Перепланировка в новостройке: что надо знать

Мы уже писали о том, что такое перепланировка и какие изменения в квартире можно делать, а какие идеи под запретом. На этот раз речь пойдёт о перепланировке в новостройках — у неё есть особенности, о которых нужно знать, чтобы уже на этапе выбора или покупки жилья здраво оценить свои возможности. 

Расскажем, как правильно действовать, какие документы потребуются и куда обращаться, чтобы решить возникающие вопросы.  

Перепланировки квартир в новостройке: о чём пойдёт разговор

Приобретённую в новостройке квартиру, по оценкам экспертов, сразу переделывают под себя более 10% покупателей. Давайте для начала изучим, какие плюсы и минусы есть у такого решения, а затем подробнее поговорим о том, как избежать возможных проблем и эффективно использовать имеющиеся преимущества. 

• Большой плюс квартиры в новостройке: вы точно знаете, что до вас в ней никто ничего не перестраивал, а значит, наверняка не возникнет сложностей с неузаконенными перепланировками от прошлых владельцев. Но есть и минус: могут возникнуть проблемы с получением необходимого для согласования работ документа — технического паспорта на квартиру. Ниже мы расскажем, как правильно действовать в такой ситуации. 
• Покупателям квартир без отделки нужно сразу разобраться, какие работы будут считаться ремонтом (их можно начать сразу, как только будут получены ключи), а какие — перепланировкой или переустройством (они уже требуют обязательного согласования). Если поспешить и самовольно внести изменения, подпадающие под определение перепланировки, то потом точно возникнут проблемы с документами — ведь ваши новации не будут отражены в техпаспорте. А значит, придётся заниматься узакониванием перепланировки, что часто сложнее и дольше, чем согласование. 
• Особенно рискуют владельцы ипотечного жилья: банки обычно рассматривают несогласованную перепланировку как нарушение договора ипотеки, и, когда этот факт обнаружится, банк может потребовать досрочно погасить всю сумму задолженности.
• Не стоит расслабляться и тем, у кого приобретение значится как квартира свободной планировки: такая формулировка не означает, что вы вольны делать в своём жилище всё, что захочется. В нормативных документах понятия «свободная планировка» не существует, поэтому на такую недвижимость распространяются те же правила, что и на прочие квартиры. Расскажем, на что обратить внимание и как выяснить, какая же на самом деле планировка у вашего жилья по документам. 

• Нужно запастись терпением: начинать работы без согласования нельзя, а получить его может только собственник. Но в новостройках покупатель нередко становится фактическим обладателем жилья (подписывает акт приёма-передачи квартиры и получает ключи от неё) задолго до оформления регистрации недвижимости в Росреестре. Как быть в этом случае? Объясним. 

Техпаспорт на квартиру в новостройке: как его получить

Технический паспорт — это официальный документ, который содержит детальную информацию о квартире. Когда он может потребоваться:

• при перепланировке (обязательно — без техпаспорта проект перепланировки не согласуют);
• при оформлении ипотеки (для банка важны документально подтверждённые сведения о недвижимости);
• при последующей продаже квартиры (для оформления и регистрации договора техпаспорт не обязателен, но покупатели часто хотят видеть этот документ, чтобы убедиться, что планировка квартиры ему соответствует).

Если жильё уже оформлено в собственность, технический паспорт можно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации). Для этого нужно обратиться либо в саму организацию, либо в ближайший МФЦ с паспортом и документом, подтверждающим права на квартиру. Услуга платная (в Москве за оформление техпаспорта придётся заплатить 2400 рублей, в регионах стоимость может отличаться). Документ обычно готов через 10 дней.

При подаче документов на согласование техпаспорт можно не предоставлять: организация, которая будет рассматривать ваши документы для перепланировки, сама запросит его в БТИ. Но и тут может поджидать проблема.

Чтобы исключить подобные недоразумения, покупателю новостройки стоит в любом случае (независимо от намерения делать перепланировку) обратиться за техпаспортом — как минимум, чтобы убедиться, что этот документ существует. 

Если выясняется, что БТИ не располагает необходимой информацией, собственник квартиры вправе самостоятельно вызвать специалистов этой организации, чтобы они провели замеры и подготовили технический паспорт. Только делать это нужно до того, как вы начнёте что-либо менять в квартире, чтобы не получить штраф за самовольную перепланировку. 

На этапе выбора и покупки жилья (то есть пока право собственности не оформлено) получить на руки техпаспорт не удастся. В этом случае, чтобы оценить перспективы задуманной перепланировки, нужно обратиться к застройщику. У него есть поэтажный план, на котором отображена выбранная квартира, и имеется экспликация на неё (пояснение к плану, где перечислены все помещения и указаны их характеристики). Важно: потребовать техпаспорт на квартиру у застройщика не получится, он не обязан его предоставлять покупателю. Но попросить об этом можно — и многие застройщики пойдут навстречу.

Квартира без отделки: чем ремонт отличается от перепланировки

Если квартира, которую вы купили, представляет собой просто коробку с окнами и дверными проёмами, где всё — от обоев и пола до сантехники и электрической проводки — нужно делать самостоятельно, то начинать необходимо с проекта перепланировки и его согласования. А если в квартире так называемая черновая отделка, то можно сразу начинать ремонт. 

• Ремонт — это работы любой сложности, при которых не меняются параметры, зафиксированные в техпаспорте. В этом его главное и принципиальное отличие от перепланировки. Делать ремонт в новой квартире можно — для него не нужно получать никаких разрешений.
• Ещё один термин, который нужно знать, — переустройство. Так называют любые изменения, связанные с сетями, коммуникациями и оборудованием внутри квартиры в многоквартирном доме. Переустройство, как и перепланировка, обязательно отражается в техпаспорте, а значит, его нужно предварительно согласовать. Это не частный случай перепланировки, а отдельный вид изменений. 

• Перенос стен, дверных проёмов, объединение либо разделение комнат — это уже перепланировка, а перенос санузла или газовой плиты на другое место — переустройство. Замена унитаза, если не меняется его расположение, — это ремонт, но, если вы захотите расположить сантехнику иначе — развернуть или подвинуть — это уже будет считаться переустройством, как и прокладка новых труб в квартире без отделки. То же и с полом: без проблем можно штукатурить, красить, оклеивать стены обоями или облицовывать их плиткой, устанавливать натяжные потолки или монтировать потолки из гипсокартона. А вот изменение устройства пола в квартире — уже перепланировка. Дело в том, что пол — достаточно сложная конструкция, где помимо напольного покрытия есть ещё несколько слоёв, которые вместе составляют то, что специалисты называют «пирог». Устройство такого «пирога» зависит от типа покрытия: под ламинат нужна одна конструкция, под керамическую плитку — другая, под линолеум — третья. И эта информация отражается в техническом паспорте на квартиру. 

Соответственно, что бы вы ни делали с полом в квартире без отделки, это будет изменением его исходного состояния, и это изменение нужно зафиксировать в техпаспорте. А значит, сперва понадобится его согласовать.

Спорный вопрос — остекление лоджий и балконов, если оно не предусмотрено проектом дома. Чаще всего такие изменения приравнивают к перепланировке, но многое в решении этого вопроса зависит от регионального законодательства. Полезно также внимательно изучить договор — возможно, застройщик уже прописал в нём все требования.

В любом случае нельзя сооружать или менять такое остекление, если оно повлияет на общий вид фасада дома. Например, под запретом окажется замена установленных застройщиком оконных рам, если новые по форме или цвету отличаются от остальных (и это касается не только лоджии, но и окон в квартире).

Иными словами, вы можете делать в своей новой квартире всё, что не изменяет её параметров, внесённых в техпаспорт. Но в новостройке без отделки не удастся перейти к ремонту, пока не смонтированы полы, не проложены коммуникации, не установлена сантехника и отопительное оборудование. А результаты этих работ нужно отразить в техническом паспорте на квартиру — значит, сперва придётся их согласовать.

Особенности квартир свободной перепланировки: как избежать ошибок

Так называемая «свободная планировка» очень популярна у покупателей недвижимости в новостройках, потому что создаёт иллюзию неограниченных возможностей. Да и менеджеры застройщика порой уверяют, что в такой квартире владелец может обустраивать всё по своему вкусу без каких бы то ни было ограничений. Однако на самом деле это не так.

Ни в законах, ни в строительных СНиПах и правилах вы не встретите понятия «свободная планировка», и никаких послаблений для перепланировки в подобном жилье не установлено. Более того, планировка даже существует: отведено место для кухни и санузла, обозначены границы других помещений. И точно так же, как в обычной квартире, вы не можете менять местами жилые и нежилые помещения или возводить стены и перегородки без предварительного согласования. 

Говоря простыми словами, квартира свободной планировки — это квартира, в которой застройщик с ведома и по согласованию с покупателем не строит предусмотренные проектом стены. Они как бы есть, но по факту их нет.

И если вы покупаете такую квартиру, нужно особенно внимательно посмотреть поэтажный план и экспликацию, чтобы понять, где должны располагаться предусмотренные проектом дома стены и перегородки. Обратите внимание, какие помещения указаны в этих документах, выделен ли коридор, разделены ли жилые комнаты (на месте фактически отсутствующих перегородок в плане должна быть пунктирная линия).

Когда на чертеже обозначены только кухня и санузел, это сулит проблемы тем, кто хочет увеличить такие помещения или изменить их границы. По правилам, кухня и санузел считаются «мокрыми» зонами, изменение границ которых допускается только в пределах нежилых помещений. То есть расширить ванную за счёт коридора или кладовки можно, а вот за счёт комнаты уже нельзя. 

Кроме того, имеет значение, что у соседей снизу располагается под вашей будущей расширенной «мокрой» зоной, ведь размещать её над комнатами нельзя. И если у квартиры этажом ниже тоже «свободная планировка», где всё, кроме кухни и санузла, обозначено как жилое помещение, проблема усугубляется. 

В этом случае надо запросить у застройщика архитектурно-строительный план или проект, где обозначены все стены и перегородки, которые не были возведены. Без такого документа БТИ не сможет определить границы нежилых зон, и согласовать перепланировку с расширением ванной не удастся. 

Если же отсутствующие в квартире стены на плане указаны, то хотя бы одной проблемой будет меньше. Но фактическое возведение любых стен и перегородок и в том, и в другом случае нуждается в согласовании — никаких привилегий «свободная планировка» не даёт.

Можно ли согласовать перепланировку квартиры до регистрации права собственности

Всё зависит от регионального законодательства. В Москве допускается согласование перепланировки в новостройке, если на руках есть договор участия в долевом строительстве (или договор уступки права требования по такому договору) и акт приёма-передачи квартиры. В других регионах обычно документы на согласование принимают только после регистрации права собственности (этот нюанс следует уточнить на месте). 

Если в вашем регионе согласовать перепланировку вправе только собственник, нужно будет запастись терпением: с момента получения ключей от квартиры до того, как застройщик завершит оформление всех необходимых документов на дом, может пройти до полугода. Сам процесс регистрации недвижимости в ЕГРН через Росреестр займёт не более 7 дней, но подать документы вы сможете только после того, как новостройка будет поставлена на кадастровый учёт.

Перепланировка согласована: что дальше

Как согласовать перепланировку, мы подробно написали вот в этой статье. Если согласование получено, можно приступать к проведению работ. Уложиться нужно в 1 год — ровно столько действует выданное разрешение. За это время необходимо не только сделать всё, что предусмотрено проектом, но и подать заявление на оформление акта приёмки выполненных работ (в тот же орган, который согласовал перепланировку). К вам направят межведомственную комиссию, которая на месте оценит результат. 

Чтобы на завершающем этапе всё прошло гладко, важно контролировать весь процесс работ: то, что получится в результате, должно строго соответствовать согласованному проекту. Убедившись, что это так, комиссия, проводящая приёмку, составляет акт о перепланировке и направляет его в Росреестр для регистрации внесённых изменений. 

Может показаться, что делать перепланировку в новостройке по правилам слишком сложно и долго. Но пытаться узаконить самовольную переделку будет ещё сложнее и дольше, особенно если выяснится, что нарушены какие-то требования. Поэтому, желая что-то изменить в своей новой квартире, лучше сразу действуйте по правилам — это избавит от многих проблем.

Фото: PxHere, Stefan Lehner (Unsplash), Nathan Van Egmond (Unsplash), Alexander Wark (Unsplash)