Несовершеннолетние и аренда: это вообще законно?

Несмотря на устоявшееся мнение, несовершеннолетние обладают достаточно большим объëмом прав. Например, они могут участвовать в арендных отношениях. Рассказываем, может ли несовершеннолетний сдавать квартиру в аренду, как заключить договор аренды с несовершеннолетним и на что обратить особое внимание.

Сдача в аренду квартиры несовершеннолетнего ребëнка

Итак, вам понравилась квартира и вы решаете её арендовать, но выясняется, что один из собственников жилого помещения — несовершеннолетний, у которого есть доля в квартире для сдачи в аренду.

Для того чтобы детально разобраться в ситуации, нужно понять, сколько лет владельцу (или совладельцу) квартиры. В России существует две категории: малолетний ребёнок — до 14 лет, и несовершеннолетний — от 14 до 18 лет. 

В зависимости от возраста, собственники наделяются разными правами в сфере гражданско-правовых сделок, но почти всегда они зависят от своих законных представителей. Итак, как же сдать или снять квартиру, если собственник — малолетний или несовершеннолетний ребёнок.

Может ли родитель сдавать квартиру несовершеннолетнего ребёнка до 14 лет

Если квартирой владеет малолетний ребёнок до 14 лет — например, она досталась ему в наследство от родственника, то на все манипуляции от его имени для родителей потребуется разрешение со стороны органов опеки, так как самостоятельно они не имеют права сдавать собственность своего маленького ребёнка. Более того, сам он тоже не вправе ничего подписывать. Это будут делать его родители, усыновители или опекуны. 

Соответственно, заключать договор аренды нужно будет с законными представителями малолетнего. Этот документ должен быть также согласован с органами опеки, которые проследят, не нарушаются ли права ребёнка и куда уходит его доход.

При этом малолетний ребенок самостоятельно не сможет получать деньги за квартиру. Но они могут быть перечислены его опекуну или родителям. В таком случае, по требованию опеки, эти средства замораживаются на счёте до достижения ребёнком совершеннолетия.

А что делать в ситуации, когда в квартире несколько собственников? Тогда в соглашении указываются родители и делается пометка, что они выступают в том числе от имени своего ребёнка. Арендная плата, пропорциональная доле ребёнка, по стандартной схеме также должна уходить на его неприкосновенный счёт в размере, соответствующей его доли в квартире.

Аренда квартиры у несовершеннолетнего собственника

Несовершеннолетний арендодатель в возрасте от 14 до 18 лет уже имеет больше прав и возможностей. Он может действовать с письменного согласия родителей или опекуна. Согласие опекуна, которое оформляется в свободной форме, заверять его у нотариуса не нужно. 

Также через суд несовершеннолетний может добиться права на полную дееспособность и действовать от своего лица без дополнительных разрешений. Эмансипацию можно получить с 16 лет — для этого подросток должен быть официально трудоустроен и иметь стабильный доход. Также дееспособность может одобрить опека — в случае регистрации брака. 

Следовательно, договор аренды квартиры с несовершеннолетним собственником можно заключать, как правило, с письменного согласия родителей. Такого разрешения не потребуется только если он суд признал его дееспособным. Подписывать документы несовершеннолетний может уже сам.

Если собственников двое, например, мама и дочь, то в договоре должны быть прописаны обе, а к договору нужно приложить согласие на аренду от матери.

Что касается арендной платы, то несовершеннолетний может получать её сам. Человек, достигший 14 лет, может распоряжаться доходом на своё усмотрение. Для этого согласия родителей не потребуется.

Договор аренды с несовершеннолетним арендодателем и его образец

В остальном договор аренды с несовершеннолетним арендодателем ничем не отличается от стандартного, с образцом которого можно ознакомиться здесь. 

Кроме паспортных данных собственника и арендатора в документе нужно указать объект договора, срок аренды, ежемесячную плату, банковские реквизиты получателя. Также в соглашении аренды необходимо перечислить форс-мажорные ситуации и способы их решения. Если есть какие-то особенности и требования у сторон, то это тоже нужно прописать в договоре. Там же описываются санкции за нарушения. Договор составляется в нескольких экземплярах – каждому по соглашению. Все документы должны быть подписаны. 

Какие ещё вопросы могут возникнуть по сделкам с несовершеннолетними: 

• Нужно ли платить налог с прибыли ребëнка? Да, такой доход тоже облагается налогом. Законные представители обязаны подавать декларацию от имени несовершеннолетнего и оплачивать налог.
• Можно ли прописаться в арендуемой квартире, принадлежащей не достигшему совершеннолетия собственнику? Так как регистрация даёт право на проживание в жилой собственности ребëнка, то здесь тоже не обойтись без одобрения органов опеки и попечительства. Если опека признала, что права несовершеннолетнего не ущемляются, то законный представитель может организовать регистрацию арендатора.
• Может ли несовершеннолетний собственник самостоятельно сдавать квартиру? Только в случае, если он дееспособный. В остальных ситуациях такая договорëнность будет признана недействительной. Так что, если несовершеннолетний вам сдаёт квартиру в аренду, убедитесь в наличии всех обязательных документов, а лучше сразу свяжитесь с родителями.

Как узнать, есть ли несовершеннолетний собственник в квартире

Здесь всё очень просто: нужно получить выписку из Росреестра, где указаны все данные о собственниках и обременении на жильё. В домовой книге можно заодно уточнить, есть ли прописанные дети в квартире.

Собственником ребёнок может стать в нескольких ситуациях:

• получил квартиру в подарок;
• недвижимость перешла по наследству;
• материнский капитал на ребёнка вложен в жильё;
• родители сами решили оформить собственность на ребёнка. 

После этого любые действия с квартирой можно совершать только с разрешения опеки. Если семье отказали, то следующая инстанция — суд. 

Другие арендные отношения с несовершеннолетними

Вопросы возникают не только в случае, если собственник несовершеннолетний. Давайте рассмотрим и другие ситуации, в которых участником становится ребёнок или подросток.

Нужно продать квартиру, а там прописан ребёнок арендаторов

Представим ситуацию: вы — владелец квартиры, который сдавал её семье с ребёнком. Несовершеннолетнего ребёнка его родители прописали по закону, автоматически, а вы об этом и не догадывались. Квартиру решили продавать, но что делать с пропиской ребёнка?

В таком случае родителей надо попросить добровольно снять с регистрации не достигшего совершеннолетия жильца. Если ему уже больше 14 лет, то он может это сделать самостоятельно. 

Но бывают ситуации, когда собственник добровольно оформил постоянную регистрацию, а родители не хотят никого выписывать. В таком случае придётся обращаться в суд. 

Необходимо помнить, что если договор аренды был заключëн на длительный срок, а собственник решил продать квартиру, то это не будет основанием для досрочного расторжения соглашения. И если с арендаторами не удаëтся договориться, то квартиру придётся продавать с обременением аренды. 

Если арендуемая квартира с участием маткапитала

Если в квартиру был вложен материнский капитал, а собственник решил её сдать, то нужно соблюсти ряд условий. Опека должна дать согласие, убедившись, что ребёнок живёт не в худших условиях. Ведь по закону материнский капитал выдаётся для оплаты части стоимости недвижимости именно для того, чтобы улучшить условия жилья. Не забывайте также, что в случае участия маткапитала детям выделяются доли. В зависимости от их размера опека может потребовать перечислять часть арендной оплаты на счëт ребенка.

Если несовершеннолетний снимает квартиру

Бывает и так, что ребёнок уезжает учиться в другой город и ему нужно где-то жить. Тогда идёт речь о долгосрочной аренде квартиры несовершеннолетним. Как правило, за детей платят их родители и, соответственно, надо составить трёхсторонний договор аренды.

В документе нужно указать, что проживать там будет несовершеннолетний, который обязан бережно относиться к квартире и соблюдать правила проживания. Родители же обязуются ежемесячно оплачивать арендную плату, а также коммунальные услуги по счетам. Напомним также, что родители должны дать разрешение на аренду квартиры, хотя подписать документ несовершеннолетний сможет уже сам. Договор нужно будет составить в трёх экземплярах — на каждого участника.

При отсутствии согласия родителей собственник значительно рискует. Суд засчитает за официальный договор аренды только тот, что сопровождается согласием родителей. Ведь, по закону, имущественные отношения с несовершеннолетними могут осуществляться только с разрешения законных представителей. Соответственно, если в квартире что-то случится, то, оплачивать ремонт придётся хозяину жилья. 

Снять самостоятельно квартиру без участия родителей можно с 18 лет. Также к собственнику может обратиться получивший дееспособность несовершеннолетний. В таком случае нужно будет убедиться в этом, ознакомившись с решением суда или органов опеки.

Кстати, если к владельцу жилья обратились подростки с просьбой снять помещение на короткий срок — например, на выходные, то разрешение родителей всё равно потребуется.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как и для остальных имущественных сделок с участием не достигших совершеннолетия собственников, на продажу квартиру будет необходимо решение органов опеки и попечительства. Они же потребуют, чтобы для ребёнка была выделена доля в квартире, не ухудшающая его жизненные условия, такой же площади или больше. При этом опека будет смотреть на стоимость жилья, его местоположение и состояние.

Разрешение можно получить и в других случаях, но родителям придётся предоставить органам опеки доказательства сложной жизненной ситуации.

Вывод

Мы выяснили, можно ли сдавать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, а также другие ситуации с недвижимостью и детьми. Выделить долю для своего ребёнка в квартире или сделать его полноценным собственником жилья — это серьёзный шаг. Да, когда ребёнок вырастет — он сразу станет обладателем своего жилья, но до этого момента недвижимость будет намного сложнее продать или сдать. Органы опеки будут контролировать действия родителей и даже могут попросить отчитаться о тратах сумм, полученных с аренды квартиры.

Фото: Jesús Rodríguez (Unsplash), deborah cortelazzi (Unsplash), Aedrian (Unsplash), Creative Christians (Unsplash)