Оспорить кадастровую стоимость: зачем это нужно и как правильно сделать

На кадастровую стоимость своей недвижимости собственники редко обращают внимание. А ведь она может и удивить — например, суммой налога на землю или квартиру. Если цифра в налоговом извещении стала неприятным сюрпризом, причина может быть в том, что кадастровая стоимость облагаемого налогом имущества оказалась завышенной. Как её снизить? И можно ли вообще это сделать? 

Расскажем, как понять, что кадастровая стоимость завышена, до того, как это отразится на обязательных платежах. Объясним, что нужно делать и куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость, всегда ли есть смысл затевать для этого судебное разбирательство и каков порядок оспаривания кадастровой стоимости. 

А ещё напомним, что проблема может коснуться каждого собственника недвижимости, ведь изменение кадастровой стоимости по закону происходит регулярно, а ошибки при её расчёте пусть не очень часто, но случаются. В 2022 году повсеместно проходила кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году изменения коснутся остальных объектов недвижимости — самое время поинтересоваться, сколько теперь официально стоит ваше имущество.

Откуда берётся кадастровая стоимость и кто её считает

Если совсем кратко, то кадастровая стоимость — это та цена, которую для конкретной недвижимости установило государство. Чтобы её посчитать, разработаны сложные методики, по которым через каждые 4 года специально созданные государственные бюджетные учреждения (ГБУ) проводят кадастровую оценку недвижимости по всей стране, определяя текущую стоимость всех построек, земельных участков, квартир, гаражей и т.д..

Полученные в результате такой работы цифры — совсем не то же самое, что рыночная стоимость недвижимости: эти ценники формируются и определяются по-разному. Обычно кадастровая стоимость меньше рыночной или сопоставима с ней, а вот если она оказалась значительно выше или без видимой причины сильно выросла при последней переоценке, есть повод разобраться в ситуации.

Порядок определения кадастровой стоимости и процедура снижения кадастровой стоимости в последние годы претерпели изменения. 1 января 2023 года закончился переходный период, и теперь во всех регионах страны действуют единые сроки переоценки кадастровой стоимости и новые правила её оспаривания.

Как понять, завышена ли кадастровая стоимость

Для начала следует узнать актуальную кадастровую стоимость интересующего объекта. Проще всего это сделать, воспользовавшись сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Здесь достаточно будет ввести адрес или кадастровый номер своей недвижимости, чтобы получить нужную информацию. 

Другой вариант — заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости. Эта услуга бесплатна, но на формирование документа нужно время (до 3 рабочих дней). Что с полученными данными делать дальше? Сравнивать с рыночной ценой. 

Для этого существуют два пути: бесплатный, но трудоёмкий, и лёгкий, но требующий затрат. В первом случае вы самостоятельно изучаете предложения о продаже недвижимости и подбираете объекты, сходные с вашим (по месту расположения, площади, другим характеристикам). Нужно отыскать несколько таких объявлений и посчитать среднюю стоимость (сложить цены выбранных объектов и разделить полученную сумму на их количество). 

Есть способ проще: пригласить оценщика. Но учитывая стоимость подобной услуги, вряд ли это оправданное решение, если цель — просто проверить свои предположения, а проблемы при этом, может, и вовсе не существует.

Наконец, можно сравнить актуальную кадастровую стоимость с той, что указана в документах на недвижимость (выписке из ЕГРН), или с ценой сделки, если квартиру или земельный участок приобрели недавно. На незначительные расхождения и в том, и в другом случае можно не обращать внимания, но если, к примеру, новая кадастровая стоимость в 2-3 раза выше установленной ранее (указанной в выписке) или значительно превышает цену приобретения, есть смысл побеспокоиться и выяснить причину. 

Учтите: результаты, полученные в результате такого изучения рынка (кроме отчёта об оценке, если вы всё же решили прибегнуть к услугам оценщика), не могут быть аргументами при оспаривании кадастровой стоимости. Цель всех этих действий — сориентироваться и понять, есть ли у вас причина для беспокойства.

Почему кадастровая стоимость может оказаться завышенной

Кадастровая стоимость может быть завышена из-за того, что при её оценке не учтены какие-либо сведения об объекте или сами эти сведения ошибочны. Например, причиной может быть банальная техническая ошибка, описка при внесении информации об объекте в ЕГРН: лишний нолик или переставленные местами цифры в площади земельного участка (21 или 120 соток вместо 12, к примеру), неверно указанный материал стен постройки и т.п..

Выявить такую ошибку важно для собственника не только для того, чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости, но и чтобы избежать иных проблем в будущем. К примеру, неверно указанная в документах категория земель или площадь участка может стать проблемой, если речь зайдёт о продаже имущества. 

Некорректной получится сумма оценки и в том случае, если ошибочно выбрана методика или в расчёте не учтены какие-либо значимые факторы — аварийное состояние объекта, ограничения на его использование и т.д..

Тут надо понимать, что закон предусматривает два основания, по которым возможен пересмотр кадастровой стоимости:

• недостоверные сведения, на основании которых определялась кадастровая стоимость;
• установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

То есть заниматься поиском ошибок не обязательно: собственник вправе сразу заявить об установлении рыночной стоимости. Но чтобы понять, какой вариант подходит в каждом конкретном случае больше, полезно взвесить плюсы и минусы обоих.

Как снизить кадастровую стоимость, если допущена ошибка при её определении

Сначала надо выяснить, из-за чего рассчитана завышенная (по мнению собственника) кадастровая стоимость. 

1. Для этого нужно подать письменное обращение в то ГБУ, которое её определяло. В обращении обязательно должен быть указан адрес и/или кадастровый номер нужного объекта недвижимости, а также данные собственника: фамилия, имя, отчество, адрес, номер контактного телефона, электронная почта. 
2. В течение месяца сотрудники ведомства должны письменно объяснить, как была установлена кадастровая стоимость, причём ошибку, если она была, учреждение может даже самостоятельно выявить и исправить в процессе (во всяком случае, п.7 ст.20 Федерального закона № 273-ФЗ такую возможность предусматривает). 
3. Получив этот документ, собственник самостоятельно проверяет, все ли указанные сведения соответствуют реальным характеристикам объекта. 
4. В случае обнаружения неточностей нужно обращаться в то же самое ГБУ, но уже с заявлением об исправлении ошибок. Помимо информации о себе и объекте недвижимости, нужно указать сведения, которые собственник считает ошибочными, и привести аргументы (прикладывать к заявлению документы, подтверждающие правоту, не обязательно — только по желанию). Заявление можно принести в ГБУ лично, направить по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении), через МФЦ или по интернету (через сайт соответствующего ГБУ или региональный портал государственных и муниципальных услуг). Сделать это можно в течение 5 лет с того дня, когда в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости. 
5. Такое заявление рассматривают в течение месяца. Если ГБУ согласится с аргументами и признает ошибку, её исправят, а кадастровую стоимость пересчитают. Если же решение будет принято не в пользу собственника, вердикт можно оспорить в суде. 

Это довольно трудоёмкий способ снижения кадастровой стоимости. К нему вполне можно прибегнуть, если вас не пугают сложные документы и вы уверены, что причина проблемы кроется именно в ошибке, допущенной при расчётах. К тому же, такая процедура помогает избавиться от разночтений в официальных сведениях о недвижимости и не требует затрат — это тоже её плюсы. 

Если же собственник видит, что кадастровая стоимость земельного участка или квартиры заметно превышает рыночную, но искать ошибки в расчётах нет ни сил, ни желания, можно прибегнуть к другой процедуре — установлению кадастровой стоимости в размере рыночной или её оспариванию в суде. 

Как изменить кадастровую стоимость без суда

До 1 января 2023 года оспаривать кадастровую стоимость недвижимости нужно было либо в суде, либо в специально созданной в регионе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Теперь, если хочется обойтись без суда, с заявлением нужно идти не в комиссию, а всё в то же ГБУ, которое проводило оценку кадастровой стоимости. 

В заявлении нужно просить установить кадастровую стоимость недвижимости в размере рыночной и приложить подготовленный оценщиком отчёт, в котором такая стоимость указана. Если действовать через представителя, также потребуется приложить нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия. 

Отчёт об оценке можно заказать в специализированной компании или у оценщика-частника, но нужно обязательно убедиться, что исполнитель имеет лицензию на этот вид деятельности. 

К самому отчёту закон предъявляет обязательные требования, и если их не выполнить, заявление даже не будут рассматривать:

• отчёт должен быть предоставлен в электронном виде;
• он должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• между датой составления отчёта и днём подачи заявления должно пройти не больше 6 месяцев;
• оценщик, который готовил отчёт, не должен работать в ГБУ, куда этот отчёт направляется.

Здесь важны принципиальные изменения в порядке определения сроков. До окончания переходного периода применялись нормы статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, которая утратила силу с 01.01.2023 г. Теперь порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной определяется статьёй 22.1 того же Федерального закона. Что изменилось? 

Посмотрим в таблице.

Если резюмировать — сейчас подавать заявление об установлении кадастровой стоимости

в размере рыночной проще, чем раньше. Теперь оценщик составляет отчёт на текущую дату, раньше он был привязан к срокам кадастровой оценки.  

Заявление и приложенный к нему отчёт можно лично подать в ГБУ или МФЦ, а можно направить по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) или воспользоваться региональным порталом государственных и муниципальных услуг.

В течение месяца со дня приёма заявления его должны рассмотреть. О том, что документ принят к рассмотрению, обязаны сказать в течение 5 дней после его поступления. Если все условия и требования к заявлению и отчёту соблюдены, вопрос будет решён в вашу пользу. Отказать могут, если:

• отчёт составлен на основании недостоверной или неполной информации;
• при подготовке отчёта оценщик допустил ошибки в расчётах или иные ошибки, повлиявшие на результат;
• оценщик действовал с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Причины отказа ГБУ обязано указать в своём решении, которое можно обжаловать в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Вопросы о кадастровой стоимости недвижимости рассматриваются судом в рамках Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ). Оспорить в суде можно:

• результаты определения кадастровой стоимости;
• решение, действие или бездействие ГБУ, если собственник обращался туда прежде, чем пойти в суд;
• решение, действие или бездействие комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если вопрос рассматривался до 01.01.2023 г.).

Обратите внимание: если вы хотите исправить технические ошибки, которые привели к завышению кадастровой стоимости недвижимости, обращаться в суд не нужно — этим вопросом занимается ГБУ. Но если там ваш вопрос решать не стали или решили не в вашу пользу, это можно обжаловать в суде. То есть обжаловать нужно не саму техническую ошибку, а отказ в её исправлении или отказ в рассмотрении вашего обращения — это важный нюанс.

Результат определения кадастровой стоимости можно обжаловать в суде по двум основаниям:

• недостоверность сведений для определения кадастровой стоимости недвижимости;
• установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной по состоянию на дату, когда была установлена кадастровая стоимость объекта.

Обратите внимание: при судебном оспаривании отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости по-прежнему должен быть составлен на ту дату, когда была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.

Очень важно, чтобы административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости было составлено с учётом всех нюансов — от правильной формулировки требований до убедительной аргументации. Сделать это самостоятельно неподготовленному человеку сложно, поэтому многие предпочитают обращаться за юридической помощью, что дополнительно увеличивает судебные расходы.

Расходы — пожалуй, самый большой недостаток такого способа оспаривания кадастровой стоимости. Даже если вы решитесь представлять свои интересы в суде без помощи квалифицированного специалиста, будьте готовы оплатить:

• госпошлину в размере 300 рублей;
• услуги оценщика, который будет составлять отчёт об оценке рыночной стоимости вашей недвижимости;
• судебную экспертизу для оценки заявленной рыночной стоимости, если этого потребует суд.

Второй недостаток судебного процесса — сроки рассмотрения. Если в ГБУ заявление обязаны рассмотреть в течение месяца, то судебная процедура редко длится меньше 2-3 месяцев.

Дела рассматриваются региональными судами (областным, краевым, республиканским и др.). То есть в Москве, к примеру, нужно направить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости в Московский городской суд, в Новосибирской области — в Новосибирский областной суд и т.д..

Обратиться в суд можно лишь в тот период, пока оспариваемая кадастровая стоимость актуальна — оспорить то, что уже изменено (например, в результате очередной кадастровой оценки) нельзя.

К административному исковому заявлению нужно приложить:

• документ об уплате госпошлины;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копию документа, подтверждающего права на эту недвижимость;
• отчёт об оценке — если собственник требует установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
• документы, свидетельствующие о недостоверности использованных при расчёте сведений, если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании. 

Если оспаривается не сама кадастровая стоимость, а решение ГБУ, его тоже необходимо включить в пакет документов. При этом у собственника есть право одновременно заявить и требование установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной.

Подведём итог: как оспорить кадастровую стоимость 

1. Узнаём кадастровую стоимость, сравниваем её с рыночной «на глазок» и решаем, есть ли готовность заморачиваться. 

1а. Если хотим заморачиваться, запрашиваем сведения о том, как устанавливалась кадастровая стоимость, и ищем ошибки. Если нашли — подаём заявление в ГБУ об их исправлении. 

1б. Если заморачиваться не хотим, сразу идём к оценщику, а потом подаём заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. 

2. Идём в суд, если не удалось решить вопрос в досудебном порядке через ГБУ. 

Как видите, существует немало возможностей отстоять свои интересы, чтобы получилось снижение кадастровой стоимости недвижимого имущества, и воспользоваться можно любым из путей.