Подробный обзор ЖК «Западные Аллеи» в Ростове-на-Дону со всеми плюсами и минусами

«Западные Аллеи» — жилой комплекс бизнес-класса, расположенный в Советском районе на западе Ростова-на-Дону. ЖК состоит из девяти домов высотой от 9 до 19 этажей. На закрытой благоустроенной прилегающей территории появятся детские и спортивные площадки, велодорожки, общественные пространства и места для отдыха.

Девелопером проекта выступает СК «ДОННЕФТЕСТРОЙ». Жильё вводится поэтапно с конца 2023 года, завершение строительства запланировано на четвертый квартал 2025 года. Подробная информация о проекте — в нашем обзоре.

О жилом комплексе

ЖК «Западные Аллеи» возводится в центре Левенцовского микрорайона на участке площадью около 5 га, ограниченном проспектом Маршала Жукова, улицами Назарько и Курсантов, а также территорией соседнего ЖК. В состав комплекса входят девять жилых корпусов в общей сложности на 2 048 квартир.

Разрешение на строительство объекта было выдано в октябре 2021 года. Проект реализуется в три очереди. Первая фаза — девятиэтажный четырёхсекционный литер 4.1 и десятиэтажный двухсекционный литер 4.2 — была введена в четвёртом квартале 2023 года. Сдача второй очереди (литер 5.1, 5.2 и 5.3) ожидается в четвёртом квартале 2024 года, третьей (литер 6.1, 6.2, 6.3 и 6.4) — в четвёртом квартале 2025-го. Высота этих зданий составит 18-19 этажей.

Цены

По данным сервиса Яндекс Недвижимость на октябрь 2024 года, в проекте реализуются квартиры стоимостью от 3 359 010 до 10 500 000 рублей. Наиболее доступное предложение — студия общей площадью 24,9 кв. м. Самый дорогой вариант — трёхкомнатная квартира совокупной площадью 73,4 кв. м. 

Цены на квартиры в ЖК «Западные Аллеи» (по данным сервиса Яндекс Недвижимость)

Ближайшим строящимся проектом бизнес-класса является ЖК Times от девелопера СЗ «Феникс» (мкр. Западный, пр. Стачки / ул. Мильчакова). Ввод его намечен на третий квартал 2024 года.

В ЖК Times средняя стоимость студий составляет 6,07 млн рублей при средней цене «квадрата» 197,8 тыс. рублей. Для однокомнатных квартир эти показатели составили 7,9 млн и 171,9 тыс. рублей, для двухкомнатных — 11,2 млн и 158,7 тыс. рублей, для трёхкомнатных — 15,2 млн и 164,2 тыс. рублей соответственно.

Покупателям квартир в ЖК «Западные Аллеи» доступны кредитные программы с господдержкой. Также при покупке можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика (первый платёж составит от 30% стоимости квартиры) или траншевой ипотекой с первоначальным взносом от 20,1% и ежемесячными платежами в размере 1 рубля до окончания строительства (так называемая «ипотека за рубль»). Кроме того, есть возможность использовать в качестве первого взноса средства материнского капитала.

Среди других акций — скидка до 1% на квартиры для зарплатных клиентов Сбербанка, подарочные сертификаты сети гипермаркетов мебели и товаров для дома «Hoff» и ряд других.

Архитектура

В рамках проекта строятся кирпично-монолитные и монолитно-каркасные дома. К первым относятся здания высотой 9-10 этажей с вентилируемыми фасадами из керамогранита, ко вторым — корпуса высотой 18-19 этажей.

Визитной карточкой ЖК «Западные Аллеи» является яркая архитектурная подсветка фасадов.

Планировки

В ЖК представлены студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 23 до 73,4 кв. м. В корпусах первой очереди высота потолков составляет 2,8 метра, в остальных домах — 2,7 м.

В комплексе предлагаются преимущественно классические угловые и линейные квартиры с комнатами правильной формы в различных вариациях. Для студий разработано 15 планировочных решений, покупатели «однушек» могут выбрать из 33 планировок, «двушек» — из 11, «трёшек» — из трёх.

Покупателям доступны три варианта отделки: базовая комплектация (черновая), white box (предчистовая) и ремонт под ключ. В базовый вариант входят чистовая стяжка пола, установка внутренних перегородок, выводов под горячую и холодную воду, приборов учета ГВС и ХВС, радиаторов центрального отопления, металлопластиковых окон и металлической входной двери. 

Опция white box дополнительно включает ряд отделочных работ, таких как штукатурка стен, а также разводку электрики.

В ремонт «под ключ» входит штукатурка стен гипсовой смесью по маякам, их шпаклёвка и оклейка обоями, монтаж натяжного потолка, укладка ламината и плинтусов, облицовка стен плиткой в санузлах, прокладка труб водоснабжения и канализации, установка конечного сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, розеток, выключателей и люстр, закладка трасс для сплит-системы, вывод под интернет и отделка балконов. Предлагается три варианта интерьера — «Жемчужная классика», «Серебристый сканди» и «Кремовый прованс».

Инфраструктура комплекса

Входные группы. В вестибюлях домов разместятся консьерж-службы, колясочные и технические помещения, а перед входом предусмотрены велопарковки. Отделка подъездов выполняется с использованием премиальных материалов.

Двор. На огороженной придомовой территории девелопер намерен реализовать концепцию «двор без машин» и провести мероприятия по созданию безбарьерной среды для маломобильных граждан. Проект благоустройства включает организацию детских и спортивных площадок, развлекательных и развивающих функциональных зон (например, уличной библиотеки), мест отдыха с лавочками, беседками и гамаками, установку малых архитектурных форм (в частности, деревянной перголы), прокладку пешеходных и велодорожек, а также проведение работ по озеленению и ландшафтному дизайну.

В целях безопасности на территории комплекса будет вестись круглосуточное видеонаблюдение. ЖК оснащён системой «умный домофон», которая позволяет жильцам контролировать доступ в подъезд и на приватную территорию, в том числе удалённо.

Для детей. В ЖК спроектированы три детские площадки с горками, качелями, песочницами, скалодромом и так далее.

Девелопером анонсировано открытие двух детских садов на 100 и 250 мест и общеобразовательной школы на 1100 учеников. Однако фактически эти объекты разместятся в 10-м и 11-м микрорайонах на территории ЖК «Притяжение», который возведут  по соседству, с другой стороны улицы Назарько. Сроки ввода детсадов и школы неизвестны, тогда как первые дома в «Притяжении» планируется сдать лишь в третьем квартале 2026 года.

Спорт, работа и досуг. На территории разместятся четыре спортивные зоны с различным наполнением: тренажёрами, площадкой для стритбола, столами для настольного тенниса и шахмат.

Часть помещений на первых этажах отведена под офисы площадью 50-100 кв.м.

Отдельной развлекательной инфраструктуры в ЖК не предусмотрено.

Покупки. Помимо офисов, на первых этажах жилых домов разместятся магазины, аптеки, салоны красоты, филиалы банков и другие коммерческие сервисы.

Паркинг. В комплексе три подземные парковки, оборудованные лифтами для подъёма на этаж. Две из них могут вместить по 100 машин, третья рассчитана на 157 автомобилей, однако 57 мест являются зависимыми (выехать с них можно только если отъедет рядом стоящий транспорт). Также на подземном уровне расположатся кладовые.

На территории ЖК и рядом с ним предусмотрено ещё около 240 гостевых машиномест. При этом напомним, что в комплексе будет более 2000 квартир.

Транспорт

Автомобиль. Примерно в 7 минутах от комплекса находится выезд на улицу Малиновского, которая является центральной транспортной магистралью в западной части города. Это позволяет достаточно быстро выехать на Западное шоссе, которое огибает город с юга, или в северные пригороды по Таганрогскому шоссе. Расстояние до главного ж/д вокзала в центре Ростова составляет около 10 км (около 30 минут в пути).

Общественный транспорт. В 700 метрах от ЖК находится остановка «Микрорайон №8 Левенцовский», где можно сесть на автобусы №55 (идёт через центр города до микрорайона Александровка), №71 (следует до Центрального рынка) и №67А (до вокзала Сельмаш). До Центрального рынка можно доехать без пересадок примерно за 40 минут.

О застройщике

Основанная в 2016 году СК «ДОННЕФТЕСТРОЙ» является «дочкой» девелопера «ЕкатеринодарИнвест-Строй» — одного из крупнейших застройщиков в Краснодарском крае. Компания специализируется на возведении жилья в Ростове-на-Дону. За время работы застройщик ввёл в эксплуатацию 621 тыс. кв. м недвижимости, в построенных объектах проживают 13 890 семей. В стадии строительства находится 863 тыс. кв. м жилья.

По данным Яндекс Недвижимости, СК «ДОННЕФТЕСТРОЙ» сдала 21 дом в составе 8 ЖК, на стадии строительства находятся 16 домов в 3 проектах.

О Советском районе и микрорайоне ЗЖМ 

Город Ростов-на-Дону состоит из восьми районов: Ворошиловского, Железнодорожного, Кировского, Ленинского, Октябрьского, Первомайского, Пролетарского и Советского. Вместе с тем в нём отдельно выделяют две крупные агломерации, известные как Западный и Северный жилые массивы (ЗЖМ и СЖМ). Несмотря на их полуофициальный статус, названия давно и активно используется как жителями, так и чиновниками. В отличие от районов, у жилых массивов нет своих администраций и органов местного самоуправления, при этом по площади эти образования могут превосходить районы и включать в себя сразу несколько районов или их частей, границы их не всегда чётко определены. 

История

Развитие юго-восточной части западной окраины Ростова-на-Дону началось в конце 1950-х — начале 1960-х годов со строительства подшипникового завода, рядом с которым стали появляться двухэтажные дома барачного типа для рабочих и первые объекты инфраструктуры. 

Довольно быстро на территории Западного жилого массива, официальной датой основания которого считается 1963 год, сформировались две промышленные зоны (Западная и Северо-Западная), с началом периода индустриального домостроения существенно ускорились и темпы прироста населения. Благодаря этому, к началу 1970-х ЗЖМ вырос почти до города-спутника, получившего народное название Советск. В конце 1973 года он стал седьмым районом Ростова-на-Дону — Советским.

Историческая часть ЗЖМ состоит из 16 микрорайонов, расположенных преимущественно между улицами Малиновского, Мадояна, Доватора и 2-й Краснодарской. В конце 2000-х годов началась комплексная жилая застройка территорий Советского района к западу от ул. Малиновского, известных как Левенцовский жилой район (он же Левенцовский микрорайон) и составляющих новую часть ЗЖМ. С исторической точки зрения это место знаменито археологическими находками, которые датируются периодом около 2,1-1,97 млн лет назад и являются одними из первых следов пребывания человека на территории Восточной Европы.

Заселение первых домов в Левенцовском микрорайоне началось в апреле 2010 года, к 2014 году было построено 370 тыс. кв.м жилья. В общей сложности там планируется возвести около 2,2 млн кв.м жилой недвижимости, проектная численность населения составляет 86,4 тыс. человек.

Инфраструктура

Образование. На данный момент в Левенцовском микрорайоне работают две общеобразовательные школы — №72 и №115. Первая находится в 2 км от ЖК (около 25 мин пешком), расстояние до второй — 1,65 км (20 мин пешком). В сентябре 2024 года в 1 км от ЖК должен открыться новый корпус школы №115 по адресу просп. Маршала Жукова, 25/2.

Ещё несколько образовательных учреждений (школа №112, гимназия №117, лицей №103) работают во 2-м микрорайоне, в получасе ходьбы.

В радиусе 1,5 км от ЖК работают четыре государственных детских сада (№86, №87, №25 «Город детства», МБДОУ №25), а также частный детсад «Нью-Тон».

Медицина. Детская поликлиника №45 располагается в 1,3 км от ЖК (16 мин пешком), различные отделения взрослой поликлиники №42 — в 1,9-2,4 км (22-30 мин пешком). Детская и взрослая областные больницы находятся в 25 минутах пешком или 8 минутах на машине. Также в районе функционируют клиника «ЕвроДон», многопрофильный медицинский центр «Авеню», детский медцентр «Мой Малыш», центр остеопатии «Дыхание Жизни».

Спорт. В микрорайоне работает много фитнес-клубов и различных секций, есть спортивный комплекс «Дружба», спортивно-развлекательный центр «Левенцовский», физкультурно-оздоровительный комплекс и спортшкола «Чайка».

Отдых и развлечения. Дефицита продуктовых магазинов и заведений общепита в микрорайоне нет: в пешей доступности есть несколько супермаркетов «Магнит» и «Пятёрочка», множество кофеен, пиццерия, бар, суши-маркет.

В 7 минутах на автомобиле находятся крупный торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон» с кинотеатром, игровыми зонами для детей и отделением МФЦ «Мои документы», гипермаркет «О`кей», строительный гипермаркет «Максидом», ТЦ «Мебельград» и мебельный магазин Hoff Mini. В районе ул. Доватора работают гипермаркеты Metro, «Гипер Лента» и строительный гипермаркет «Лемана Про».

В 12 минутах на автомобиле находится археологический памятник «Левенцовская крепость», в 16 минутах — парк «Сказка» с аттракционами, мини-зоопарком, дельфинарием, теннисными кортами и крытым катком, в 18 минутах — парк культуры и отдыха «Плевен» (назван в честь болгарского города-побратима) и Аллея роз с детским аквапарком. До одной из крупнейших зелёных зон города — Ботанического сада ЮФУ — можно доехать примерно за 20 минут.

Экологическая обстановка

Несмотря на соседство с промзонами, экологическая обстановка в Левенцовском микрорайоне считается благоприятной. Уровень загрязнения воздуха здесь гораздо ниже, чем в центральной части города.

При этом в целом экологическая ситуация в Ростове-на-Дону остаётся очень напряжённой. Город часто попадает в списки городов РФ с самым высоким уровнем вредных веществ в воздухе.

Недостатки

Темпы строительства социальной инфраструктуры в Левенцовском микрорайоне явно не поспевают за вводом жилья, в интернете много жалоб на нехватку школ, детсадов и поликлиник. Девелоперы нередко срывают и откладывают сроки сдачи объектов, а город новых зданий здесь пока также не строит. 

Не всегда оперативно в новые кварталы приходит и общественный транспорт, некоторые остановки построены, однако маршруты не корректируются, и автобусы там не останавливаются. 

Несмотря на хорошую в целом транспортную доступность, существует проблема с пробками, особенно в часы пик на улице Малиновского.

Будущее района

В обозримой перспективе в Левенцовском микрорайоне продолжится массовое строительство жилья, поэтому главные опасения связаны с растущей нагрузкой на инфраструктуру. В частности, уже сейчас необходимо решать вопрос с дефицитом соцобъектов.

Ситуация в транспортной сфере должна значительно улучшиться с вводом скоростного трамвая. В марте 2023 года власти города и компания «Синара-ГТР» подписали концессионное соглашение о создании современной трамвайной инфраструктуры в Ростове-на-Дону. Договор предполагает строительство и модернизацию 119 км путей, строительство и реконструкцию сервисных депо и тяговых подстанций, закупку новых трехсекционных трамваев и модернизацию имеющегося подвижного состава. Сообщалось, что реализация проекта стоимостью 61 млрд рублей, рассчитанного до 2028 года, должна решить вопрос транспортной доступности существующих микрорайонов (Левенцовского, Суворовского, Платовского, Вересаево), а также позволит приступить к комплексной застройке территории старого ростовского аэропорта, закрытого в марте 2018 года.

Первым этапом работ является как раз строительство ветки от Левенцовского микрорайона до улицы Станиславского в центре города. Изначально его планировалось завершить к середине 2026 года, однако недавно стало известно, что движение на этом отрезке запустят не раньше 2027 года.

Резюме

ЖК «Западные Аллеи» возводится в Левенцовском микрорайоне Ростова-на-Дону, где активно ведётся комплексная жилая застройка. Проект компании «ДОННЕФТЕСТРОЙ» включает девять корпусов, рассчитанных на 2 048 квартир. Здесь представлены студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 23 до 73,66 кв.м и стоимостью от 3 309 210 до 10 977 750 рублей. Доступны три варианта отделки: черновая, предчистовая и «под ключ».

Благоустройство приватной внутренней территории предусматривает создание ландшафтных, развлекательных и развивающих функциональных зон.

Плюсы ЖК «Западные Аллеи»:

• качественное благоустройство;
• разнообразные варианты отделки;
• архитектурная подсветка фасадов.

Минусы ЖК «Западные Аллеи»:

• заявленные девелопером детсады и школа будут построены в рамках соседнего проекта, сроки их ввода неизвестны;
• общая нехватка социальных объектов в Левенцовском микрорайоне и транспортные трудности;
• низкий уровень обеспеченности парковочными местами.

Предложения застройщиков поблизости