Можно ли продать дом без земли

Продажа дома многими нюансами отличается от продажи квартиры. Одно из таких отличий — необходимость оформлять документы не только на жильё, но и на участок. Процедура будет отличаться в зависимости от того, какие права на землю есть у продавца. 

В статье разбираем, можно ли продать дом без земли и что это будет значить для нового владельца.

Можно ли продать дом без земельного участка — что говорит закон

Правовые нормы в отношении собственности на земельные участки устанавливает Гражданский кодекс и Земельный кодекс. В обоих случаях судьба участка при продаже расположенного на нём строения определяется однозначно: участок неразрывно связан с домом, а право на землю у нового собственника дома или части дома будет таким же, как и у прежнего собственника (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Но, как показывает практика, из любого правила есть исключения. Рассмотрим продажу дома в различных ситуациях и посмотрим, что происходит при этом с землёй.

Можно ли продать жилой дом без земли, если она в собственности

Если дом и участок принадлежат одному лицу, то продаются они вместе — за исключением ситуаций, когда сделку оформляют только на часть дома. В обоих случаях в договоре купли-продажи будут фигурировать и дом, и земля.

При продаже доли дома к новому собственнику переходит не весь участок, а соответствующая часть, а весь дом будет числиться в долевой собственности.

Возможен другой вариант — продать часть участка с домом, а часть земли оставить себе или продать другому лицу. В этом случае перед продажей нужно обратиться в Росреестр с просьбой провести процедуру разделения участка. Сделку можно будет проводить после того, как у каждого участка появится свой кадастровый номер.

Можно ли продать здание без земли, если она не в собственности

Жилой дом может стоять на «чужой» земле, которая находится:

• в аренде;
• в бессрочном пользовании;
• в пожизненно наследуемом владении.

Собственник дома может продать его, но при этом земля находится у него только в пользовании, он не может ею распоряжаться. ДКП составляется только на дом, но в договоре нужно прописать, на основании какого документа дом находится на данном участке.

Стоит внимательно изучить документы на землю, чтобы случайно не нарушить закон. Например, использовать землю можно будет только в соответствии с её целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). А в договоре аренды может быть оговорка о том, что на продажу дома требуется согласие арендодателя. 

Продажа жилого дома без земельного участка, если земля в аренде

Самая простая ситуация для нового владельца дома — если земля находится в аренде. Право пользования землёй у нового собственника будет таким же, как и у старого (п.2 ст. 271 ГК РФ), при этом даже не обязательно перезаключать договор аренды с собственником земли (Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.05 г., п.14). Размер арендной платы сохраняется, а при наличии долга на момент продажи обязанность по оплате остаётся на прежнем владельце.

Продажа дома без земельного участка, если он в бессрочном пользовании или пожизненно наследуемом владении

Права на пожизненно наследуемое владение или бессрочное пользование землёй не могут перейти к новому собственнику. В первом случае такие права могут получить только наследники, а во втором — органы самоуправления, госорганизации и казённые предприятия (ст. 39.9 ЗК РФ). В обоих случаях новому владельцу нужно будет выкупать землю или оформлять в аренду, чтобы законно пользоваться ей (п.5 ст. 287.3).

Как обезопасить себя при покупке дома

При покупке дома или части дома в договоре нужно прописать, какой участок переходит в собственность нового владельца, а также основания, по которым прежний владелец получил это право. В противном случае он может попробовать незаконно продать или подарить участок другому лицу. Доказать право на владение землёй возможно, но это не самая простая процедура.

Такой случай произошёл в 2016 году в Омске, после чего новые (незаконные) владельцы участка потребовали от владельца здания арендную плату. Понадобился год, прежде чем суд признал, что продажа дома без земельного участка невозможна. После этого долю земельного участка официально закрепили за собственником доли в здании.

Если продавец никак не оформлял права на землю, от покупки лучше отказаться. Такие ситуации встречаются в старых домах, особенно в сельской местности: люди поколениями пользуются домами и участками, при этом не все они узаконены. 

Коротко о главном

По закону дом без земли не продаётся: имеется в виду, что в большинстве случаев права на землю у нового владельца будут такими же, как у старого. Например, новый владелец получает землю в собственность, только если она была в собственности у старого владельца. В остальных случаях новый собственник скорее всего будет пользоваться землёй на правах арендатора.