Она сказала «да»: когда необходимо согласие супругов на сделку

Покупка недвижимости в браке — большое событие. Чтобы всё прошло гладко, а собственники жили «долго и счастливо» и в новой квартире, и вне её, лучше заранее разобраться, как совершать подобные сделки в семейном союзе. Например, обязательно ли согласие супругов на покупку недвижимости, и что оно вообще означает. Объясняем!

Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью

Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью. 

Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку. 

Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ. 

Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.

Однако в этой сфере очень много нюансов: каждая сделка уникальна. Поэтому юристы рекомендуют консультироваться со специалистами в каждом конкретном случае. 

Пример: супруги решают сделать совместный капитальный ремонт в доме, который был куплен одним из них ещё до брака (выходит, это не совместная собственность). После свадьбы захотелось перекрасить стены, сменить кухню, да ещё и надстроить второй этаж. Итоговый вариант не понравился, и на семейном совете было решено продать жильё — в такой ситуации тоже потребуется разрешение второго супруга, ведь на улучшение жилья тратился совместный бюджет.

Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку 

Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.

Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей. 

С собой потребуется взять: 

• паспорта, 
• договор на квартиру, 
• брачный контракт (если он есть), 
• свидетельство о браке, 
• документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда. 

В назначенное время нотариус проверит подлинность документов и расскажет, зачем вообще вам нужен подобный документ и какие могут быть последствия в случае неисполнения супругом своих обязательств. Дело в том, что финансовые обязательства также делятся между супругами, как и права собственности. А значит, в случае оформления, например, ипотеки на жену, обязанность её выплачивать в случае форс-мажоров перейдёт на мужа. Проще говоря, если жене платить станет нечем, муж обязан будет погасить кредит сам. Нотариусы столичного региона часто просят на камеру подтвердить, что вы ознакомились со всей этой информацию, — не пугайтесь. 

Как правило, для каждой сделки существует своя форма согласия. Но нотариус в любом случае должен составить документ так, чтобы он легко читался и был понятным. Он же укажет паспортные данные стороны, которая даёт согласие, её место жительства и пропишет характеристику сделки, для которой выдаëтся согласие: например, продажа или приобретение жилья. Такой документ обязательно подписывается нотариусом и оформителем. Далее идём оплачивать пошлину по прайсу нотариальной конторы. 

У подобного согласия нет конкретного срока действия, однако его можно установить, указав даты и другие условия в документе. Уточним, что все цифры должны быть не только записаны знаками, но и расшифрованы словами.

То есть тратить много сил и времени на оформление не придётся, зато в дальнейшем такое нотариальное согласие поможет избежать проблем.

Что случится, если согласия нет

Ни заключить договор, ни даже взять ипотеку без официального согласия супруга не получится: Росреестр попросит предоставить документ и на время приостановит процесс, а  банк просто не выдаст кредит. 

И даже если каким-то образом эти ограничения получится обойти, то в случае судебного разбирательства судья встанет на сторону «обманутого» супруга — того, кто не давал своего согласия на сделку. «Несогласная» сторона может в течение года обратиться с требованием, чтобы договор признали недействительным. Отсчёт начнётся с момента, когда муж или жена узнали (или должны были узнать) о возникшей ситуации. 

Однако альтернатива всё же есть: это брачный договор. Кто готовит завтрак по утрам, в нём прописать нельзя, а вот все финансовые обязательства сторон — можно.

Брачный контракт vs согласие 

Заключить брачный договор можно в любой момент — и не важно, сколько времени прошло после свадьбы. В условиях такого договора часто прописывают как раз право самостоятельно заключать сделки без согласия второго супруга. Таким образом, пара меняет режим совместной собственности на раздельный. И теперь если один член семьи решит купить квартиру, то ему не потребуется согласие супруга. 

Отметим, что брачный контракт также подписывается у нотариуса — там же и подтверждается обеими сторонами.

Никакого согласия: в каких ситуациях оно не нужно

Если в сделках с госрегистрацией согласие точно потребуется, то во всех остальных случаях оно, скорее всего, не пригодится. 

Например, вы решаете продать двухкомнатную квартиру, которую купили ещё до брака/получили от бабушки по безвозмездной сделке — дарения, завещания или приватизации. Жильё вас полностью устраивало, капитальный ремонт не понадобился, а теперь вы хотите продать «двушку». При таких вводных согласие от партнёра не требуется.

Итак, когда согласие супруги или супруга на сделки с жильём требуется обязательно? Если коротко, то почти в любой сделке с недвижимостью, влияющей на общий материальный баланс супругов. 

Однако при заключении брачного контракта супруги могут сразу закрепить право раздельной собственности и распоряжаться личным имуществом, как им захочется. А в случае развода не придётся тратить нервы, время и деньги на раздел совместно нажитых квадратных метров. 

Фото: freepik, Drazen Zigic (Freepik), prostooleh (Freepik), wirestock (Freepik)