Что такое налоговый вычет при продаже земельного участка и как его получить

Планируя продажу земельного участка, вы наверняка строите планы на вырученные деньги, и необходимость отдать часть из них государству в виде налога может оказаться неприятным сюрпризом. Поэтому лучше ещё до сделки выяснить, в каких случаях нужно платить НДФЛ с продажи земли и как уменьшить сумму на законных основаниях. 

Подробно рассказываем о том, что такое имущественный вычет при продаже земельного участка, кому и в каком размере он полагается, как его получить и куда для этого нужно обращаться. 

Когда и какой налог с продажи земли нужно уплатить 

При продаже недвижимости вы получаете доход, а он в свою очередь облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (сокращённо НДФЛ). С вашей зарплаты его удерживает работодатель, который затем перечисляет соответствующую сумму в бюджет. А если вы получили доход самостоятельно — например, от продажи земельного участка или другого имущества — обязанность подать декларацию и уплатить НДФЛ полностью ложится на вас. 

Размер этого налога зависит от плательщика. Налоговый резидент (человек, который проживает на территории РФ не менее 183 дней в течение календарного года) платит 13% от суммы полученного дохода. Для нерезидента налог существенно выше — 30%, а прав на налоговые льготы и вычеты нет: ему придётся платить НДФЛ в полном размере.

Обратите внимание: налоговый резидент — не то же самое, что человек, имеющий гражданство РФ. Иностранец может оказаться налоговым резидентом, а гражданин РФ — нерезидентом, если проводит за границей больше времени, чем дома.  

Если же вы бываете за границей раз-два в год, то без сомнения остаётесь налоговым резидентом и, соответственно, платите налог при продаже участка по ставке 13%, а также можете воспользоваться имущественным вычетом.  

Но для начала стоит убедиться, что вам вообще необходимо платить НДФЛ: в ряде случаев деньги, полученные за проданную недвижимость, не облагаются налогом.

Когда НДФЛ с продажи земельного участка платить не нужно

Вспомните (или посмотрите по документам), когда вы приобрели участок и зарегистрировали право собственности на него. Если с тех пор прошло 5 лет и больше, платить налог с вырученных от продажи денег не надо — это минимальный предельный срок владения недвижимостью, после которого доходы от её продажи не облагаются НДФЛ. 

Но хотя называется этот срок минимальным, он может быть ещё меньше — 3 года, если выполнено хотя бы одно из следующих условий:

• продаваемый участок получен в подарок либо в наследство от кого-то из членов семьи или близкого родственника;
• вы приватизировали этот участок;
  
• земля досталась по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
  

Если ваша ситуация подпадает под действие одной из перечисленных норм, земельный участок можно продавать, не беспокоясь о налогообложении — подавать декларацию и платить налог не придётся. Если же вы стали землевладельцем недавно, но не хотите или не можете дожидаться, когда истечёт минимальный предельный срок владения, тут возможны варианты. 

Что такое имущественный вычет при продаже недвижимости

Если совсем просто, то вычет при продаже земли — это законная возможность уменьшить сумму, с которой надо заплатить налог. Например, продали вы свой участок за 1,5 млн рублей, но налог заплатите только с 500 тысяч. В таком случае 1 млн рублей — это и есть имущественный налоговый вычет.

Такая норма установлена Налоговым кодексом РФ. При продаже земельного участка (а также дачи, квартиры или жилого дома) вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн рублей. То есть, продав участок за 1,1 млн, налог нужно заплатить не со всей суммы (НДФЛ с 1,1 млн составил бы 143 тысячи рублей) а только со 100 тысяч рублей (13% от 100 тыс. — это 13 тысяч рублей). Если же стоимость сделки была меньше миллиона, то платить НДФЛ не придётся вовсе. 

Если полученный доход от продажи меньше суммы налогового вычета (т.е. меньше 1 млн рублей), то и подавать декларацию в налоговую инспекцию не нужно. Если же вы продали участок дороже, доход придётся задекларировать, а чтобы уменьшить размер налога, можно воспользоваться налоговым вычетом.

Как ещё можно уменьшить налогооблагаемый доход от продажи земли

Получить вычет на продажу земельного участка можно и другим способом. Налоговый кодекс предусматривает возможность уменьшить доход от продажи имущества на сумму расходов, связанных с его приобретением. Этот вариант будет выгоднее, если земля у вас дорогая и вы потратили деньги на её приобретение, а не получили недвижимость в дар или по наследству.

Обратите внимание: воспользоваться можно только одним из способов уменьшения налога, одновременно они не применяются. При подаче налоговой декларации вы вправе самостоятельно выбрать, что будет выгоднее — применить стандартный налоговый вычет в размере 1 млн рублей или учесть расходы на покупку продаваемой недвижимости. 

Но тут есть важный нюанс: чтобы воспользоваться этим вариантом налогового вычета, у вас должны быть документы, подтверждающие заявленные расходы. То есть вам необходимо подтвердить, что приобретение недвижимости было возмездным, и платили за неё именно вы. 

Кроме стоимости самого участка, в сумму расходов можно включить деньги, потраченные на услуги риелтора или нотариуса, проценты по ипотеке, другие расходы, непосредственно связанные с покупкой. Затраты на благоустройство и другие расходы, понесённые уже после сделки, учесть при таком вычете нельзя.

Как считают налог, если цена продажи ниже кадастровой стоимости

Помимо рыночной цены у любой недвижимости есть кадастровая стоимость — это та цена, которую для участка, дома или квартиры определило государство. 

Раньше кадастровая стоимость всегда была заметно ниже рыночной, но сейчас ситуация изменилась, и при очередной кадастровой оценке земельного участка в 2022 году она могла вырасти до рыночных показателей и даже превысить их. Поэтому полезно разобраться, как считать НДФЛ, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости — в Налоговом кодексе на этот счёт есть особые указания. 

Понять правила такого расчёта проще всего на примерах.

Умножаем кадастровую стоимость земли на установленный Налоговым кодексом для таких случаев понижающий коэффициент 0,7: 2 млн рублей х 0,7 = 1,4 млн рублей. Сумма продажи больше — 1,5 млн, поэтому налог нужно считать с неё. Применив налоговый вычет (1 млн рублей), получаем: (1,5 млн. - 1 млн) х 13% = 65 тысяч рублей — это и есть сумма НДФЛ, которую заплатит Лена.

Умножаем кадастровую стоимость участка на понижающий коэффициент 0,7: 1,8 млн рублей х 0,7 = 1,26 млн рублей, что больше указанной в договоре цены, поэтому налог будет считаться именно от этой суммы, а не от 1 млн, как рассчитывал Сергей. В итоге ему придётся заплатить НДФЛ с 260 тысяч рублей: (1,26 млн - 1 млн) х 13% = 33,8 тысячи рублей. 

Итак, если вы по какой-то причине продаёте земельный участок по цене, которая ниже его кадастровой стоимости, обязательно проведите этот нехитрый расчёт: умножьте кадастровую стоимость земли на 0,7 (понижающий коэффициент) и сравните полученную сумму с ценой продажи: налог нужно считать с той из них, которая окажется больше. 

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже имущества

Уменьшать налогооблагаемый доход при продаже недвижимости и другого имущества можно неограниченное количество раз — хоть ежегодно. Этим налоговый вычет при продаже имущества отличается от имущественного вычета при покупке: последний можно использовать лишь однажды.

Но за год имущественный вычет при продаже земли можно получить лишь один, вне зависимости от количества проведённых сделок.

Как считать вычет, если продано несколько участков

Налоговый период, за который подаётся декларация по налогу на доходы, — календарный год. Если в течение года вы продали несколько земельных участков (или участок и квартиру — словом, несколько объектов недвижимости), это не означает, что на каждую сделку вам полагается отдельный налоговый вычет. Все доходы от таких продаж суммируются, и налоговый вычет применяется к общей сумме сделок.

Как посчитать налог: разберём на примере

(1,8 млн + 2 млн) х 13% = 494 тысячи рублей — такой налог пришлось бы заплатить Михаилу. Но он может уменьшить эту сумму, воспользовавшись налоговым вычетом. Какой вариант такого вычета ему будет выгоднее? Мы помним, что воспользоваться можно только одним способом сокращения налога: или стандартный вычет, или уменьшение дохода на сумму расходов.

Если уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн рублей), то налог составит 364 тысячи рублей: (1,8 млн + 2 млн - 1 млн) х 13% = 364 тысячи.

Если же уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на расходы, налог составит 234 тысячи рублей: ((1,8 млн + 2 млн) - (1,5 млн + 0,5 млн)) х 13% = 234 тысячи.

Выбор очевиден: Михаил может подтвердить документами свои расходы на покупку земельного участка и дачи, и ему выгоднее использовать второй вариант, заплатив 234 тысячи рублей вместо 364 тысяч.

Когда и как платить НДФЛ с продажи земли

Если в течение года вы получили доход от продажи недвижимого имущества (земли, квартиры, дома) и этот доход подлежит налогообложению, то не позднее 30 апреля следующего календарного года нужно подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля — заплатить налог. 

Подавать декларацию не надо, если:

• вы продали земельный участок, который находился у вас в собственности дольше минимального предельного срока;
• сумма всех полученных за год доходов от продажи недвижимости не превышает 1 млн рублей.
  

Во всех остальных случаях декларирование доходов обязательно, даже если налог получается нулевой (например, вы продали землю за те же деньги, что и купили, и при расчёте налога выбрали вариант уменьшения дохода на сумму расходов на покупку). 

Удобнее всего заполнять налоговую декларацию через личный кабинет налогоплательщика. В этом случае никуда ходить не придётся: необходимые документы загружаются там же, а чтобы отправить заполненную декларацию, достаточно нажать кнопку. 

Если этот вариант вас по каким-то причинам не устраивает, можно подготовить декларацию на бумажном бланке, приложить к нему копии всех нужных документов и лично отнести всё это в налоговую инспекцию.

Какие документы понадобятся:

• паспорт;
• договор купли-продажи, другие документы, подтверждающие размер полученного дохода;
• если заявлен вычет в размере расходов на покупку проданной недвижимости — документы, подтверждающие эти расходы (договор купли-продажи, копии платёжных документов, банковские выписки и справки и т.д.).

Что будет, если не заплатить налог

Забывчивость в этом вопросе обходится недёшево. Поскольку налоговая инспекция получает информацию обо всех сделках, зарегистрированных в Росреестре, то налог на полученный от продажи недвижимости доход она может начислить и без декларации. А сверх того недисциплинированный налогоплательщик получит штраф — 5% от суммы этого налога за каждый месяц просрочки (но не менее 1 тысячи рублей). Максимальная сумма штрафа составляет 30% от начисленного налога. 

Если декларация подана вовремя, но налог по ней не уплачен, то после 15 июля инспекция начнёт начислять пени. Их начисляют за каждый день просрочки — начиная с 16 июля сумма долга будет ежедневно увеличиваться. Начисление пеней прекратится после уплаты налога. 

Пени для физических лиц Налоговый кодекс устанавливает в размере 1/300 от действующей ключевой ставки ЦБ РФ. Чтобы посчитать сумму пеней, нужно умножить начисленный налог на количество дней просрочки и на 1/300 текущей ставки рефинансирования. Уплата штрафов и пеней не освобождает от обязанности оплатить налог.

Подведём итоги

Планируя продажу земельного участка, стоит заранее рассчитать налоги, если вы владеете этой недвижимостью меньше 5 лет (в отдельных случаях — менее 3 лет). Налоговые резиденты платят НДФЛ при продаже земли по ставке 13% и могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, чтобы на законных основаниях уменьшить налог. 

Налоговый вычет (1 млн рублей или в размере расходов на покупку проданной недвижимости) предоставляется на основании декларации по форме 3-НДФЛ, которую нужно отправить в налоговую до 30 апреля следующего года. 

Налоги — дело серьёзное, платить их нужно обязательно. Но если хорошо знать свои права, то НДФЛ при продаже земельного участка можно законно уменьшить на значительную сумму, а иногда и вовсе сократить до нуля.