Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Пока квартира находится в ипотеке, она находится в залоге у банка. Поэтому у собственников возникает вопрос — что можно и что нельзя делать в таком жилье? Можно ли перепланировать квартиру в ипотеке? Отвечаем на этот вопрос в статье. 

Что закон говорит о перепланировке 

Сначала изучим этот вопрос с точки зрения закона, потому что некоторые изменения в жильё вносить нельзя даже в том случае, если оно не принадлежит банку. 

В Жилищном кодексе есть целый раздел, посвящённый перепланировке и переустройству. Перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещения, а переустройство — изменение инженерных сетей и оборудования (те данные, которые нужно вносить в техпаспорт). 

Правила перепланировки и переустройства могут меняться в зависимости от региона, поэтому перед тем, как вносить изменения, лучше уточнить этот вопрос в органах местного самоуправления. 

Вот что разрешено делать без согласования:

• проводить косметический ремонт (штукатурка, покраска стен, поклейка обоев, укладка на пол плитки или ламината); 
• разбирать старую встроенную мебель; 
• стеклить балкон, заменять двери или окна, но только в том случае, если стены и проёмы (не только несущие) остаюся нетронутыми;
• устанавливать новое инженерное оборудование, если оно по габаритам соответствует прежнему — например, разрешается переустановить трубы;
• переставлять электроплиту в пределах кухни.

На более серьёзные изменения потребуется разрешение в жилищной инспекции. В противном случае собственника ждёт штраф и требование за собственные средства вернуть жилище в первоначальный вид. В случае отказа квартиру могут и вовсе отнять и продать с публичных торгов. 

Что говорит о перепланировке ипотечный договор 

В ипотечном договоре есть пункт об ответственности за имущество: пока жильё находится в ипотеке, банк заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры не снижалась. Поэтому некоторые банки запрещают перепланировку в ипотечной квартире или как минимум ограничивают возможные изменения. 

Чтобы понять, как конкретный банк отнесётся к перепланировке, можно обратиться к документам — там может быть указан запрет на перепланировку. Если такого запрета нет, то, как мы уже говорили выше, согласование в любом случае потребуется от органов местного самоуправления. 

Если собственник хочет внести в квартиру серьёзные изменения — например, расширить или совместить санузел, снести межкомнатные перегородки, создать новые конструкции и дополнительные комнаты и т. д. — ему придётся обратиться в жилищную инспекцию, а она, в свою очередь, отправит собственника за разрешением от банка. 

Предсказать поведение банка сложно, но можно однозначно сказать, что чем сложнее перепланировка — тем меньше шансов на одобрение. 

Как оповестить банк о перепланировке 

Если по договору перепланировку делать можно, в первую очередь нужно подготовить план изменений и направить его в БТИ (Бюро технической инвентаризации). После утверждения плана понадобится направить в банк заявление о перепланировке и приложить к нему утверждённый план. 

Срок рассмотрения заявки зависит от банка — встречаются варианты от четырёх рабочих дней до шести месяцев. 

Если удалось получить согласие банка на перепланировку, то остаётся только направить все документы в жилищную инспекцию, где будет принято финальное решение. 

Кроме этого, о перепланировке нужно оповестить ещё страховую компанию, с которой был заключён договор при покупке квартиры в ипотеку. 

Можно ли купить квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой 

Трудности с перепланировкой могут возникнуть не только на том этапе, пока квартира принадлежит банку. Если собственник выплатил ипотеку, а затем сделал незаконную перепланировку и продаёт жильё, здесь тоже могут возникнуть проблемы. 

В первую очередь нужно помнить о том, что банк может выдать или не выдать ипотеку на определённую квартиру. Одна из причин — незаконная перепланировка. Именно поэтому некоторые собственники отказываются иметь дело с покупателями с ипотекой и продают только за наличный расчёт. 

Перед покупкой квартиры в ипотеку на объект обязательно выезжает оценщик, который, помимо прочего, сверяет, соответствует ли планировка документам. Важно понимать, что решение зависит от характера перепланировки — например, демонтаж антресоли или кладовки никак не скажется на решении. Но если собственники без согласования затронули несущие стены или объединили лоджию с комнатой, то здесь уже могут возникнуть проблемы. 

Вот какая перепланировка может привести к отказу банка в выдаче ипотеки:

• демонтаж несущих стен и изменение фасада здания; 
• перенос радиаторов отопления за границы квартиры;
• расширение или перенос мокрых зон;
• расширение кухни за счёт площади комнаты или увеличение площади санузла за счёт увеличения кухни;
• установка тёплого пола за счёт центрального отопления.

Если говорить простым языком, то банк не выдаст ипотеку, если в квартире есть перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если пристроена лоджия, радиаторы отопления установлены на балконе или самовольно спроектирована кухня-гостиная. Также нельзя снести стену между кухней и спальней в однокомнатной квартире, так как в таком случае будет считаться, что в квартире нет жилых комнат. 

Казалось бы, некоторые из этих изменений могут показаться незначительными, но продать такую квартиру будет куда сложнее. 

Банки в основном отрицательно относятся к перепланировкам того жилья, которое уже находится в залоге или которое планирует получить в залог. Всё дело в том, что такие объекты могут быть менее рентабельными. Если заёмщик не сможет выполнить свои обязательства и при этом квартира будет в плохом состоянии, банку будет крайне сложно продать такой объект, поэтому кредитные организации заранее ограждают себя от таких проблем.

Если же перепланировка может быть узаконена, то банк выдаст ипотеку, но пропишет в договоре обязательство по оформлению изменений в определённый срок — например, в течение года после покупки жилья. 

Коротко о главном

Если квартира в ипотеке, то серьёзные перепланировки нужно согласовывать не только с жилищным комитетом, но и с банком. Самостоятельно в ипотечной квартире можно делать только косметический ремонт, менять двери и окна, не затрагивая стены, разбирать старую встроенную мебель и вносить другие незначительные изменения, не связанные со сносом стен и серьёзными вмешательствами. Для всего остального понадобится одобрение банка. Кроме того, квартиру с незаконной перепланировкой тяжелее продать — такие объекты банк отказывается брать в залог. 

Фотография на обложке: freepik