Можно ли прописаться в ипотечной квартире: разбираемся в нюансах

Ипотека — наиболее распространённый способ купить жильё. По статистике Аналитического центра Дом.РФ, в 2022 году именно ипотечные кредиты заняли больше половины всех кредитов, выданных населению страны (50,2%) в денежном выражении. 

Несмотря на то, что ипотека становится всё более знакомой и обыденной, некоторые покупатели до сих пор считают, что до выплаты кредита владельцем их жилья является банк. Но это не совсем так.

Банк в данном случае — только держатель залога, а собственник — покупатель. Продать или подарить такую квартиру нельзя, пока не будет погашен долг перед кредитным учреждением. Но можно ли прописаться в ипотечной квартире? Собственнику — да, причём никаких согласований с банком не потребуется. А что делать, если прописка в квартире в ипотеке нужна родственникам, друзьям? Расскажем об этом подробно.

Прописка или всё-таки регистрация?

Для начала — немного терминологии. Как таковая прописка была отменена почти 30 лет назад: она была обязательной для всех жителей СССР и по сути ограничивала свободу передвижения. Без согласия властей человек не мог поменять место жительства, а, уезжая больше чем на полтора месяца из города, был обязан сняться с прописки и оформить её по новому месту жительства.

В 1993 году на смену прописке пришла регистрация, которая носит уведомительный характер. Человек может свободно выбирать место проживания, имея регистрацию в любом другом городе страны. Она может быть постоянной (это штамп в паспорте, в котором указан адрес) или временной. По привычке, именно постоянную регистрацию часто именуют пропиской. Временная же выдаётся на срок до 60 месяцев (5 лет) и представляет собой бланк-свидетельство с печатью.

По привычке, большинство из нас до сих пор употребляет термин «прописка». Поэтому именно его мы будем использовать в статье далее, говоря о регистрации. 

Кому положена прописка в ипотечном жилье

Итак, кто может прописаться в ипотечной квартире? В первую очередь, сам покупатель, который пробрёл жильё на заёмные деньги. Он может оформить регистрацию сразу после оформления договора купли-продажи и права собственности на недвижимость. Для этого ему нужно обратиться в МФЦ или паспортный стол и предоставить паспорт со штампом о регистрации по предыдущему адресу или листом убытия, если заявитель уже снялся с регистрационного учёта. Также потребуются документы о праве собственности на жилье — выписка из ЕГРН. Подать заявку на регистрацию можно и через портал Госуслуги.

Но обязательно ли вообще прописываться в ипотечной квартире собственнику? Нет, при желании он может этого и не делать, и право собственности при этом не потеряет. Если у человека есть постоянная регистрация по другому адресу и он хочет её сохранить, то может либо оформить временную регистрацию в своей новой квартире, либо вообще ничего не оформлять.

Обычно без проблем могут прописаться в ипотечной квартире следующие категории граждан.

1. Дети собственника. Их право на регистрацию по одному адресу с родителями прописано в статье 20 ГК РФ. Для регистрации несовершеннолетнего потребуются заявление от родителя-собственника, его паспорт, документы о праве собственности и свидетельство о рождении ребёнка. Если второй родитель прописан по другому адресу, нужно будет предоставить справку о том, что ребёнок с ним не зарегистрирован. Взять её можно в паспортном столе. Дети, которые родятся уже после заключения ипотечного договора, будут прописаны в квартире автоматически.
2. Супруги. Даже если вторая половинка не выступает созаёмщиком, партнёра по браку можно прописать без дополнительных согласований. Для этого потребуются паспорта обоих супругов, свидетельство о браке, документы о праве собственности и заявление.
   
3. Близкие родственники — в частности, родители (причём обоих супругов). При оформлении прописки в новостройке с ипотекой потребуются документы, подтверждающие родство.

Чтобы точно знать, кто может быть прописан в ипотечной квартире, следует внимательно изучить договор. Некоторые банки могут устанавливать ограничения и для близких родственников, допуская без согласия банка регистрацию только собственника.

Получить регистрацию в квартире в ипотеке будет сложно, если заёмщик регулярно задерживает платежи по кредиту. В этом случае отказать в прописке могут даже детям. Более того, в самом кредитном договоре может быть пункт, по которому заёмщик обязуется снять с регистрации детей, если у него возникают задолженности по оплате.

Можно ли регистрировать в ипотечной квартире посторонних людей

Если возникает необходимость зарегистрировать в квартире дальних родственников, друзей или знакомых, процедура усложняется. Закон допускает регистрацию в ипотечной квартире любых лиц, но предварительно придётся получить письменное разрешение банка-кредитора. Обычно этот пункт прописан в ипотечном договоре. 

Чтобы прописать человека в квартиру, которая находится в ипотеке, нужно получить письменное согласие банка. Предварительно стоит изучить условия договора: возможно, ограничения уже прописаны в нём, и обращаться с подобной просьбой бессмысленно.

Далее необходимо подать заявление в отделение банка, лично или через онлайн-форму, и в нём указать:

• кого планируете регистрировать (степень родства или знакомства);
• зачем нужна регистрация этому человеку;
  
• его паспортные данные.
  

Обычно на рассмотрение заявки банку требуется до семи рабочих дней.

Если согласие получено, то для регистрации потребуются следующие документы.

1. Заявление на прописку в простой письменной форме.
2. Письменное согласие на проведение регистрации от банка-кредитора.
   
3. Личные документы собственника и прописываемого человека.
   
4. Документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
   
5. Письменное разрешение супруга, если квартира приобретена в совместную собственность.
   

В отдельных случаях при приёмке документов могут запросить копию ипотечного договора или его страницы, где указаны условия оформления прописки.

Подать документы можно в МФЦ или паспортном столе. Заявление можно подать и через портал Госуслуги, но посетить паспортный стол лично всё равно придётся — для получения отметки в паспорте или чтобы забрать бланк с временной регистрацией. При подаче документов обязательно должен присутствовать тот, кого вы хотите прописывать, он же должен будет прийти на получение документа. Получение регистрации займёт от 3 до 7 рабочих дней. Процедура бесплатная, оплачивать госпошлину не нужно.

Почему банк может отказать в регистрации при ипотеке

По российскому законодательству, регистрация в ипотечной квартире разрешена, но банки могут вводить некоторые ограничения. Делается это для того, чтобы снизить риски в том случае, если заёмщик не сможет вовремя выплачивать кредит. 

Например, банк может установить такие требования:

• обязательно получить письменное согласие банка на регистрацию даже близких родственников;
• получить такое согласие только на третьих лиц;
  
• полностью запретить регистрацию людей, не являющихся членами семьи заёмщика;
  
• предоставлять нотариально заверенное обязательство выписы детей в случае неуплаты по кредиту.
  

Последний пункт особенно актуален: при отказе от снятия несовершеннолетнего с регистрации банку придётся решать вопросы с органами опеки.

Если какой-то из этих пунктов прописан в договоре, то банк может отказать в выдаче разрешения на прописку третьих лиц. В этом случае можно попробовать договориться о получении согласия на временную регистрацию или оспорить решение в суде. Но лучше не доводить дело до разбирательств: слишком велика вероятность того, что приоритет будет за условиями, прописанными в договоре.

Что будет, если пойти против решения банка

Не стоит пытаться как-то обойти условия банка. Кредитное учреждение имеет право в любой момент потребовать у заёмщика сведения о зарегистрированных людях. Информация может раскрыться и благодаря службе безопасности банка.

При нарушении условий банк имеет право:

1. потребовать выселения незаконно зарегистрированного человека;
2. оштрафовать собственника помещения за нарушение условий договора;
   
3. расторгнуть договор. При этом покупатель будет обязан выплатить остаток по кредиту досрочно, а если сделать этого он не сможет, то рискует остаться без квартиры.
   

В исключительных случаях, если оформленная регистрация будет признана фиктивной или если в квартире будет зарегистрировано слишком много посторонних людей, дело может завершиться судом и уголовной ответственностью или крупным штрафом.

Прописка при ипотеке: ещё один нюанс

В отдельных случаях бывает так, что в ипотечном договоре нет пункта об обязательном получении согласия в кредитном учреждении. Но когда такой собственник приходит в паспортный стол, ему отказывают в регистрации, потому что у него нет письменного разрешения от банка. 

Важно знать: такое требование незаконно. Интересы заявителя защищены статьёй 209 ГК РФ, устанавливающей свободу на владение и распоряжение недвижимостью заёмщиком. Если такое происходит, необходимо написать жалобу руководству такого подразделения.

Заключение

Оформить регистрацию в ипотечной квартире можно. Перед подписанием кредитного договора необходимо внимательно изучить пункт с условиями, касающимися регистрации. У собственника и членов его семьи обычно трудностей не возникает. 

Но если условия невыгодные (например, придётся получать согласие банка на прописку даже для близких родственников), полезно рассмотреть предложения других кредитных учреждений: требования у всех разные. Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заёмщикам и дают согласие на оформление регистрации.