Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал (и как это сделать)

Семьи часто тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий. Его можно вложить в новое жильё либо потратить на погашение уже оформленной ипотеки. Продать недвижимость, в которую вложен материнский капитал, вполне возможно, но есть свои сложности. 

Ранее мы писали, как продать квартиру, в которую вложен маткапитал. В этой статье поговорим о том, как продать дом, купленный с использованием такого сертификата.

Это деньги, которые родители получают от государства за рождение или усыновление детей. Обычно сертификат назначается матери, но если единственным родителем или усыновителем остаётся отец, то выплата положена ему. 

Программа стартовала в 2007 году — изначально право на сертификат возникало при рождении второго или последующего ребёнка. Позже условия расширили: с 1 января 2020 года сертификат стали выдавать и за первого малыша. С 1 февраля 2026 года сумма составляет 728 921 рубль за первого ребёнка и 963 242 рубля за второго, если за первого субсидию не получали.

Если семье нужен дом, средства можно потратить на его строительство, реконструкцию или покупку, погашение ипотеки. После использования маткапитала на улучшение жилищных условий необходимо оформить объект в общую собственность родителей и детей с выделением долей.

Одна из основных целей создания маткапитала — улучшение жилищных условий семьи и ребёнка. Поэтому при покупке жилья за счёт маткапитала закон требует выделить доли детям, чтобы закрепить их жилищные права.

Как правило, органы опеки не разрешают продажу жилья, купленного с использованием маткапитала, если семья не покупает другое жильё взамен. В отдельных случаях возможны другие варианты: например, зачисление средств от продажи долей детей на их банковские счета, но решение остаётся на усмотрение опеки.

Органы следят за тем, чтобы права несовершеннолетних детей в сделке были соблюдены. Если новые условия проживания не ущемляют интересы ребёнка, то продажа дома, приобретённого за материнский капитал, возможна.

Иная картина складывается, если дети, получившие доли, достигли совершеннолетия. Разрешение опеки на продажу такого дома не потребуется, нужно участие в сделке владельцев всех долей, а если продаётся доля — нотариальное удостоверение договора купли-продажи.

Главные условия продажи, пока дети не выросли:

• доли детей в новом жилье равнозначны или больше продаваемых по площади;
• рыночная стоимость новых долей равна или превышает цену предыдущих;
• условия проживания, состояние нового дома, коммуникации в нём лучше, чем в старом.

Основной принцип такой: для детей новые условия не должны стать хуже, иначе сделка не будет одобрена. Требования к выделению долей и защите прав детей вытекают из Семейного кодекса Российской Федерации (ст. 60 СК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 37, 246 ГК РФ) и статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ. 

Сделка по продаже дома, купленного с применением материнского капитала, требует одобрения органов опеки, согласия всех владельцев и подготовки документов. Правильный порядок действий поможет избежать ошибок и снизить риски признания договора недействительным.

Выделение долей детям и родителям

В доме, купленном с использованием маткапитала, обязательно должны быть выделены доли для детей в течение шести месяцев после регистрации права собственности. Без этого продавать недвижимость нельзя. Доли выделяют по соглашению, в нём также можно указать доли каждого из родителей.

Выбор нового жилья, договорённость с покупателем

Прежде чем подавать заявление в органы опеки, необходимо подобрать новое жильё взамен того, что будет продано, и найти покупателя на свою квартиру. По обеим сделкам можно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых будут зафиксированы намерения участников.

Подача заявления в органы опеки

Семья обращается в отдел опеки и попечительства по месту жительства. К заявлению прикладываются документы на продаваемый и планируемый к покупке дом. Органы опеки проверяют, что новое жильё не хуже старого.

Ожидание разрешения

На рассмотрение заявления органы опеки обычно тратят 15–30 рабочих дней. Если какой-то информации будет не хватать, срок может затянуться. После проверки опека должна выдать разрешение или отказ с объяснениями.

Оформление сделки у нотариуса

Если доли несовершеннолетних детей участвуют в продаже, договор обязательно удостоверяется у нотариуса (ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ).

Сколько действует разрешение опеки на продажу дома, законодательно не установлено. Орган опеки в тексте разрешения может прописать конкретный срок, в течение которого сделку нужно завершить. Часто это 1–3 месяца. Если не уложиться в этот срок, разрешение аннулируется, и его придётся получать заново.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи его регистрируют в Росреестре. Отправить документы может нотариус или любой из участников сделки. 

Для регистрации необходимо оплатить госпошлину и собрать документы:

• договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
• акт приёма-передачи дома;
• паспорт заявителя.

Перевод денег и передача прав собственности

Если в расчётах используется банковская ячейка или аккредитив, после регистрации договора продавец получает полную сумму за дом. Новый владелец получает выписку из ЕГРН с указанием своего имени.

Покупка нового дома

Новое жильё нужно купить в срок, указанный в разрешении опеки. В договоре купли-продажи необходимо указать размер детских долей, которые они получают в новом жилье. Затем право собственности детей и родителей необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Использование маткапитала при покупке дома создаёт особые риски при его последующей продаже для обеих сторон сделки:

• Сделка может быть оспорена. Главная опасность — если продавец использовал маткапитал, но не выделил детям доли. В суд могут подать сами дети, когда им исполнится 18 лет, органы опеки, СФР или прокуратура. Суд может признать сделку недействительной: дом вернут прежним владельцам, а покупателю придётся возвращать деньги. Проблема в том, что к моменту суда у продавца средств уже может не оказаться.
• Сложности и задержки. Опека проверяет, не ухудшаются ли условия для ребёнка. Это увеличивает срок сделки, и не все участники готовы к такому ожиданию.

Что нужно сделать покупателю, чтобы сократить риски: 

• Узнать, есть ли у владельца продаваемого жилья дети, рождённые после 1 января 2007 года, или один ребёнок, рождённый после 1 января 2020 года. 
• Выяснить, использовался ли капитал при покупке этой недвижимости: запросить у продавца расширенную выписку из материнского капитала. В ней будет указано, когда и на какие нужды тратили средства.
• Запросить у продавца выписку из ЕГРН: убедиться, что доли всем членам семьи выделены и зарегистрированы.
• Если доли есть — убедиться, что схема сделки согласована с опекой.

Важно учитывать, использовалась ли ипотека при покупке дома. Если ипотека ещё не погашена, то понадобится согласие банка. При этом детские доли должны быть выделены перед продажей.

Сделка купли-продажи дома, купленного с использованием материнского капитала, может быть признана недействительной. Так случается, если нарушаются права несовершеннолетних или скрыты важные факты.

1. Нарушение прав детей

Родители не выделили доли детям после покупки дома. Такое нарушение может быть выявлено даже спустя годы после продажи объекта. Если суд признает сделку недействительной, покупатель дома должен будет вернуть его семье, а продавцы — отдать деньги обратно и отправить маткапитал в Соцфонд.

2. Отсутствие разрешения от органов опеки

Если в доме есть доли несовершеннолетних, продажу необходимо согласовать с органами опеки. Если в ЕГРН есть сведения о долях несовершеннолетних, без разрешения договор купли-продажи не зарегистрируют.

3. Ошибки или поддельные документы

Неправильно оформленные документы или их подделка — основание для признания сделки недействительной. Например, если родители предоставили поддельное разрешение органов опеки, это может вскрыться на этапе регистрации в Росреестре или при нотариальном удостоверении.

Чтобы сделка не вызвала претензий у органов опеки, Росреестра или других заинтересованных сторон, необходимо:

• выделить доли всем детям по закону;
• получить разрешение опеки;
• перечитать договор, соглашение о выделении долей, разрешение опеки и другие документы перед сделкой, чтобы обнаружить ошибки.

Доход от продажи домов облагается налогом в 13 или 15% — ставка зависит от суммы доходов за год. 

НДФЛ не взимается, если домом владели больше пяти лет. Льготный период владения в три года даётся, если: 

• дом получен в дар или по наследству от близкого родственника;
• он приватизирован;
• получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё.

Отсчитывать срок владения нужно от даты оформления недвижимости в собственность, которая указана в выписке ЕГРН.

Также есть отдельная категория граждан, чей доход от продажи дома не будет облагаться налогом, — это родители двух и более детей, не достигших 18 лет (или 24 лет, если они обучаются в высшем учебном заведении на очной форме). В таком случае не играет роли то, как долго недвижимость находилась в собственности. Для освобождения от налога родителям нужно соблюсти несколько условий:

• новый дом надо купить в том же календарном году или до 30 апреля следующего года;
• цена объекта не должна превышать 50 млн рублей;
• на момент продажи у семьи не должно быть в собственности других объектов бо́льшей площади;
• общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.

Факт использования маткапитала не меняет правила налогообложения, но он важен для расчёта расходов. Если дом покупали с маткапиталом, то при расчёте налоговой базы в расходы на покупку нужно включить сумму маткапитала (письмо Минфина РФ от 28.06.2019 №03-04-05/47629).

Снос дома, приобретённого с использованием средств материнского капитала, требует соблюдения ряда условий. Такой дом связывает родителей обязательствами по сохранению имущества детей. Если ликвидировать его без согласования, можно столкнуться с претензиями со стороны органов опеки, Росреестра и местной администрации. 

В каких случаях можно снести дом

Снести дом, купленный на материнский капитал, возможно, если на то есть объективные причины:

• Дом находится в аварийном состоянии, опасном для жизни. Это подтверждается техническим заключением эксперта.
• Будет построен новый дом на участке, где расположен старый.

В обоих случаях важно доказать, что права детей не будут нарушены: семья уже нашла детям другое жильё либо обязуется выделить доли детям в новом доме после завершения строительства.

Как согласовать снос

1. Убедиться, что дом зарегистрирован в Росреестре, а доли детей в нём выделены. Без этого нельзя получить разрешение.

2. Согласовать снос с органами опеки.

Нужно подать заявление в органы опеки с просьбой разрешить снос. К заявлению прикладывают:

• справку о состоянии дома;
• документы на новое жильё (или проект нового дома);
• доказательства того, что доли детей сохранятся и не уменьшатся.

Полный список документов и условия для сноса стоит уточнить в региональном отделении опеки и попечительства. Чиновники разрешат снос, только когда убедятся, что дети не пострадают.

3. Уведомить администрацию о сносе. 

Уведомление должны подписать все совершеннолетние собственники, если их несколько.

4. Зафиксировать снос

После ликвидации постройки нужно отправить уведомление в органы самоуправления с датой завершения работ. Затем на участок нужно пригласить кадастрового инженера: он зафиксирует отсутствие дома и составит акт.

5. Снять дом с кадастрового учёта

Нужно оформить прекращение права собственности на дом — подать заявление в Росреестр. К заявлению прикладывают акт о сносе, разрешение опеки и документ, устанавливающий право на недвижимость.

Продать дом, купленный или построенный на маткапитал, можно, если соблюдать закон. Основное требование — сохранить или улучшить жилищные условия для детей.

• Выделите детям доли в новом жилье и подтвердите это документами.
• Убедитесь, что новые условия проживания не хуже прежних — это проверяет опека.
• Получите разрешение органов опеки.
• Договоритесь с банком, если ипотека на дом ещё не погашена.
• Налог с дохода от продажи платить не придётся, если в семье двое несовершеннолетних детей и взамен будет куплено новое жильё.
• Для сноса дома, приобретённого с использованием маткапитала, тоже требуется разрешение опеки.
• Покупателям домов при наличии у продавца маленьких детей стоит внимательно проверять документы. Узнайте, использовался ли маткапитал, и убедитесь, что родители не нарушили их права.