Как продать недостроенный дом с земельным участком: все нюансы

Земельные участки с недостроенными домами или так называемыми «недостроями» можно продать и купить. Но в подобных сделках есть нюансы. В основном, это связано с тем, что незавершённые объекты проблематично зарегистрировать — зависит от степени их готовности. Соответственно, права собственности на такое строение передать новому владельцу фактически невозможно. 

Рассказываем, как проходит продажа недостроенного дома и что нужно сделать, чтобы быстрее выйти на сделку.

Что важно знать о недостроях

Сразу отметим: с юридической точки зрения термина «недострой» не существует. Правильно называть подобные сооружения «объектами незавершённого строительства». К ним относятся не только недостроенные здания. Если на участке залит только фундамент, его уже можно оформить как объект незавершённого строительства. 

Конечно, цена на такие сооружения ниже, чем на готовые объекты. В то же время, земля с недостроем обойдётся покупателю несколько дороже, чем пустой надел. Разница в цене обычно зависит от готовности самого здания. Сама по себе продажа недостроенного дома с земельным участком — вполне законная сделка. 

Но интересы собственника и покупателя часто не совпадают. Первая сторона обычно завышает цену, чтобы компенсировать свои расходы на строительство, а вторая — опасается возможных рисков, связанных с последствиями сделки. Например, после возведения дом признают самостроем. Однако купля-продажа недостроенного объекта может быть выгодна обеим сторонам, если учесть все детали подобной сделки.

Обязательно ли регистрировать недострой

Чтобы полноценно распоряжаться недостроенным домом, его придётся поставить на кадастровый учёт и оформить на объект право собственности. Но тут есть нюанс: БТИ часто не регистрируют здания, если их строительство завершено менее чем на 50%. В таких случаях многие собственники недостроев продают по договору пустой земельный участок. После чего уже новый владелец достраивает дом, оформляет на него документы и регистрирует право на готовый объект.

Схема кажется вполне логичной, однако это не совсем так — если обратить внимание на требования к содержанию договора купли-продажи (ДКП). Росреестр откажет в регистрации сделки, если в документе будет фигурировать незавершённый объект, который не был поставлен на кадастровый учёт. Обратная ситуация: собственник продаёт пустой участок, но фактически на нём стоит недострой. Получается, он предоставил ведомству недостоверные сведения. Такую сделку довольно легко можно оспорить в суде.

В таких ситуациях самое оптимальное решение — достроить дом хотя бы наполовину и поставить его на кадастровый учёт. В противном случае недострой долго будет продаваться. Конечно, за время простоя строительные материалы теряют свои качества и приходят в негодность. Такие сооружения никому из покупателей не интересны и их приходится сносить. 

Если продавцу удастся зарегистрировать на недострой право собственности, вероятность быстрого выхода на сделку будет значительно выше. В таком случае и покупатель меньше рискует, если собирается приобретать недостроенный объект. То есть он сможет убедиться, что строительство дома началось в соответствии с нормами законодательства, а если неожиданно объявятся наследники бывшего собственника, у покупателя будут все шансы вернуть сумму, потраченную на покупку недостроя.

Как зарегистрировать недострой

Перед продажей незавершённого объекта сначала необходимо поставить его на кадастровый учёт. Для этого следует обратиться в БТИ, региональное отделение Росреестра или МФЦ. С собой нужно взять:

• заявление (бланк обычно предоставляют на месте);
• паспорт гражданина РФ;
• выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• проектную документацию на недостроенный дом;
• разрешение на строительство объекта, если оно есть.

Важный момент: с 2018 года получать разрешение не нужно. Сейчас достаточно уведомить местную администрацию о начале застройки, причём сделать это можно дистанционно через портал Госуслуг. Но для подачи заявления необходимо предварительно заказать проект будущего здания — он понадобится для заполнения уведомления.

Если с документами у продавца всё в порядке, ему предоставят кадастровый паспорт с отметкой о незавершённом объекте. После этого можно заняться регистрацией права собственности на недострой. Такую процедуру можно пройти через региональное отделение Росреестра или в МФЦ. Сотрудники ведомства потребуют следующие документы:

• заявление установленного образца;
• российский паспорт;
• документы на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• проектную документацию на будущий дом;
• чек о внесении госпошлины (2000 рублей).

Через 7-10 рабочих дней заявитель сможет получить выписку из ЕГРН, где будет указан кадастровый номер объекта и его основные параметры, а также информация о правах.

Ещё один важный нюанс: не обязательно быть владельцем участка, чтобы оформить право собственности на недострой. Зарегистрировать объект незавершённого строительства также могут арендаторы наделов. Такая возможность есть и у тех, кто начал возведение дома на землях, подпадающих под дачную амнистию. 

Как продать недостроенный дом: инструкция для собственников

Практически в каждом населённом пункте можно встретить недострои, которые собственники никак не могут продать годами. Это связано с разными причинами: завышенная цена, ассоциации покупателей с запустением, отсутствие документов и прочее. Чтобы быстрее выйти на сделку, собственнику нужно тщательно подготовиться к процедуре.

Альтернативный вариант — обратиться к проверенному риелтору, но это не гарантирует быстрой и выгодной продажи. К тому же специалисту придётся платить довольно высокую комиссию. Если владелец недостроя всё же решил заниматься продажей самостоятельно, действовать нужно поэтапно. Инструкция приведена ниже.

Собираем необходимые документы

Полный пакет документов на недострой — серьёзное преимущество для продавца. Если он готов сразу их предоставить, покупатель сможет убедиться, что сделка будет прозрачной и безопасной. У ответственных продавцов обычно на руках есть комплект со следующими бумагами:

• выписка из ЕГРН и кадастровый паспорт на недострой и участок (по 2 документа на каждый объект по отдельности);
• разрешение на строительство дома от местной администрации (сейчас достаточно предъявить одобренное уведомление от ведомства);
• проект будущего дома (желательно, чтобы он был предварительно согласован с госслужбами).

Если к участку уже подведены необходимые коммуникации, собственник недостроя также предоставляет на них отдельные проекты. Например, на электричество и водопровод. Когда коммуникации ещё не подведены, новому владельцу недостроя придётся самостоятельно решать эти вопросы с местными службами.

Как показывает практика, мало кто из собственников готов собирать все документы на незавершённый объект. Обычно продают просто земельный участок. В этом случае нужно оформлять меньше бумаг, но при возникновении споров с покупателем могут возникнуть проблемы.

Определяем адекватную цену

Самостоятельно определить стоимость недостроя довольно непросто. Некоторые продавцы закладывают в неё расходы на приобретение участка и стройматериалов, а также оплату услуг строителей. Другие собственники пытаются поставить цену чуть ниже, чем на готовые объекты, когда речь идёт об уже зарегистрированных объектах. В обоих случаях продавцы рискуют либо продешевить, либо отпугнуть покупателей завышенной стоимостью.

При определении адекватной цены на недострой важно учесть много факторов: удалённость от города, ситуацию на рынке недвижимости, степень готовности дома, окружающую инфраструктуру срок простоя и другое. Например, чем больше времени стоит незавершённый объект, тем выше вероятность, что покупателю придётся его сносить из-за потери качества материалов. Соответственно, дорого его продать вряд ли получится. Так, в МО минимальная цена на ветхие недострои начинается от 650 тысяч рублей. В то время как средняя цена одной сотки земли с ИЖС увеличилась почти до 500 тысяч рублей.

Так или иначе, стоимость участков с недостроенными домами всегда немного выше, чем просто наделов. Чтобы назначить более-менее адекватную цену, лучше сначала изучить, сколько стоят аналогичные объекты. После чего выставить свой недострой по средней их стоимости. Конечно, значение может быть и меньше, чем сумма потраченных на строительство средств. Но, если собственнику нужно выйти на сделку быстрее, придётся смириться с некоторыми убытками.

В тех случаях, когда проблематично самостоятельно определить цену, лучше обратиться в квалифицированную оценочную компанию. Эксперт учтёт все важные факторы, а также сумму потраченных средств на строительство, и рассчитает адекватную стоимость недостроя.

Размещаем объявление о продаже

Существуют разные способы привлечь потенциальных покупателей на недострой. Самый простой и удобный вариант — разместить объявление о его продаже на бесплатных площадках. Например, Яндекс Недвижимость.

Чтобы создать привлекательное предложение о продаже, для начала следует сфотографировать участок и недострой с разных ракурсов. Конечно, лучше это делать днём при ясной погоде. Затем нужно оформить само объявление. В тексте желательно перечислить подробные параметры объектов: локацию участка, его площадь, стадию строительства недостроя, есть ли регистрация на него и прочее. Не помешает указать в тексте преимущества окружающей инфраструктуры. Например, в населенном пункте проложена асфальтированная дорога или установлена круглосуточная охрана.

После размещения объявления старайтесь принимать все звонки и сообщения от потенциальных покупателей. В объявлении необходимо сразу обозначить особые пожелания: просьба к посредникам не беспокоить или звонить только в будние дни после 16 часов. Если на объекте есть какие-либо серьёзные недостатки, не нужно их скрывать. Рекомендуем сообщить о нюансах во время разговора по телефону. Такую информацию следует подать аккуратно, в мягкой форме. Если собеседник заинтересовался, стороны договариваются о дате и времени просмотра.

Оформляем договор

Когда потенциальный покупатель недостроя уже согласен выйти на сделку, стороны оговаривают её детали и условия. Если речь идёт о задатке, нужно составить соответствующее соглашение и расписку. 

Затем стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП): один — на незавершённый объект, другой — на участок. Конечно, это в том случае, если недострой зарегистрирован. Оба договора следует составить в трёх экземплярах, то есть всего их получится шесть: сторонам достанется по два, а остальные два необходимо передать в Росреестр. Отдельные ДКП на землю и дом нужны для того, чтобы у ведомства были основания для смены собственника на разные объекты недвижимости.

В обоих договорах должны быть обозначены следующие сведения:

• точное месторасположение объекта;
• паспортные данные обеих сторон, включая место регистрации;
• основания для передачи право собственности (обычно речь идёт о выписке из базы ЕГРН);
• полные характеристики недвижимости (их переписывают из кадастрового паспорта);
• стоимость объекта (если был задаток, то цена должна быть уменьшена на его сумму);
• способ и срок передачи денег;
• место и дата подписания ДКП.

На всех шести экземплярах договоров стороны ставят подписи с расшифровкой. После чего им необходимо оформить ещё один документ — акт приёма-передачи на землю и дом. В нём обязательно нужно прописать пункт, что у покупателя нет претензий к продавцу за состояние имущества.

Передаём права на объекты

Последний этап — передача прав собственности на недострой. Подать документы можно в региональном отделении Росреестра или МФЦ. При этом на процедуре должны присутствовать оба участника сделки. Ведомству нужно предоставить следующие документы:

• оригиналы ДКП (один — на недострой, второй — на землю);
• кадастровые паспорта (на оба объекта недвижимости);
• паспорта каждой из сторон сделки;
• квитанцию об уплате госпошлины (по 2000 рублей за каждый объект).

В зависимости от ситуации могут потребовать и другие бумаги. Например, согласие супруги продавца на сделку.

На регистрацию права собственности обычно уходит 7-10 рабочих дней. После чего покупатель получает выписку из ЕГРН на землю и недострой с изменёнными сведениями. Важный момент: продавец должен передать все оставшиеся документы на объекты новому собственнику. Это может быть план на дом, проектные бумаги с коммунальными службами и прочее.

Коротко о главном

Продажа недостроенного дома с земельным участком — стандартная сделка, но с особенностями. Основной нюанс состоит в следующем: если собственник не оформит кадастровый паспорт и не зарегистрирует недострой, он сможет продать по документам только пустой надел. Чтобы выйти на сделку быстрее и не прогадать, продавцу лучше пройти все необходимые процедуры и собрать нужные бумаги. 

После этого останется найти покупателя, заключить с ним договор купли-продажи и передать право собственности на участок с недостроенным домом.

Фото на обложке: Freepik