Как оформить ипотеку на комнату в коммуналке и в чём особенности такой сделки

Комната в коммунальной квартире — самый дешёвый вариант собственной жилой недвижимости. Ипотека на комнату даст возможность приобрести это жильё с минимальными первоначальными вложениями, но такое кредитование предлагают далеко не все банки. 

Разбираемся, какие сложности подстерегают тех, кто собирается оформить ипотечный кредит на комнату.

Почему берут ипотеку на комнаты

С одной стороны, комната в коммуналке — это не самое удобное жильё: общие удобства, теснота, старый жилфонд, плюс потребуется согласие соседей на любые сделки со своей комнатой. С другой — это самая экономичная возможность закрепиться в новом городе, а при покупке московской недвижимости в перспективе есть шанс попасть в программу реновации жилья по ФЗ 141. В регионах такой возможности пока нет: там расселяют только из аварийного жилья.

Комната может пригодится и в другой ситуации: например, когда в собственности уже находится одно или два помещения в коммуналке, а сосед продаёт свою часть и, соблюдая требования закона, в первую очередь предлагает её совладельцам. Появляется возможность в несколько приёмов получить в собственность всю квартиру — это большой плюс как для проживания, так и при продаже: цельная недвижимость стоит на 20-30% больше, чем если бы она продавалась по долям.

Если денег на покупку жилья нет, а решать вопрос нужно быстро, комната в ипотеку становится самым рациональным вариантом. Платёж по ипотеке за комнату в зависимости от условий банковской программы получится примерно в полтора-два раза больше, чем аренда аналогичной площади, но оплата в этом случае идёт уже за собственное жильё. Если сравнить цены на аренду и продажу комнат в интересующем районе и посчитать на ипотечном калькуляторе ежемесячный платёж, можно в этом легко убедиться.

Чем отличается ипотека на комнату при оформлении

В этой статье мы подробно описали, как работает ипотека и что потребуется для её получения. При поиске жилья и оформлении ипотеки на комнату общая логика сделки сохраняется, но нужно дополнительно учитывать несколько моментов.

Понадобиться согласие совладельцев

Если жильё находится в долевой собственности, то у дольщиков есть преимущественное право на покупку другой доли в этой же квартире. То есть продавец должен собрать отказы от всех совладельцев, и только потом он может предлагать долю третьим лицам.

Каждая комната в квартире должна быть юридически «чистой»

Этот пункт применим к покупке любой недвижимости под ипотеку, но в случае приобретения доли банк может заинтересоваться историей перехода собственности на каждую долю в квартире начиная с момента приватизации. Если до этого с комнатой совершались незаконные сделки, кто-то в будущем может предъявить свои права на комнату. Например, если при приватизации нарушили права несовершеннолетнего прописанного жильца и не выделили ему долю, по достижении 18 лет он может обратиться в суд, и в таком случае высока вероятность того, что доли всех жильцов уменьшатся — сроков давности по таким делам нет.

Самостоятельно отследить всю историю сделок по квартире почти невозможно. Но можно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности и расспросить других жильцов квартиры о том, не проживали ли в ней несовершеннолетние во время приватизации.

Нет возможности взять ипотеку без первоначального взноса

Комната в ипотеку без первоначального взноса — буквально «неуловимое» предложение. Если набрать его в поисковой строке, появится много предложений, но при изучении условий конкретного банка опция без первоначального взноса окажется недоступна, либо же обнаружится, что это предложение относится к покупке другого типа недвижимости. Банкам просто невыгодно брать на себя риск в виде неплатёжеспособного клиента.

Жильё должно быть в хорошем состоянии

Часто коммуналки находятся в старых домах, состояние которых оставляет желать лучшего. Это также снижает ликвидность. Банк проверит, нет ли предпосылок к тому, что дом признают аварийным, когда делали капремонт, что с коммуникациями, крышей и стенами, и в зависимости от степени риска одобрит ипотеку или откажет.

Невозможно купить комнату по ДДУ

Выделить комнату в квартире на этапе строительства по закону нельзя. В теории можно пойти другим путём — найти многокомнатную квартиру и оформить ДДУ на несколько человек в долях, размеры которых прописаны в договоре. Но возникнет другая сложность: дело в том, что на каждую квартиру в строящемся доме открывается один эскроу-счёт, который можно оформить только на имя одного из дольщиков. Юридически будет считаться, что все средства на счёте принадлежат ему, и, к примеру, в случае банкротства застройщика банк вернёт их ему.

Нужна регистрация сделки у нотариуса

Если квартира находится в долевой собственности, без заверения у нотариуса не обойтись, но если у комнаты есть свой кадастровый номер, нотариус не потребуется. Заверение договора зависит от суммы сделки и обойдётся в несколько десятков тысяч рублей.

Нет подходящих программ господдержки

Исключение одно: когда покупается последняя доля в квартире, а остальные уже принадлежат покупателю, то есть он становится полноправным владельцем всей квартиры. В таком случае сделка почти не отличается от обычной покупки квартиры, и можно проверить, не подходит ли для оформления одна из действующих программ господдержки. Например, при выкупе последней доли с 2021 г. многодетные семьи могут получить 450 тысяч рублей на погашение кредита.

В остальном покупка комнаты в ипотеку ничем не отличается от оформления ипотеки на квартиру. Также доступен имущественный вычет, для выплаты первоначального взноса можно воспользоваться материнским капиталом, а при форс-мажоре (увольнении покупателя, серьёзной болезни его или члена семьи) можно будет оформить кредитные или ипотечные каникулы.

Почему ипотеку на комнату дают не все банки

Основная проблема — низкая ликвидность комнаты. Покупка через ипотеку означает, что жильё будет числится в залоге у банка, пока собственник не выплатит долг. Так банк дополнительно страхует себя — если перестанут поступать платежи, он выставит жильё на торги и вернёт причитающуюся сумму. Чем ликвидней жильё, тем меньше рисков. Вторичное жильё в этом отношении «опаснее», особенно — комнаты в коммуналках: у банка в случае форс-мажора могут возникнуть сложности с реализацией.

Чтобы обезопасить себя, банк либо не выдаёт ипотеку на комнаты, либо:

• при покупке в ипотеку комнаты берёт в залог всю квартиру. Такое возможно, но только с согласия всех собственников;
• берёт в залог другую недвижимость, если она есть у покупателя и если её стоимость соизмерима со стоимостью покупки;
• увеличивает процентную ставку.

Какие банки кредитуют комнаты в коммунальной квартире

Существуют следующие программы ипотечного кредитования на комнаты.

С минимальной процентной ставкой

Примсоцбанк выдаёт кредит под 10,35% годовых при подтверждении дохода выпиской из ПФР и оформлении комплексного страхования. Срок кредита — до 35 лет, первоначальный взнос — от 10%.

Сбербанк предлагает ипотеку на комнату по ставке 10,9% годовых для клиентов Сбера при внесении первоначального взноса от 20% и покупке через сервис ДомКлик. Если первоначальный взнос составляет 10%, процентная ставка по кредиту вырастет до 11,4%. Срок кредитования — до 35 лет.

Для молодожёнов и тех, у кого только что родился ребёнок 

Росбанк предлагает отсрочку по оплате основного долга — в первый год платятся только проценты по кредиту. Условия ипотеки: первоначальный взнос — от 10% стоимости комнаты, процентная ставка — от 12,65% годовых (11,65% при первоначальном взносе от 20%), срок — до 35 лет.

Как найти комнату, доступную для ипотеки

Не все продавцы долевой недвижимости готовы на сделку с ипотекой — ведь жильё может не пройти банковскую проверку, и в этом случае они только потеряют время. Риелторы обычно оценивают риски и сразу отмечают в объявлении, что комната подходит для ипотеки. Часто они подсказывают и то, какие банки кредитуют комнаты.

Чтобы найти комнату с возможностью покупки в ипотеку, стоит воспользоваться фильтрами поиска на площадках недвижимости, а чтобы сориентироваться, насколько комфортно будет работать с банком, стоит заглянуть в народный рейтинг банков.

Коротко о главном

Ответ на вопрос «можно ли купить комнату в ипотеку» — положительный. Но выбор ипотечных программ не такой обширный, как для отдельных квартир, а процентная ставка будет выше из-за низкой ликвидности комнаты. Лучшие условия на текущий момент — ставка около 10,5% с первоначальным взносом 10-20% от стоимости жилья.