Как правильно оценить рыночный размер арендной платы

Перспектива заработка на аренде привлекает каждого, у кого есть своя недвижимость. Но вслед за идеей сдать квартиру начинают появляться вопросы, и первый из них: какую цену установить, чтобы не отпугнуть жильцов и в то же время не продешевить? Рынок аренды жилья забит предложениями на любой вкус и кошелёк, и без верного подхода найти на нём место может оказаться непросто, даже с учётом стабильно высокого спроса. Рыночная стоимость арендной платы — один из первых показателей, который придётся рассчитать. Рассказываем, что такое рыночная стоимость аренды и как установить её правильно.

Что такое рыночная стоимость аренды недвижимости

При заключении договора найма в документе указывается арендная плата, то есть сумма, которую арендатор ежемесячно выплачивает собственнику за пользование жилплощадью. Чёткое определение арендной платы можно найти в Гражданском кодексе, статье 614:

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Рассчитывается сумма арендной платы самим собственником. Он волен установить любую цифру, руководствуясь здравым смыслом. Но на рынке аренды недвижимости предложения с завышенными ценниками могут очень долго искать арендаторов или вообще остаться без внимания. Поэтому перед тем, как составить объявление и выставить квартиру, лучше провести оценку рыночной ставки арендной платы для определения оптимальной суммы, которая будет выгодна как владельцу квартиры, так и арендатору.

Саму оценку можно провести самостоятельно (ниже мы рассказываем о главных методах), а можно обратиться за помощью в специализированные конторы. При помощи Яндекс Аренды можно узнать оптимальную цену максимально быстро. Нужно ответить на три вопроса, и алгоритмы сервиса помогут определить адекватную арендную плату для конкретной квартиры.

Оценка рыночной стоимости аренды является обязательным мероприятием, если речь идёт о сдаче жилья в государственной или муниципальной собственности. На частную недвижимость ограничения не накладываются.

Методы оценки стоимости арендной платы

Для разных ситуаций подойдут разные методы оценки. Вот самые распространённые.

Сравнительный метод. Это самый простой и популярный алгоритм. Чтобы рассчитать «рыночную» стоимость аренды, нужно оценить ситуацию на этом самом «рынке» — то есть взглянуть, с какой ценой выставляются аналогичные предложения. На сумму аренды сильнее всего влияют показатели:

• расположения жилья (благополучность района, транспортная доступность, развитие инфраструктуры);
• площадь квартиры, количество комнат;
• состояние квартиры (качество ремонта, состояние сантехники и электрики, хороший доступ в интернет).

Можно зайти на сайты-агрегаторы недвижимости и внести в фильтр показатели, аналогичные квартире собственника, после чего оценить, за какие деньги сдают такое же жильё.

«Затратный» метод. Если собственник вложил в сдаваемую квартиру много денег и рассчитывает на то, чтобы эти суммы вернуть, можно прибегнуть к затратному методу — или «рекапитализации». Сначала рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание или ремонт недвижимости, после чего выводится оптимальная стоимость аренды, которая поможет эти расходы восполнить.

Для использования метода рекапитализации в большинстве случаев пригодится помощь профессиональных оценщиков, потому что процесс высчитывания адекватной суммы получается довольно комплексным.

Доходный метод. Этот метод подходит для нежилых помещений. Здесь сумма аренды рассчитывается из прогнозов того, какой доход будет получать арендатор в процессе пользования помещением (например, если речь идёт о небольшом магазине). Оценщику придётся найти баланс между выгодой для арендатора, который не захочет отдавать крупную часть дохода за аренду, и для арендодателя, желающего заработать на сдаче недвижимости. Из-за коммерческой ориентированности для квартир такой метод не подойдёт.

Коротко о главном

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества — не самый лёгкий процесс, но при знании нужного метода его можно провести даже самостоятельно. Если же у собственника нет ни сил, ни желания разбираться в аналогичных предложениях на рынке аренды или выводить оптимальную сумму своими силами, всегда можно обратиться к оценщикам, которые смогут взять расчёты на себя.