — это как раз варианты, построенные в советские времена.

По цвету и облику нынешние здания немного другие. Новостройки часто оказываются белых, светло-голубых, зелёных или жёлтых оттенков. Хороший пример современного дизайна — московский жилищный комплекс «Варшавское шоссе». Здания панельных домов принадлежат новейшей серии ПИК.

Новые здания во многом превзошли сородичей. Такие дома строятся по следующей технологии: первый этаж состоит из монолита, а начиная со второго этажа и выше располагаются плиты, облицованные плиткой. Количество этажей варьируется от 9 до 25. 

Большая часть квартир — с евро-планировкой, где самую большую площадь занимает кухня-гостиная. В современных квартирах возможна перепланировка, потому что внутренние стены в них не несущие, а значит, конструкция здания не может повредиться. Потолки в квартирах стандартные — по 2,65 метра (на первом этаже обычно выше, 4,5 метра).

Некоторые проблемы «панелек» нынешние застройщики стараются решить. Речь идёт о звуко и теплоизоляции. На стены или даже полы дополнительно устанавливают различные звукоизолирующие, звукопоглощающие и гидроизолирующие материалы для того, чтобы уменьшить слышимость в квартире. А вот тепло удерживается в новых «панельках» дольше благодаря утеплителям. Сейчас чаще всего используют пенопласт, «тёплую» штукатурку и жидкую керамику.

Вывод

Наибольшим количеством минусов панельных домов чаще всего обладают старые здания, которым необходим капитальный ремонт. Среди них — хорошая слышимость, иногда — плохое сохранение тепла, ограниченная возможность перепланировок. К плюсам «панелек» можно отнести их невысокую стоимость по сравнению с монолитными домами.