Квартира куплена до брака: можно ли её делить при разводе

При разводе главным предметом споров часто становится совместно нажитое имущество. Но бывает и так, что супруги начинают делить недвижимость, которая появилась у них ещё до свадьбы. Можно ли это сделать? Да, купленная до брака квартира делится при разводе, но только в определённых случаях — рассказываем, в каких именно.

Делится ли квартира, купленная до брака

Если недвижимость появилась в собственности кого-то из супругов до бракосочетания, она будет считаться его личным имуществом, а такая квартира разделу не подлежит. Но есть ряд условий, при которых можно отсудить жильё, купленное до брака. Далее рассмотрим несколько случаев, когда это возможно, а когда — нет.  

Вместе улучшали жилищные условия

В квартире сделан ремонт или реконструкция, оплаченная из общего бюджета пары, и на руках второго супруга есть доказательства, что он вкладывал собственные средства. В этом случае суд может принять решение о выделении доли в квартире или выплате компенсации второму супругу.

Пример: супруги проживали в квартире жены, которую она купила до брака, и сделали в ней капитальный ремонт. В покупку всех материалов и оплату работ муж вкладывал собственные средства, которые получил с продажи своего автомобиля, приобретённого ещё до свадьбы. Через некоторое время супруги решили развестись.

На суде муж доказал, что капитальный ремонт он делал на свои деньги. Была проведена независимая экспертиза оценки жилья на момент развода: из рыночной цены вычли первоначальную стоимость жилья (она указана в договоре купли-продажи, дарения и т.п.) и процент, на который за эти годы повысилась стоимость аналогичных квартир. Полученная сумма в итоге была поделена пополам — муж получил компенсацию своих расходов.

Супруг зарегистрирован в квартире

Делится ли квартира, приобретённая до брака, если за время совместной жизни её владелец прописал на этой жилплощади своего супруга? Прописка не влияет на собственность, и если нет других обстоятельств, то это жильё не делится. Второй супруг после развода будет обязан сняться с регистрации по этому адресу добровольно или через суд.

Иногда суды разрешают дальнейшее проживание в квартире бывшему супругу, если он, не являясь собственником, не имеет другого жилья и места прописки. Но в течение определённого срока (ст. 31 ЖК, п. 4, п. 5) он должен будет найти новое место жительства и сняться с учёта в старой квартире.

Совместные дети

В Семейном Кодексе (ст. 60, п. 4) указано, что у родителей нет права на имущество своих детей, а у детей, соответственно, нет прав на личную собственность родителей. Значит, жильё, которое было куплено до брака матерью или отцом, не отчуждается в пользу детей. Их наличие не влияет на раздел имущества. 

Даже если у ребёнка есть официальная регистрация (но нет доли) в квартире, это не даёт ему прав на получение жилплощади в собственность. Но после развода родителей у детей остаётся право жить в этой квартире, потому что оставлять ребёнка без прописки нельзя. 

Ипотечное жильё

Недвижимость, приобретённая до брака в ипотеку, будет делиться в том случае, если ипотечный кредит выплачивался уже после свадьбы. Суд на основании документов (например, справки о полученной в то время зарплате или доказательства, что жена находилась в декрете) может признать, что деньги на погашение ипотеки шли из общего бюджета семьи. В этой ситуации доли будут поделены между супругами, или же квартира останется в собственности того, на кого оформлена ипотека, а муж или жена получит компенсацию.

Если же супруг полностью закрыл ипотечный кредит до регистрации брака, то такое жильё не делится. 

Квартира в новостройке

Если договор долевого строительства был заключён до брака, а выплаты за квартиру осуществлялись в том числе и после свадьбы, то решение будет таким же, что и в ситуации с ипотечной квартирой. Подробнее о том, что делать, если ДДУ оформили до брака, а собственность — уже будучи в браке, можно почитать здесь.

Есть брачный договор

Договор, который позволяет супругам уточнить имущественные вопросы, ещё «на берегу», предусмотрен статьёй 40 СК РФ. Он полезен ещё и тем, что основные вопросы при его наличии можно решить без суда. Если муж и жена хотят заранее обозначить, что и кому будет принадлежать в случае развода, они составляют брачный контракт, указывая все нюансы — в том числе и то, кому достанется жильё, приобретённое до брака.

Чтобы не обращаться в суд, можно также составить мировое соглашение о разделе имущества. Но в этом документе прописывается только то имущество, которое признаётся нажитым в браке.

Договор между супругами можно составить как до регистрации в ЗАГСе, так и после неё, в период брака. Если там прописать, что жильё, купленное до брака, останется в собственности владельца, то при разводе так и будет. Но есть одно исключение: если в ремонт или выплату ипотеки по этой квартире супруги вкладывали маткапитал, тогда условия раздела имущества поменяются.

Раздел квартиры с маткапиталом

Материнский капитал супруги могут использовать на реконструкцию квартиры (ФЗ 256, ст. 10 п. 2) в целях улучшения жилищных условий. И в этом случае, даже если квартира была приобретена до брака, она будет делиться в равных долях между всеми членами семьи — и никакой брачный договор и другие соглашения это правило не отменяют.

Продажа имущества, приобретённого до брака

Если квартира куплена до брака, она является личной собственностью того, кто её купил. Те же правила касаются получения жилплощади в дар или по наследству. Если владелец решит продать добрачную недвижимость, то ему не надо получать согласие второго супруга на совершение сделки.

Средства, полученные с продажи, тоже будут личной собственностью того, кому принадлежало это имущество. Второй супруг не имеет права претендовать на эти деньги во время развода.

Как делится квартира, купленная до брака

Возможно, суд установит, что добрачную квартиру всё-таки придётся разделить. Супруги могут выбрать один из следующих вариантов.

1. Официально определить доли каждого в квартире и жить в ней дальше совместно.
2. Продать квартиру, а средства поделить на каждого согласно выделенным долям.
3. Квартира остаётся в собственности одного из супругов, а второй получает компенсацию в размере выделенной доли.
4. Разменять квартиру — например, «двушку» на две «однушки».

Некоторые решают поделить квартиру в натуре. Это сложный вариант, больше подходящий для частного дома. Например, в таком случае можно сделать два выхода, два санузла, две кухни и прочее. Так бывшие супруги приходят к решению поделить дом на две равные части и жить «по соседству».

Коротко о главном

Имущество супругов, приобретённое до брака, остаётся их личной собственностью после развода. Его можно поделить только в исключительных случаях, доказав, что стоимость жилья увеличилась за счёт личных средств или денег из общего бюджета.

Фотография на обложке: 4-комнатная квартира (Яндекс Недвижимость)