Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Погашение долга за ипотеку — процесс длительный, он растягивается на годы и даже десятилетия. За этот период планы у заёмщика могут кардинально поменяться, он может больше не связывать свою дальнейшую жизнь именно с этой недвижимостью. В таких случаях есть вариант — продать долю в ипотечной квартире. Можно ли это сделать — расскажем в нашей статье.

Важные юридические нюансы

Согласно закону квартира, приобретённая за ипотечные средства, выступает залогом у банка. Обременение действует до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит задолженность перед кредитором. Это значит, что собственник в течение этого времени не может проводить со своим жильём никаких сделок без предварительного согласия банка. Речь идёт о продаже, обмене или дарении недвижимости.

Часто бывает, что ипотечная квартира находится в долевой собственности бывших супругов. Если один из них собирается продать свою часть жилья, он обязан уведомить об этом второго владельца, то есть предложить ему приобрести долю (это так называемое право преимущественной покупки (ст.246 и ст.250 ГК РФ)). Если последует отказ или другой собственник более месяца игнорирует предложение, продать свою часть квартиры можно кому угодно.

Варианты продажи доли

Несмотря на то, что ипотечная квартира находится в залоге у банка, есть пара законных способов продать её долю. Подробно расскажем о каждом из них.

Досрочное закрытие долга

Самый оптимальный вариант для продажи доли в ипотечной квартире — досрочно погасить оставшуюся задолженность по кредиту, но такой способ подходит в том случае, если осталось внести небольшую сумму. Покупатель передаёт продавцу необходимые средства на погашение долга, а оставшиеся деньги отдаёт позднее. Альтернативный вариант — перевести сумму долга напрямую кредитору. 

Конечно, это должно быть оформлено документально — например, распиской, соглашением о внесении аванса или предварительным договором купли-продажи. Когда продавец рассчитается с банком, обременение с квартиры снимают и собственник регистрирует своё право на долю в Росреестре. С этого момента владелец вправе распоряжаться своей жилплощадью по своему усмотрению, в нашем случае — продать долю. 

В такой схеме есть и сложности. Например, не каждый покупатель готов сразу вносить довольно крупную сумму в качестве предоплаты. К тому же, если он собирается в дальнейшем приобретать всю квартиру, необходимо будет договариваться с собственником второй доли о продаже. Если же и на другой части жилья есть обременение банка, придётся снова погашать чужую задолженность.

Переуступка прав

Ещё один способ продажи ипотечной доли — переоформление кредитного договора на нового покупателя. Это особенно актуально для ситуаций, когда им выступает собственник второй части квартиры. Сам процесс сделки выглядит так:

• покупатель кладёт необходимую сумму за долю в банковскую ячейку;
• стороны оформляют соглашение о переуступке прав;
• банк расторгает действующий ипотечный договор и составляет новый;
• новый договор проходит регистрацию в Росреестре;
• продавец доли получает за неё денежные средства.

В результате покупатель становится единоличным собственником квартиры и продолжает погашать задолженность перед кредитором уже по новому договору.

Коротко о главном

Продажа доли в квартире в ипотеку — вполне обычная сделка, но с некоторыми нюансами. Главная сложность заключается в обременении, которое наложено на квартиру, пока она находится в залоге у банка.

Продать свою часть жилья заёмщик может двумя способами: погасить остаток задолженности за счёт средств покупателя либо переоформить кредитный договор на нового собственника. Продавец может выбрать, как лучше поступить в его ситуации.

Фотография на обложке: wayhomestudio (freepik)