Купил участок: что делать дальше? Пошаговая инструкция

Своя земля, дом, сад, хозяйство, территория для отдыха — картинка, к которой стремятся многие семьи. Что делать после покупки заветного земельного участка? Пошаговые инструкции при покупке не прилагаются, поэтому новоиспечённым собственникам приходится во многом разобраться самостоятельно. Рассказываем, что нужно делать, чтобы быстрее приступить к строительству дома.

Что нужно проверить до подготовки к строительству

Сначала бумаги, потом фактические работы. Именно в таком порядке должны быть выстроены этапы, чтобы потом не оказалось, что где-то не соблюдена межа или земля вовсе не подходит для того, чтобы построить на ней жилой дом. Даже перед тем, как браться за создание проекта будущего дома, нужно поэтапно оформить большую кипу бумаг, среди которых — топографический, градостроительный планы, инженерно-геологические изыскания и разрешение на строительство. Перед этим ещё могут понадобиться приватизация и межевание. Поэтому приватизированные участки обычно продаются дороже, ведь новый владелец при таком сценарии освобождается от части бюрократических процедур.

Кроме того, ещё на этапе подбора нужно точно решить, что именно будет на участке: только дом, полноценное выращивание различных культур или даже мини-ферма с коровами или птицей? Каждый участок относится к определённому ВРИ (виду разрешённого использования), и нецелевое распоряжение приведёт к штрафам. Существуют участки следующего назначения:

• под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — подходит для возведения дома, дополнительных построек, небольшого огорода;
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — разрешает заводить сельскохозяйственных животных и выращивать культуры;
• «сельхозназначение» — подходит для ЛПХ, но без строительства жилых помещений;
• «ведение огородничества» (ОНТ) — подразумевает только выращивание плодово-овощных культур и возведение подсобных построек без проживания и прописки;
• «ведение садоводства» — разрешает возводить жилые строения, которые обычно считают дачными в СНТ (садовом некоммерческом товариществе).

Чтобы в дальнейшем не получить штраф от 10 до 20 тысяч рублей по статье 8.8 КоАП РФ, нужно убедиться, что категория земли соответствует целям, для которых она приобретается.

Этапы подготовки к строительству

Разберём отдельно, с чего начать и в каком порядке нужно оформлять бумаги.

Топографический план

Он оформляется по результатам топографической съёмки, которую проводят аккредитованные экспертные центры, кадастровые инженеры или частные инженеры-геодезисты. Топографический план необходим для получения других документов, в частности градостроительного плана и технических условий от организаций, ответственных за инженерные сети: электричество, воду, газ, телекоммуникации.

Ситуационный план

В схеме отражается расположение вблизи границ участка дорог, кабельных линий, трубопроводов и других сетей, которые должны быть учтены при строительстве. Получить ситуационный план можно самостоятельно по кадастровому номеру участка на публичной карте, заказать на сайте Росреестра или в местной администрации. Ситуационный план также понадобится для получения технических условий.

Технические условия

Здесь придётся посетить сетевые компании и соблюсти все предписанные ими требования. Это организации, которые поставляют жителям газ, воду, электричество и другие коммуникации. Сетевики рассчитают необходимые мощности, точки подключения и оценят возможности расположения линий. 

Это позволяет регламентировать, например, безопасную врезку в трубы газопровода или водоснабжения. Техусловия составляют либо сами ресурсоснабжающие организации, либо специальные сертифицированные центры. Документы нужны для включения участка в градостроительный план.

Градостроительный план земельного участка

Обычно такой план называют аббревиатурой ГПЗУ, это один из решающих документов при подготовке к строительству. В нём схематически отражено, где и что можно строить на конкретном участке. Да, земля в собственности, но по соседству также могут располагаться дома, и, чтобы строения не мешали друг другу, их расположение должно быть регламентировано.

Например, существуют так называемые охранные зоны, до которых должно быть определённое расстояние. Так, если где-то за забором есть газораспределительная станция, строение должно быть расположено не менее чем в 100 метрах от неё. 

Строго контролируется и расположение септиков — их нельзя обустраивать ближе чем в 4 метрах от дома, как своего, так и соседского. Септик также не должен быть рядом со скважинами. Именно эти нюансы указаны в градостроительном плане. Выдаёт его управление архитектуры и градостроительства того муниципалитета, на территории которого находится земля.

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

После получения ГПЗУ можно приступить к планированию построек. На копию схемы градостроительного плана наносится чертёж будущих объектов — так оформляется СПОЗУ. На этом этапе формируется примерная картинка. Можно пофантазировать, представить, где будут располагаться беседка, гостевой домик и прочие постройки. Начертить схему вполне может и сам собственник, либо эту задачу выполнит архитектурное бюро.

Разрешение на строительство

После того, как все предыдущие этапы пройдены, нужно идти с заявлением в местную администрацию. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы — свидетельство о регистрации, кадастровый паспорт, а также подготовленные ГПЗУ и СПОЗУ. В течение 10 рабочих дней после принятия документов собственнику выдаётся разрешение на строительство, а после этого можно с чистой совестью начинать закупку материалов и подготовку фундамента.

Инженерно-геологические изыскания

Долгое время частные дома строились без изучения грунта, в итоге сами постройки могли получаться проблемными — с трещинами, сыростью, подтоплениями. Инженерно-геологические изыскания проводят специализированные организации. 

Услуга платная, но стоит значительно меньше капитального восстановления дома после возможных разрушений из-за особенностей почвы. В среднем стоимость таких работ — от 45 до 70 тысяч рублей, в зависимости от площади будущей постройки и количества скважин для взятия проб.

Инженеры бурят скважины и берут пробы грунта, изучают его состав, гидрорежим, а также особенности рельефа, сейсмологические характеристики места. По результатам формируется отчёт, в котором выдвигаются прогнозы для будущей постройки. Это позволит подобрать правильный фундамент, предусмотреть дренаж и в целом выбрать оптимальное место для возведения дома.

Архитектурно-проектировочное задание (АПЗ)

Это перечень требований к техническим документам, которые касаются архитектуры будущего дома. В задании прописано, что должно быть в чертежах, схемах, планах и как должен выглядеть проект в целом — вплоть до разметки дорожек. С этим перечнем можно обращаться к проектировщикам, которые создадут образ дома с земельным участком. Выдаёт АПЗ архитектурное управление.

Проект дома

Здесь вариантов решения несколько:

• если удастся соблюсти все требования, можно нарисовать проект самому, но согласовать его с архитекторами всё же придётся;
• допускается брать готовые проекты, которые есть в Сети или в различных каталогах;
• можно обратиться в специализированную компанию.

Проект — достаточно сложный инженерный документ, в котором должно быть несколько разделов:

• архитектура дома: планировка этажей, кровли, расположение дверей и окон, особенности фасада и другое;
• конструкция: сечения стен, расчёты прочности, конструкционные узлы и прочее;
• инженерные сети: трубопроводы, канализация, электропроводка, отопление, газ, вентиляция;
• дополнительные сведения: смета, описание площади и кубатуры, расчёт расхода материалов и подобное.

Проект может содержать до 150 листов А4 в альбомной ориентации.

Строительство

Перед стройкой нужно обеспечить условия для работы строителей. Это как минимум подведённые вода и электричество, ограждение и временный туалет. Все дальнейшие этапы выполняются строго в соответствии с проектом.

Ввод в эксплуатацию

Чтобы БТИ признало дом жилым, должна быть завершена кровля, установлены двери, окна, подготовлены стены и пол, полностью готова и исправна электропроводка, а также система отопления. Если есть второй этаж, необходима капитальная лестница. На кухне нужно установить плиту и раковину. К ранее собранному пакету документов понадобится приложить:

• справки о соответствии строения противопожарным, экологическим и санитарным нормам;
• документы, подтверждающие, что дом построен по проекту и соответствует техническим требованиям;
• схему размещения дома и инженерных сетей на участке;
• акт приёмки, если дом строился подрядной организацией.

Получить все эти справки можно в местной администрации, которая соберёт комиссию из представителей сетевых компаний, либо самостоятельно посетить каждую и взять нужные документы. Пакет бумаг будет рассматриваться в течение месяца. После собственник нового дома получит либо разрешение на ввод в эксплуатацию, либо отказ. Причины последнего всегда можно выяснить и исправить. Например, может не хватать каких-то документов. Сложнее, если выявлено несоответствие дома проекту, тогда может потребоваться реконструкция.

Получение адреса

Чтобы присвоить своему новому жилищу адрес и завершить постройку дома, нужно обратиться с выпиской из ЕГРН на участок и с паспортом собственника в местную администрацию или в МФЦ. Через 10 рабочих дней на руки будет выдано постановление о присвоении адреса. Наименование улицы и номер дома присваивают не «с потолка», а по официальному адресному реестру, ориентируясь на расположение фасада участка.

Коротко о главном

1. После покупки земельного участка нужно составить план действий, в котором первым пунктом должна быть не закупка материалов, а получение разрешительных документов.
2. Различные схемы и разрешения нужны, чтобы регулировать жилую застройку, контролировать охранные зоны, минимизировать споры между соседями и сохранять целостность городских инженерных сетей.
3. Для получения градостроительного плана земельного участка нужно сделать топографический и ситуационный планы, а также собрать технические условия сетевых компаний.
4. Градостроительный план позволяет отрисовать схему планировочной организации участка земли, а на основании двух этих документов выдаётся разрешение на строительство.
5. Важный этап — инженерно-геологические изыскания, которые предупредят риски разрушения дома из-за особенностей грунта.
6. Далее получают архитектурно-проектировочное задание и заказывают проект.
7. После завершения строительства по проекту дом вводится в эксплуатацию и получает адрес.