Как составить договор безвозмездного пользования жилым помещением

Бывает, что в квартире живëт не собственник, а наниматель, но не платит за аренду. При этом он действует в рамках законодательства, так как заключил договор безвозмездного пользования жилым помещением. Рассказываем, что это за документ, в чём его суть и как его оформить. 

Договор безвозмездного пользования квартирой

Договор безвозмездного пользования жилым помещением (его также называют ссудой — и это не ошибка) заключается между двумя сторонами. В этих отношениях одна сторона бесплатно сдаёт в пользование вещь или недвижимость, в нашем случае — квартиру. А другая сторона обязуется вернуть её в таком же состоянии, какой она была до сдачи, и в установленное время. 

Участников подобного договора называют «ссудополучатель» и «ссудодатель». Ссудополучатель — лицо, которое получает в пользование помещение. Ссудодатель — собственник, который передаёт свою квартиру в пользование. Законодательство предусматривает в обоих случаях возможность участия как юридических лиц, так и физических.

Важно, что безвозмездное пользование жилым помещением нельзя путать с безвозмездной передачей квартиры. Это кардинально разные договорённости: в первом случае передаётся временное право владения, во втором — право собственности.

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением

В договоре пользования жилым помещением стороны должны указать свои паспортные данные. Также прописывается информация о квартире — её кадастровый номер, адрес, этаж, размер и количество комнат. В соглашении должны фигурировать базовые права и обязанности сторон.

Ссудополучатель

Ссудополучатель может пользоваться помещением в своих целях без обязательной оплаты, но делать это он должен бережно, а затем — передать обратно в сроки, указанные в договоре. Кроме того, ссудополучатель будет нести ответственность за сохранность жилья в период всего срока действия договора.

За порчу имущества ссудополучатель будет отвечать в полном объëме, а вот передать помещение он имеет право всего лишь с небольшой поправкой на изношенность. Например, если человек на протяжении десяти лет пользовался квартирой, то он уже не сможет вернуть её в первоначальном виде. Но закон допускает, что если в квартире нет повреждений, а зафиксирована лишь изношенность, то жильё передаётся правомерно. 

Кроме того, временный владелец не имеет права передавать жильё третьим лицам — то есть сдать помещение в субаренду. Проживание в квартире кого-либо помимо участника договора тоже обсуждается при заключении соглашения. Например, если вместе с ссудополучателем будет жить его семья.

Ссудодатель

Ссудодатель по соглашению обязан передать свою квартиру в пользование другому лицу, а в установленный срок имеет право получить её обратно. Также он должен не препятствовать в её использовании и обязан обеспечить доступ к коммуникациям. Ссудодатель будет нести ответственность, если передал квартиру с недостатками и не предупредил об этом: например, была неисправна проводка или текли трубы в санузле.

Пункты договора

Обязательный пункт — срок сдачи жилья. Если он не указан, то будет считаться, что квартира передана на неопределëнный срок. 

Стороны должны договориться перед заключением сделки и о том, как именно будут распределены расходы на текущее обслуживание квартиры. Обычно ремонт и коммунальные услуги берёт на себя ссудополучатель. Однако может быть и так, что капитальный ремонт обязуется сделать собственник, а ссудополучатель будет оплачивать коммуналку только по счётчикам. 

Кстати, если ремонт ссудополучатель сделал без согласования с собственником, то последний может потребовать вернуть всё в первоначальный вид. Тем более недопустимо делать без согласования перепланировку жилья. 

Также нужно зафиксировать состояние квартиры. После окончания срока аренды могут возникнуть трудности в определении нанесëнного жилью ущерба. Так что лучше сразу указать, что диван был порван, а дверь в спальню не закрывалась.

Кроме того, стороны могут обсудить особенные условия и последствия за нарушения договорённостей. Например, собственник категорически против курения в квартире и требует за это назначить штраф. 

Если стороны действуют через представителей, то заключается нотариальная доверенность. В договоре указывается дата составления, обязательно ставятся подписи сторон. Регистрация соглашения по закону не требуется. 

Для заключения договора необходимо иметь паспорта, документы о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт и акт приëма-передачи имущества — последний составляется во время заключения соглашения. В акте перечисляются все ценные вещи в квартире и их состояние. После окончания срока владения ссудодатель также подпишет этот документ уже о принятии квартиры — если она будет в хорошем состоянии.

Когда можно расторгнуть договор

Договор безвозмездного пользования квартирой между физическими лицами может быть расторгнут в обычном порядке. Если одна из сторон передумала, то должна заявить о своих намерениях за три месяца, но при необходимости стороны могут прописать в соглашении и другие условия прекращения отношений.

Кроме того, случаются ситуации, когда договор подписан, но квартира в пользование так и не была передана. Тогда ссудополучатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать материальный ущерб через суд: например, если ему пришлось арендовать квартиру на время ожидания передачи жилья.

Поводом для расторжения соглашения может быть и поведение ссудополучателя. Если собственник поймëт, что квартиру пересдают или состояние жилья существенно ухудшилось, это уже законное основание для выселения.

Кому выгоден договор безвозмездного пользования

На первый взгляд может показаться, что такое соглашение заведомо не может быть выгодно собственнику квартиры. Однако есть ряд ситуаций, когда подобная сделка полезна обеим сторонам.

• Например, собственник уезжает и хочет, чтобы за квартирой следили в период его отсутствия. Можно просто пустить пожить приятеля, но в случае неприятностей в суде такие отношения вызывают вопросы, если на руках нет официального договора.
• Также в квартире могут жить родственники, с которых собственник не хочет брать деньги. И даже в этом случае лучше всë узаконить во избежание разногласий. Кроме того, договор безвозмездного пользования может требоваться им для получения ВНЖ (вид на жительство), если они — граждане другой страны. 
• Кроме того, квартира может находиться в плохом состоянии и арендаторы не готовы снимать её за деньги. Но при условии капитального ремонта и заключения договора на безвозмездное пользование желающие наверняка найдутся.

Налоги по договору безвозмездного пользования жилым помещением

Если речь идёт о физических лицах, то налог платить не нужно. Такие отношения не могут быть причислены к источнику получения дохода для физических лиц, так как плата отсутствует — как и выгода. Если налоговая по ошибке попытается взыскать платёж, то разъяснительное письмо или жалоба в сочетании с договором безвозмездного пользования помогут решить все возникшие вопросы.

Но если сторонами таких отношений выступают юридические лица, то их отношения уже считаются способом получения дохода. В ряде случаев нужно будет рассчитать среднюю стоимость аренды аналогичного помещения и вычислить 13% — это и будет сумма налога, который придётся заплатить владельцу недвижимости.

Итак, совсем кратко: договор безвозмездного пользования жилым помещением мало чем отличается от договора найма, а единственное и существенное различие между ними — это прописанное отсутствие арендной платы. Но заключать такой договор всё-таки необходимо: если недвижимостью пользуется другой человек, то и нести ответственность за её использование должен именно он.