Как сменить арендатора в договоре аренды

Представьте: вы сдаёте квартиру идеальным жильцам — не шумят, делают за свой счёт мелкий ремонт и исправно платят. Квартиранты решают съехать, но предлагают пересдать недвижимость своим друзьям. Познакомившись, вы решаете, что новым квартиросъёмщикам тоже можно доверять. Вот удача: не придётся искать новых жителей квартиры «со стороны». Правда, договор аренды надо будет изменить. 

Рассказываем, как сменить арендатора в договоре так, чтобы это было выгодно всем сторонам.

Что такое перенаём и зачем он нужен

Перенаём — это смена арендатора в договоре аренды. В отличие от субаренды, прежний жилец теряет все права на пользование недвижимостью и полностью передаёт права и обязанности новому арендатору.

Новый квартиросъёмщик будет переводить владельцу жилья квартплату и оплачивать коммунальные услуги (если другое не прописано в договоре). И только у него останется доступ в квартиру или дом. Обеспечивать сохранность недвижимости тоже будет новый жилец. 

Перенаём пригодится, если жильцу нужно съехать из квартиры раньше, чем истекает договор аренды. Смена арендатора защитит прежних квартиросъёмщиков от штрафов: если согласовать с арендодателем раннее выселение, а на своё место найти новых жильцов, то не придётся платить неустойку.

Перенаём выгоден всем сторонам:

• прежний арендатор выйдет из договора без потерь;
• новый сможет быстро заселиться в готовую к проживанию квартиру или дом;
• арендодатель не потеряет деньги на простое жилья.

Нужно ли составлять новый договор

Главный плюс перенайма — экономия времени и денег. Сторонам не нужно оформлять расторжение и заключать новый договор. Достаточно отправить арендодателю уведомление о смене арендатора.

В п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса указано, что сменить квартиросъёмщика в договоре можно с согласия арендодателя. Такое разрешение можно получить заранее — когда будет оформляться основной договор. Это освободит арендатора от необходимости получать согласие в тот момент, когда он сам уже решит переезжать.

Если же в договоре аренды изначально не прописан перенаём, то нужно получить отдельное согласие арендодателя. Он отправит его, например, по электронной почте. Форма составления свободная. Главное — чтобы оно было понятно сформулировано в письменном виде.

Когда арендодатель выразит согласие на замену арендатора в договоре аренды, нужно подготовить соглашение между тремя сторонами.

Как подготовить допсоглашение

Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.

В соглашении указываются:

• Дата и место составления допсоглашения.
• Номер и дата заключения договора аренды.
• Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
• Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
• Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
• Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
• Размер арендной платы.
• Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
• Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
• Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
• Подписи всех сторон.

Чтобы подготовить допсоглашение о смене арендатора, воспользуйтесь образцом.

Как зарегистрировать переуступку прав аренды

Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:

• Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
• Заключить трёхстороннее допсоглашение.
• Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
• Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.

Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн. 

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• первоначальный договор аренды и все его приложения;
• допсоглашение о перенайме;
• копии паспортов всех участников сделки;
• доверенности, если у участников есть представители;
• квитанция об оплате пошлины.

Если оформлять сделку удалённо через «Госуслуги», то регистрация займёт не более 7 рабочих дней. В итоге все стороны перенайма получат экземпляр допсоглашения с отметками, что госорганы зарегистрировали смену арендатора.

Юридические тонкости перенайма

Бывает, что у прежнего арендатора есть задолженность по арендной плате. Возникает вопрос: кто должен её погасить? Кажется логичным, что квартиросъёмщик обязан оплачивать только тот период, в который пользовался жильём по договору. Однако закон трактует этот вопрос двояко, и даже суды принимают разные решения при одинаковых вводных.

В некоторых случаях суд считает, что задолженность должен погасить старый арендатор. Но только в том случае, если в допсоглашении прямо прописано, что задолженность не переходит к новому жильцу. Например, так постановил Арбитражный суд Брянской области в 2017 году.

При этом другие суды уверены, что новый арендатор полностью заменяет первоначального должника и обязан вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом. Так в 2017 году решил Верховный суд со ссылкой на многочисленные статьи Гражданского кодекса.

Сейчас суды всё чаще опираются на постановление Верховного суда и признают, что арендодатель может взыскивать долг с нового жильца. Неважно, что эта задолженность образовалась до вступления арендатора в договор. Например, об этом говорится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 2019 года.

Чтобы избежать сложностей, в допсоглашении нужно чётко и однозначно прописать условия погашения задолженности — кто, какую сумму и к какому сроку должен оплатить.

Итак, кратко

Перенаём отличается от субаренды: в этом случае старый жилец выходит из сделки, а новому достаются все права и  обязанности. Перенаём выгоден и удобен всем сторонам сделки, если оформить его правильно. Сделать это довольно просто: не нужен даже новый договор, достаточно допсоглашения. Главное — не забывать, что для перенайма обязательно согласие хозяина жилья.

Фото:  wirestock (Freepik), katemangostar (Freepik)