Какие строения на участке подлежат регистрации в Росреестре

В этой статье рассказываем о критериях, по которым определяют подлежащие официальной регистрации строения на земельном участке, а также о порядке проведения этой процедуры.

Почему возник вопрос

Законом № 217-ФЗ от 29.07.2017г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введены правила регулирования застройки на частных участках. Это породило споры о статусе хозяйственных построек. Собственников интересовало, нужно ли регистрировать сарай и другие некапитальные строения. 

Людей пугала перспектива дополнительных налоговых обязательств и ошибок с точки зрения градостроительных требований. Разобраться в пересечениях разных норм закона мало кому из простых обывателей под силу, поэтому множество разъяснений дали юристы.

О чём говорит закон

Базой для любых решений в сфере строительства считается Градостроительный Кодекс Российской Федерации. С 2004 года, когда Кодекс впервые был введён в нормативное поле, многие его статьи и пункты неоднократно корректировались. Это обосновано практическими ситуациями, которые возникали при трактовке фраз из закона и решении спорных моментов.

Кроме того, вопрос регулируют другие документы.

1. Часть 2 статьи 4 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» разрешает на личном участке строить жилые дома, производственные и бытовые сооружения, которые соответствуют санитарным и градостроительным регламентам.
2. Статьи 130-131 ГК РФ обязывают собственников недвижимого имущества регистрировать его в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимого имущества).

При этом в официальных комментариях к статье 130 Гражданского Кодекса объясняется, какие объекты считаются недвижимыми:

• они стоят на фундаменте;
• не могут быть отделены без повреждений;
• подключены к основным коммуникациям;
• строились из цельных материалов, а не из готовых составных частей.

Кадастровый учёт (то есть постановка зданий на учёт) даёт несколько преимуществ:

• учтённые постройки можно беспрепятственно дарить и наследовать;
• они увеличивают кадастровую стоимость участка, которая учитывается, например, при продаже;
• без официальной регистрации строение невозможно застраховать или получить компенсации в случае стихийных бедствий и других неприятных ситуаций.

Ещё одна важная причина, по которой стоит зарегистрировать все подходящие под критерии постройки, — это территориальные споры между соседями. Здесь существует понятие первичности постройки. Если, например, летняя кухня не стоит на учёте, а соседи решили под её окнами развести хозяйство, собственнику трудно будет доказать, что они не соблюдают санитарные и градостроительные нормы.

Что с разрешениями на строительство

Разрешениям на строительство посвящена статья 51 Градостроительного Кодекса. Именно на неё ссылались государственные органы, выдававшие разрешительные документы. Часть 17 статьи указывает на строения, для которых не нужно получать разрешение на строительство, в частности:

• построенные и реконструированные гаражи;
• соответствующие законодательству о садоводстве строения на садовых земельных участках;
• реконструированные в рамках градостроительных регламентов капитальные объекты без изменения параметров их безопасности, основной конструкции — к примеру, перенесены стены, которые не относятся к несущим;
• некапитальные сооружения;
• строения вспомогательного характера.

Это помогает понять, какие постройки на участке не подлежат регистрации в обязательном порядке, а что зарегистрировать придётся.

Для объектов ИЖС в 2018 году получение разрешения заменено на уведомление, процедура стала проще и быстрее, а пакет документов, которые нужно собрать, сократился. В народе новшество получило название «дачная амнистия», которая позволила в упрощённом порядке узаконить множество неучтённых строений. Многие собственники уже знают, как оформить сарай в собственность без документов, которые требовались ранее. Для этого достаточно предоставить в ближайшее отделение МФЦ:

• заявление;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• технический план, оформленный кадастровым инженером;
• документы, подтверждающие право собственности на землю.

С регистрацией хозпостроек проблемы бывают редко, а вот дом должен соответствовать различным требованиям по отведённым расстояниям, высоте, этажности. Если соблюдать процедуру и отправлять уведомление в администрацию, то неприятностей можно избежать. В таком уведомлении указываются подробные характеристики строения, по которым специалисты могут проверить соблюдение норм закона.

Важно: при всей простоте новых правил в отношении частных домов могут возникнуть некоторые сложности. Собственники пренебрегают подачей уведомления и пытаются зарегистрировать объекты только по техническому плану. Это часто заканчивается отказом в регистрации в Росреестре — например, из-за нарушения охранных зон или допустимых отступов от забора и других объектов. Поэтому лучше в законном порядке подать уведомление в архитектурное управление и получить компетентный ответ.

Чаще всего при регистрации хозпостроек недопонимания возникали вокруг пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса, который указывал на вспомогательные сооружения. В июле 2022 года текст статьи 51 был в очередной раз откорректирован. В пункт 3 добавлена фраза о критериях, по которым строения могут признаваться вспомогательными. Такие критерии может определять правительство соответствующими нормативными документами. 4 мая 2023 года эти критерии были установлены в Постановлении Правительства РФ № 703. Изменение внесло некоторую ясность в разграничении построек, которые нужно и не нужно регистрировать.

Важно: юристы обращают внимание на то, что срок действия Постановления № 703 ограничен до 1 сентября 2028 года. Если после этой даты законодатель изменит критерии, те строения, которые возведены сейчас без разрешения, могут оказаться в числе незаконных.

Документ не содержит точных наименований построек, потому что их огромное количество, а разновидности зависят только от фантазии собственников участков. Но в нём указано, что если объект соответствует хотя бы одному из критериев, он может считаться вспомогательным. 

Таких критериев три.

1. Рассматриваемое строение расположено на одном участке, проектировалось вместе с домом и предназначено для его обслуживания. Например, это может быть терраса, беседка, некапитальная летняя кухня.
2. Строение служит для того, чтобы основным зданием можно было комфортно пользоваться. При этом оно не больше 1500 м², расположено на этом же или на соседних участках и связано с домом коммуникациями. Наглядный пример такого сооружения — котельная.
3. Различные бытовые постройки — бани, погреба, сараи, теплицы и прочие, которые расположены на том же участке, что и дом, — соответствуют назначению земли. Они не могут превышать 20 метров в высоту и содержать более 3 этажей.

Перед тем, как оформить нежилое помещение на своём участке, придётся учесть ещё несколько параметров — например, назначение земли. Если собственник решил возвести теплицу на фундаменте, ему нужно точно знать категорию земель, к которым относится его участок. Если участок предназначен для огородничества, строить нельзя. Готовый объект при проверке потребуют снести. 

Садовые участки и ИЖС предполагают свободное строительство различных сооружений, в том числе капитальных с фундаментом. Поэтому задуманную теплицу там построить можно, но её придётся зарегистрировать в Росреестре. Именно здесь действует упрощённая схема подачи документов.

Главное: что регистрировать, а что нет

После изучения нормативной базы становится понятно, какие постройки надо регистрировать на земельном участке. Закон обязывает оформлять недвижимое имущество, которое относится к капитальному и соответствует определённым характеристикам — фундамент, коммуникации, цельно-сборные стены. Сюда относятся гаражи, летние кухни, бани, отдельные спортзалы и аналогичные строения. 

Регистрация принесёт и налоговые обязательства, но здесь правительство предусмотрело льготы. Пункт 15 статьи 407 позволяет из базы налогообложения вычесть одну из зарегистрированных построек при условии, что она имеет площадь не более 50 м². Без регистрации капитальных строений не получится совершить никакую сделку с участком, вплоть до раздела имущества между супругами. Также в незарегистрированных домах нельзя прописаться, а к ним не получится легально подключить коммуникации. И главное — факт использования незарегистрированного имущества может стать основанием для крупных штрафов за неуплату налогов. Поэтому лучше всё же соблюдать закон.

Понять, нужно ли регистрировать некапитальные строения, можно по их описанию:

• они не имеют фундамента;
• могут быть перемещены на другое место;
• носят сезонный характер использования.

Такие сооружения не считаются недвижимостью и не регистрируются. К ним относятся разборные гаражи, бытовки, деревянные сараи, летний душ, теплица с лёгкой конструкцией, уличный туалет. Сюда же отнести и баню, только переносную.