Обмен квартир между городами: как оформить сделку и решить организационные проблемы

Порой жизнь меняется так, что приходится переезжать в другой город. Меняется всё — работа, круг общения, места для покупок, прогулок и культурного досуга. Переезд предполагает массу организационных сложностей и постоянный стресс. Чтобы всё прошло без эксцессов, нужно тщательно спланировать каждый этап. В статье разберём одну из насущных проблем для такой ситуации — обмен квартиры на квартиру между городами.

Как оформить обмен квартирами между городами

Первым делом нужно выбрать схему проведения сделки. Возможны четыре варианта.

Обмен — один договор, по которому одновременно вы становитесь владельцем новой квартиры, а её прежний собственник — владельцем вашей. Возможен обмен как в чистом виде, так и с доплатой, если оценочные стоимости квартир отличаются.

Продажа и покупка — как две независимые сделки. Это удобный вариант, если на время поиска новой квартиры вам есть где жить и хранить личные вещи, которые вы собираетесь взять с собой при переезде в новый город. 

Альтернативная сделка — объединяет оба предыдущих варианта. Такая сделка проходит в три этапа: 

• найти покупателя на свою квартиру;
• заключить предварительный договор, получить задаток или аванс;
• найти подходящую квартиру, с продавцом которой также заключается предварительный договор. Сумма полученного задатка по продаже становится задатком по покупке.

Trade-in — обмен на квартиру в новостройке, при котором стоимость имеющейся квартиры засчитывается как часть оплаты. Остальное придётся доплатить из своих накоплений или оформить ипотеку. Услугу предоставляют крупные застройщики, а воспользоваться такой программой обычно можно только в пределах одного региона.

В этой статье мы сделаем акцент на схему обмена, но схемы купли-продажи и альтернативной сделки проходят аналогичным образом — разница только во времени, которое проходит между отдельными этапами.

Какой порядок действий при междугороднем обмене

Обмен недвижимости между городами России состоит из следующих этапов.

1. Подготовка квартиры к продаже. Для этого необходимо выписать из квартиры всех проживающих, собрать пакет документов и заранее обдумать, что из вещей надо будет забрать с собой. Перевозка мебели на дальние расстояния может обойтись недёшево — в этом случае можно подготовить часть необходимых вещей и выставить остающееся на продажу через доски объявлений.
2. Выбрать новую квартиру. Можно искать самостоятельно или с помощью риелтора: зависит от того, что приоритетнее — время или деньги. Риелтор работает за комиссию от сделки, но, как правило, заметно ускоряет и упрощает процесс. Перед окончательным решением квартиру нужно осмотреть лично.
3. Заключить договор мены (или купли-продажи, если выбран такой путь). Если предусмотрены денежные расчёты, безопаснее их осуществлять через банк, арендуя банковскую ячейку.

   Обратите внимание: если собственник одной из квартир несовершеннолетний, либо квартира находится в долевой собственности и доля отчуждается, сделку нужно заверить у нотариуса. Стоимость услуги составит 0,5% от сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

   В остальных случаях нотариальное заверение сделки не понадобится, но у заверения бумаг через специалиста есть пара преимуществ. Во-первых, нотариус проверит все документы на подлинность и правильное оформление, а при регистрации в Росреестре такие сделки рассматривают быстрее (за 2-3 дня вместо 7 рабочих дней). Услуги нотариуса обойдутся дороже, чем в первом случае, но не превысят 100 000 рублей (точно рассчитать сумму можно по п.1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

4. Оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Если собираетесь подавать документы на регистрацию в МФЦ, госпошлину можно будет оплатить на месте.
5. Отдать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Понадобится оплатить госпошлину за регистрацию права собственности: сделать это можно самостоятельно заранее либо непосредственно при подаче документов.
6. Прописаться по новому адресу.
   

Особенности междугороднего обмена

Обмен жильём между городами юридически не отличается от обмена внутри одного населённого пункта. Все моменты прописаны в ст. 567 ГК РФ и ст. 72 — 75 Жилищного Кодекса РФ. Но есть организационные моменты, которые усложняют процесс.

Осмотр квартир

Личный осмотр подходящих вариантов займёт много времени — каждый раз придётся ехать в другой город. Что-то можно оценить и удалённо, но личный осмотр всё же потребуется: фотографии и видео в объявлении, как правило, недостаточно информативны, а инфраструктуру не всегда реально оценить по картам. Может оказаться неприятным сюрпризом шум от дорог, предприятий, школы, рынка или других общественных мест, запахи от общепита, свалки мусора или сильный ветер во дворе из-за стоящей рядом высотки.

Частично этот вопрос можно решить с помощью хорошего риелтора. Если вы подробно перечислите свои требования и пожелания, то часть вариантов риелтор отфильтрует сам, и число поездок заметно сократится.

Оформление сделки

Возникнет логичный вопрос о том, в каком городе оформлять договор и регистрировать сделку. Однозначного ответа нет: сторонам придётся договариваться. Если процедура оформления будет проходить по будущему месту жительства, снова придётся много ездить. Здесь также могут пригодиться услуги риелтора: если оформить доверенность для подачи документов на регистрацию права собственности, можно ощутимо сократить количество поездок до строго необходимых.

Иногда возникают и другие проблемы. Например, в разных регионах могут немного отличаться процедуры оформления документов. Это может добавить лишнюю поездку — например, если понадобится дополнительная справка. И здесь наличие посредника может оказаться кстати, особенно — если у агентства есть филиал или фирма-партнёр в выбранном регионе.

Какие документы готовить на обмен квартир между городами

Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:

• паспорта собственников для подтверждения личности;
• выписка из ЕГРН для подтверждения прав собственности на квартиру;
• согласие супруга (супруги) на сделку;
• справка о прописанных жильцах;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• техпаспорт БТИ (если в квартире была перепланировка — на третьей странице будет отметка о проведённых изменениях).

Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.

После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:

• паспорта собственников;
• выписки из ЕГРН на обе квартиры;
• сам договор мены;
• согласие супругов;
• оплаченная госпошлина от обоих участников сделки.

Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы

Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:

• если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
• если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).

Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:

• из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
• у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
• этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.

Как выбрать риелтора

Итак, если необходимо провести обмен жильём между городами и ограничены во времени, удобнее всего будет воспользоваться услугами риелтора. Чтобы не пожалеть, советуем проводить отбор по следующим критериям.

1. Выбирайте агентство, которое состоит в Российской гильдии риелторов.
2. Попросите у агента документ о полученном образовании: у профессионала есть аттестат брокера или агента.
3. Почитайте в интернете отзывы — как на фирму, так и на специалиста. Чем детальнее отзыв, тем больше шансов, что он реальный, а не заказной. По отзывам можно определить не только качество услуг, но и продолжительность проф. деятельности. Не стоить работать с неопытными агентами — хороший стаж начинается от 3 лет.
4. Узнайте, на каких сделках и каком типе недвижимости специализируется агент. Если у вас квартира комфорт-класса, а агент работает с элитной недвижимостью, могут возникнуть сложности: например, он меньше внимания будет уделять вашей сделке при наличии других, более выгодных клиентов.
5. Специалист не должен раздражать манерой общения. Доверие и взаимопонимание — залог успешной работы.

Перед заключением договора с компанией проверьте, предусмотрена ли возможность безопасного расторжения по вашей инициативе в случае невыполнения агентством своих обязательств. А в перечне обязательств, помимо параметров квартиры и сроков, пропишите порядок взаимодействия с риелтором:

• предоставление обоснованной оценки квартиры; 
• отчёты о размещении объявлений;
• отчёты о ходе продаж (количество обращений, результаты переговоров, возможные колебания цен на рынке и т.п.).

В числе прочего при осмотре квартиры попросите посредника поговорить с жильцами на площадке и с ближайших этажей, чтобы быть уверенным в том, что соседи не будут доставлять неудобств.

Особенности обмена муниципальных квартир

Обмен жилья между городами России для жильцов муниципальных квартир ограничивает выбор варианта сделки — возможен только прямой обмен без доплат. Предварительно нужно проверить, возможен ли обмен в принципе — по ст. 73 ЖК РФ недвижимость нельзя менять, если:

• наниматель находится в состоянии расторжения или изменения договора соц. найма;
• право нанимателя оспаривают в суде;
• помещение непригодно для жилья или подлежит сносу;
• в доме планируется капитальный ремонт;
• новый жилец страдает тяжёлым хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно.

Перед обменом нужно запросить разрешение на сделку в администрациях обоих городов, а вместо регистрации по месту жительства нужно будет оформить новый договор социального найма.

Коротко о главном

Обмен недвижимостью в разных городах России проводится по тем же правилам, что и обмен в пределах одного города. Главное неудобство процесса — в удалённости и необходимости неоднократно ездить в другой город для просмотра и, возможно, оформления договора. Частично решить проблему поможет хороший риелтор.