Как выделить доли в квартире и что с ними можно сделать

Если несколько десятков лет назад коммунальные квартиры были обычным явлением, сегодня это может показаться чем-то непривычным. Однако что-то похожее существует и в наши дни. Речь идёт о долевой недвижимости, когда у одного объекта есть несколько владельцев. Чаще всего собственниками выступают родственники или бывшие супруги, иногда — совершенно посторонние друг другу люди. 

Доли могут достаться разными путями: перейти по наследству, выделиться из общего имущества при разводе, определиться при покупке квартиры. Идеально, когда владельцев немного: тогда каждому из них достаётся отдельная комната, так что можно мирно проживать на одной территории. Но в жизни часто встречаются и обратные ситуации, когда сособственникам никак не удаётся прийти к обоюдному решению. 

Обычно это происходит, если натуральную долю — отдельную комнату — на общей территории зафиксировать технически невозможно. Разберёмся, как же происходит выделение доли в квартире и что с ней можно сделать без нарушения законодательства.

Что означает термин «долевая собственность» 

Долевой собственностью принято называть особую форму владения недвижимостью, когда у одного объекта сразу несколько сособственников, но ни у кого из них нет своей личной выделенной жилплощади. Проще говоря, у всех владельцев квартиры есть только право собственности на неё. При этом не всегда можно каждому жильцу выделить отдельное помещение в соответствии с его долей. Например, это невозможно сделать, когда речь идёт о малогабаритной квартире, у которой несколько совладельцев.

Выделение доли в «натуре»

Выделить долю в натуральном выражении с юридической точки зрения практически нереально. Для этого нужно, чтобы помещение было изолированным — с отдельным санузлом и входом. Если один из собственников это организует, он сможет поставить объект на кадастровый учёт и получить на него правоустанавливающие документы. В подобном случае долевое владение прекращается. 

Логично, что разделить таким образом квартиру между всеми собственниками крайне проблематично. Обычно под выделением долей в «натуре» многие подразумевают предоставление отдельной комнаты. Причём важно, чтобы это было изолированное помещение с окном. В такой ситуации кухня, коридор, санузел остаются доступными для всех жильцов. По сути, общая квартира становится «коммуналкой». 

Факт определения долей в «натуре» нужно зафиксировать в письменном соглашении. В документе желательно подробно отразить все детали пользования общей жилплощадью — это позволит в дальнейшем избежать возможных конфликтов. Соглашение следует заверить у нотариуса. 

Если мирным путём решить вопрос владения общим имуществом с совладельцами не получится, придётся отстаивать свои интересы в суде. Для этого следует собрать хорошую доказательную базу — документы, которые свидетельствуют о нарушении прав со стороны других обладателей долей. Если самостоятельно это сделать сложно, лучше обратиться за помощью к опытному юристу.

Особенности владения частью квартиры

По законодательству, количество совладельцев на одну жилплощадь не ограничено. Собственниками могут выступать как обычные граждане, так и организации. Получается, что объект может быть разделён на сколько угодно частей. Бывают ситуации, когда человек владеет 1/50 доли квартиры и при этом заявляет свои права на проживание в ней. В таких случаях суд обычно обязывает совладельцев выкупить часть недвижимости, так как доля истца — ничтожно мала.  

При этом у обладателей долей есть все права собственников. Например, они могут как распоряжаться, так и пользоваться общим имуществом. Однако без согласия всех собственников, например, продать всю квартиру невозможно. В то же время обладатель доли может прописаться на жилплощади и зарегистрировать ребёнка до 14 лет без разрешения других жильцов.

Помимо прав, у совладельцев недвижимости есть и обязанности. Это касается оплаты услуг коммунальных служб и имущественного налога, а также содержания общей территории в чистоте и порядке. Кроме того, каждый совладелец обязан оповещать всех собственников о планируемых сделках, касающихся общей недвижимости. Речь идёт о продаже, передаче доли в залог, сдачи в аренду, регистрации и других.

Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если собственники одного объекта приходятся родственниками, а квартира большая, договориться о выделении комнаты будет гораздо проще. Когда они не согласны на условия или доля досталась по наследству, а наследников несколько, лучше действовать согласно инструкции.

1. Определитесь, для чего нужно выделение доли: для проживания или получения прибыли.
2. Если вы собираетесь жить в квартире, подумайте, возможно ли технически разделить общую площадь между совладельцами и сделать это так, чтобы каждому досталось по отдельной комнате. Конечно, в соответствии с их долями.
3. Если выделить по помещению не получается, рассмотрите вариант с продажей своего имущества. Для этого изучите аналогичные предложения на досках бесплатных объявлений. Точную сумму за долю сможет определить только эксперт по оценке недвижимости. 
4. Попробуйте обсудить с совладельцами порядок совместного проживания или выкуп части квартиры. Если удастся договориться, оформите соглашение или предварительный договор купли-продажи доли.
5. Если прийти к обоюдному согласию не получается, необходимо обратиться в суд. Перед этим потребуется собрать пакет документов, грамотно составить исковое заявление и оплатить госпошлину. Весь комплект бумаг передаётся в суд, после чего остаётся лишь ждать уведомления о начале судебных заседаний по делу. Обычно на рассмотрение таких исков уходит от двух до шести месяцев. Если суд встанет на вашу сторону, нужно будет зарегистрировать изменения в БТИ и Росреестре.   

Можно ли владельцу продать свою долю

Если коротко, то да, но сначала придётся сообщить об этом всем собственникам. По законодательству, у них есть преимущественное право на выкуп доли в общей недвижимости. На решение этого вопроса даётся ровно месяц. Если совладельцы не собираются покупать часть квартиры, нужно попросить их оформить письменный отказ.

Бывает так, что обладатель доли не предупреждает сособственников о её продаже или намеренно завышает для них цену. В таком случае остальные жильцы могут вернуть своё преимущественное право на выкуп в течение трёх месяцев после реализации имущества. Конечно, для этого придётся возвращать его уже через суд. 

В любом случае, крупную сумму от продажи доли получить сложно: спросом такие предложения не пользуются. Будет гораздо выгоднее сразу продать всю долевую квартиру, а потом уже вырученные деньги распределять между совладельцами. При этом каждому должна достаться сумма, соразмерная его доле в бывшей общей недвижимости.

Заключение

Владение квартирой в долевой собственности накладывает некоторые ограничения. Например, вряд ли получится свободно пользоваться общим имуществом по своему усмотрению и распоряжаться даже личной частью недвижимости без согласия других совладельцев. Хорошо, когда все жильцы способны мирно договориться между собой и спокойно проживать в отдельных комнатах. 

Если же достичь этого не удаётся, то возникают различные конфликты, и в таких случаях приходится обращаться в суд, чтобы определить порядок пользования общей жилплощадью. Но такие дела рассматриваются достаточно долго — до шести месяцев. Иногда разбирательства затягиваются на годы. 

Поэтому лучше всего прийти к компромиссу любой ценой. Если сделать этого не получается — может быть целесообразнее продать свою часть квартиры и съехать? Но на крупную сумму лучше не рассчитывать, ведь спрос на доли не такой большой, как на отдельные комнаты. В любом случае адекватно оцените ситуацию, а лучше — обратитесь к грамотному юристу.