Какие документы нужны для аренды квартиры

Наëм жилья – правовое действие. Такая сделка имеет свой регламент, а для её заключения стороны должны предоставить необходимый пакет документов. Рассказываем, какие документы нужны для аренды квартиры обязательно, а какие понадобятся лишь в определённых случаях.

Напомним, что в российском законодательстве термин «аренда» касается только отношений между юридическими лицами, а «наëм» – между физическими. Но съëм квартир в обычной жизни принято называть арендой, и мы тоже будем так делать в этой статье.

Какие документы нужны от собственника для съëма квартиры

Процедура аренды жилья прописана в отдельной главе Гражданского кодекса. Согласно законодательству, при такой сделке наймодатель (сторона владельца жилья) обязуется предоставить помещение в беспрепятственное пользование третьему лицу. Наниматель, в свою очередь, обязуется бережно использовать жилое помещение, а также перечислять арендную плату в установленный срок.

Чтобы сдать квартиру, необходимо заключить специальный письменный договор. Для оформления обычной сделки всегда требуется стандартный набор документов от обеих сторон.

Собственник должен доказать, что квартирой он владеет на законных основаниях. Для этого необходимо предоставить документ о праве владения и подтвердить свою личность паспортом. Это сделано для того, чтобы избежать схем с мошенниками. Например, ситуаций с субарендой, когда квартиру пытаются сдать арендаторы, которые выдают себя за владельцев жилья.

Также вместо собственника в сделке может выступать его представитель, и в этом случае понадобится специальная доверенность. Обратите внимание, что в документе должно быть прописано право сдачи квартиры в аренду и получения за это денег. В ином случае сделка может быть признана незаконной. Это бывает в ситуации, когда владелец жилья наделил своего представителя правом управления квартирой. Например, на этом основании можно выступать от имени собственника при решении коммунальных вопросов. 

Кроме того, сдать квартиру можно на основании договора субаренды или отдельного разрешения собственника. Если квартира уже арендована и вы общаетесь с посредником, то обязательно потребуйте доказательство того, что субаренда разрешена владельцем помещения. Нужно помнить, что квартиру нельзя сдать на срок больше, чем заключён первоначальный договор. Например, встречаются ситуации, когда наниматель арендовал помещение на год и предупредил собственника, что будет пересдавать жильё. Собственник дал на это письменное разрешение. Но если договор субаренды заключён на два года, то владелец может потребовать выселения.

Также жильё могут сдавать агенты или фирмы, специализирующиеся на недвижимости. В этом случае они выступают представителями собственника и должны предоставить документы, которые об этом свидетельствуют. Обычно такие услуги совершаются на основании договора. Также может быть оформлена доверенность на сдачу квартиры и на совершение других действий от лица собственника. Например, при необходимости решить вопрос с ремонтом сантехники.

Кроме того, представлять владельца может его опекун. В этом случае необходимо подтверждение опекунства.

В случае, если собственников у недвижимости несколько, то нужно указать в договоре аренды их всех, либо получить отдельные нотариально заверенные разрешения на сдачу жилья.

Итак, от наймодателя для аренды квартиры могут понадобиться:

• паспорт собственника, нотариальная доверенность от представителя или сведения об опекунстве;
• договор субаренды, если квартиру сдаёт посредник;
• договор на оказание услуг, если посредник — юридическое лицо;
• документы на собственность, среди которых может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или свидетельство о вступлении в наследство;
• документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это могут быть последние квитанции или справка от управляющей компании;
• нотариально заверенное согласие от всех собственников, если в квартире больше одного владельца;
• согласие супруга или супруги, если таковые есть.

Какие документы нужны для снятия квартиры от арендатора

Арендатор при оформлении сделки обязан предоставить паспорт. Если арендаторов несколько и договор заключается со всеми, то свою личность документально обязаны подтвердить все участники соглашения.

Если человек выступает посредником, то необходима доверенность. Например, когда родственники снимают жильё для своего племянника.

От арендатора для съëма жилья необходимы:

• удостоверение личности, которым может быть паспорт. В ряде случаев подойдёт загранпаспорт, паспорт моряка или военный билет;
• доверенность, если действует представитель нанимателя.

Какие документы ещё могут понадобиться при аренде квартиры

Если одна из сторон — пожилой человек старше 65 лет, то лучше попросить справку о том, что он не стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. 

То же самое нужно сделать, если сторона сделки ведёт себя неадекватно.

В случае, если у человека есть разрешение на управление автомобилем или владение оружием, то справка не понадобится, так как перед получением этих документов нужно пройти полную медкомиссию, включая психиатра и нарколога.

Также не лишним будет заказать справку ЕГРН. В ней содержатся все сведения о собственниках квартиры и обременениях, которые на неё наложены.

Информация о собственниках очень важна, так как может оказаться, что жильё сдаёт лишь один из владельцев, без разрешения остальных. Тогда аренда будет считаться незаконной, и обманутый собственник будет вправе выселить нанимателя.

Информация в справке ЕГРН об обременении также нужна для нанимателя. Если квартира уже арендована, то сведения об этом будут прописаны в документе. Кроме того, из неё можно узнать об аресте жилья. Например, собственник заложил в банке квартиру и не смог погасить долг. В таком случае жильё могут изъять, а аренду признать незаконной.

Также в справке должны быть указаны данные об ипотечном обременении. Некоторые банки прописывают в своих договорах запрет на сдачу такого жилья. Лучше всё уточнить «на берегу».

Дополнительные документы при аренде жилья:

• справка из психоневрологического диспансера, водительские права или разрешение на пользование оружием;
• справка ЕГРН.

Какие документы оформляются при найме жилья

Самый важный документ — это договор аренды. В нём прописываются все данные участников соглашения и информация о сдаваемом жилье. Кроме того, здесь сообщаются основные права и обязанности сторон сделки, указывается размер арендной платы и её периодичность, прописывается депозит и случаи его удержания. Обычно в документе сообщается и информация о том, кто платит за коммунальные услуги и делает ремонт. Также здесь указываются форс-мажорные обстоятельства и способы их разрешения. Например, собственник может запретить курение в квартире, а в случае нарушения запрета прописать требование о штрафе в размере месячной арендной платы.

Вместе с договором аренды заключается акт приёма-передачи и оформляется опись имущества. В документах перечисляются все ценные вещи, а также указывается состояние квартиры. Это убережëт стороны от дальнейших вопросов: в духе кто сломал холодильник и была ли в квартире стереосистема. Ведь если не будет доказательств, то собственник может удержать депозит за поломку, которая была ещё до аренды, а наниматель при выезде прихватить с собой чужие вещи из квартиры.

Также к договору аренды часто прилагают расписки, если деньги передаются наличными. Это нужно делать для того, чтобы доказать исправные платежи.

При найме жилья оформляются:

• договор аренды;
• акт приёма-передачи и опись имущества;
• расписки о передаче денег.

Какие документы для аренды квартиры нужны нотариусу 

Бывает и так, что стороны решили заключить договор у нотариуса. Это обязательно условие при аренде на срок больше года. Кроме того, такое решение может быть принято из соображения безопасности: нотариус несёт ответственность за содержание договора, также он оценивает дееспособность участников сделки.

Нотариусу понадобятся:

• паспорта всех участников либо другие удостоверения личности;
• если одна из сторон — представитель, то нужны будут документы, подтверждающие его полномочия;
• документы на собственность;
• заявление;
• квитанция об оплате госпошлины.

Документы при съëме квартиры и риски

Как и любая сделка, договор аренды несёт в себе риски для всех сторон, если его заключить неверно. Например, арендодатель предложил со скидкой снять квартиру без договора, а оказалось, что это был мошенник, который накануне сам снял это жильё на сутки. 

Более того, устный договор не подразумевает юридической ответственности сторон. Даже если квартиру сдал не мошенник, то в случае неприятной ситуации будет сложно что-то доказать.

Также правильно оформленные документы могут уберечь от неприятных ситуаций в будущем. Например, полная опись имущества избавит от споров при расторжении соглашения найма.