Минимальная сумма ипотеки: на что рассчитывать, если доходы небольшие

Ипотека — популярный вид кредитования, и её востребованность вполне объяснима: для многих россиян это единственный доступный способ обзавестись собственным жильём. Один из важных вопросов — на какую сумму можно взять ипотеку. Рассказываем, какова минимальная величина жилищного кредита и как рассчитать этот параметр самостоятельно.

Какие факторы влияют на минимальный размер ипотеки

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит банки внимательно изучают потенциального заёмщика и определяют, какую минимальную и максимальную сумму кредита ему можно выдать. При этом учитываются следующие факторы.

1. Уровень дохода заявителя. Банки не одобрят ипотеку, если после оплаты всех текущих и будущих платежей у клиента останется менее 50% от зарплаты. Увеличить шансы на одобрение и размер кредита можно одним из способов: предоставить залог в виде ликвидной недвижимости, пригласить созаёмщика или поручителя, доказать получение дополнительных доходов. 
2. Кредитная история. Если у клиента есть просроченные платежи и текущие задолженности, на ипотеку можно не рассчитывать. Хорошая  кредитная история влияет на то, насколько большую сумму могут выдать.
3. Возраст заёмщика. Большинство банков одобряют ипотеку клиентам не младше 21 года. Максимально допустимый срок кредитования рассчитывается так, чтобы возраст заёмщика не превышал 65 лет на момент внесения последнего платежа. То есть чем старше заявитель, тем меньше будет сумма ипотеки.
4. Стоимость приобретаемой недвижимости. Обычно банки одобряют максимум 80% от цены объекта, указанной в отчёте оценщика. При этом минимальная сумма ипотеки составляет 10–30% от стоимости жилья. Важно понимать: банкам невыгодно выдавать небольшие кредиты, ведь ожидаемую прибыль такая ссуда не принесёт. По этой причине они отказывают в выдаче сумм менее 300 тысяч рублей.
5. Регион расположения приобретаемого жилья. Минимальная сумма ипотечного кредита также зависит от местности, где покупается недвижимость. Всё объясняется разницей цен на жилплощадь. Например, в Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья значительно выше, чем в других регионах. Соответственно, минимальная сумма кредита на столичные объекты во многих банках составляет не менее 600–800 тысяч рублей.

Важно: с 1 июня 2023 года первоначальный взнос по стандартным жилищным программам составляет 20%, а с 1 января 2024 он должен подняться до 30%. Это делается, чтобы не применялись надбавки к коэффициентам риска при ипотеке при расчёте показателя долговой нагрузки. Говоря просто, чем выше этот показатель, тем ниже шанс, что кредит на жильё выдадут.  

Это значит, что при стоимости «однушки» в регионе в 500 тысяч рублей величина первоначального взноса с начала 2024 года составит минимум 150 тысяч рублей. На оставшуюся сумму в 350 тысяч рублей можно будет оформить ипотеку.

Минимальная сумма рефинансирования ипотечного кредита

При рефинансирования жилищных кредитов ситуация аналогичная: минимальный порог для перекредитования под залог недвижимости составляет 300 тысяч рублей и не более 80% от стоимости жилья. Причём рефинансировать ипотеку в стороннем банке разрешается только один раз. Далее можно воспользоваться другими предложениями, например, потребительским кредитом или картой.

Перед оформлением рефинансирования в другом банке потребуется снова собирать документы, заказывать услуги оценщика и покупать страховку, что невыгодно, если срок кредитования подходит к концу. Дело в том, что сначала клиент обычно погашает проценты по ипотеке и только потом — основной долг.

Минимальная сумма нецелевого кредита под залог недвижимости

Во многих банках можно получить довольно крупные суммы под залог имеющейся недвижимости — это называется ипотекой в силу договора. 

Срок кредитования по таким программам — до 20 лет. Минимальная сумма, которую могут выдать при такой ипотеке, обычно не ниже 500 тысяч рублей. Залоговое имущество должно быть ликвидным и находиться у заёмщика в собственности. Остальные требования к клиенту стандартные:

• возраст — от 18 лет;
• трудовой стаж — минимум один год;
• хорошая кредитная история;
• приличный уровень дохода.

По нецелевым кредитам под залог недвижимости доход обоих супругов будет суммироваться при рассмотрении заявки. Кроме того, отчитываться по использованию заёмных средств не придётся — то есть новое жильё не перейдёт в залог банку. Однако имеющаяся недвижимость в этом случаем служит обеспечением, и для её оценки также придётся обращаться к эксперту. Банки доверяют отчётам только тех специалистов, которые у них аккредитованы.

Ипотека или потребительский кредит: что лучше взять

В большинстве случаев для покупки жилья необходима крупная сумма. Если же не хватает нескольких сотен тысяч, возможно, стоит оформить потребительский кредит. Получить его гораздо проще, чем ипотеку: не придётся собирать массу документов, оплачивать услуги оценочной компании и страховку. Кроме того, недвижимость не останется в залоге у банка. 

В отличие от потребительского кредита, сумма ипотеки не влияет на условия по обеспечению. Независимо от того, сколько одобрили — 300 тысяч или 5 миллионов рублей — купленное в ипотеку жильё в любом случае будет служить залогом у банка до полного погашения долга.

Если всё же нужна крупная сумма с минимальной процентной ставкой, можно попробовать увеличить свои шансы на одобрение ипотеки одним из доступных способов:

• привлечь созаёмщика или поручителя с приличным доходом и хорошей кредитной историей;
• предоставить ликвидный залог в виде участка, квартиры или дома;
• подтвердить документально дополнительные источники дохода (сдача жилья в аренду, получение дивидендов или процентов по вкладам).

Аналогичные способы можно применять и при оформлении потребительского кредита. Но в этом случае надо обратить внимание на ставку: она будет существенно выше, чем при ипотеке: по обычным кредитам банки выдают деньги в среднем под 10–15% годовых. К тому же срок для возврата средств обычно не превышает семи лет.

Как самостоятельно рассчитать минимальный размер ипотеки

На официальных сайтах каждого банка для этого предусмотрены онлайн-калькуляторы. Пользоваться инструментом просто: достаточно указать размер первоначального взноса, стоимость жилья и срок кредитования. Калькулятор покажет не только минимальную сумму ипотеки, но и величину обязательных платежей. 

На сайте Яндекс Недвижимости возможности онлайн-калькулятора шире. Здесь пользователи могут не только рассчитать размер обязательных платежей, но и сразу увидеть, какие объекты на карте продаются по ипотеке. Также в разделе ипотечного калькулятора отражаются кредитные предложения банков, чтобы пользователь мог выбрать наиболее выгодный из продуктов. 

Пример: предположим, что квартира стоит 5 миллионов рублей, а первоначальный взнос — 4,8 миллиона рублей. В таком случае будет предложено всего 4 программы банков, и нет гарантии, что заёмщику всё же удастся получить недостающую разницу именно в ипотеку. Большинство кредиторов не видят смысла в выдаче ипотеки на сумму менее 300 тысяч рублей.  

Для сравнения: если квартира стоит 5 миллионов рублей, а первоначальный взнос существенно меньше — 1,5 миллиона рублей, то список доступных предложений намного больше.

Функционал калькулятора также позволяют увидеть и максимальный размер жилищного кредита. Такие опции дают клиентам шанс оценить свои финансовые возможности и решить, какой размер платежей будет наиболее комфортным для заёмщика. Важно учитывать один момент: значения, рассчитанные онлайн-калькулятором, не точные. Окончательную сумму по ипотеке скажут только в банке после рассмотрения документов. 

Коротко о главном

Чтобы понять, на какую сумму можно взять ипотеку, полезно отталкиваться от двух важных негласных правил: меньше 300 тысяч рублей банки не одобрят, а размер жилищного кредита должен составлять не более 80% от стоимости жилья. Для Москвы и Санкт-Петербурга минимум составляет 600–800 тысяч рублей. 

Обычно банки сами рассчитывают предельные пороги для ипотеки, исходя из индивидуальных параметров клиентов. Приблизительно рассчитать доступную сумму можно и самостоятельно, воспользовавшись онлайн-калькуляторами.